Недавно одно из влиятельных международных агентств опубликовало аналитический отчёт об активности покупателей из России и стран СНГ на рынке недвижимости Египта в 2009 году. Согласно этому документу получается, что в прошлом году россияне и граждане стран СНГ остались лидерами среди иностранных покупателей египетской недвижимости - на их долю пришлось 45 % от общего числа сделок; доля британцев составила 35 %, доля немцев, итальянцев и скандинавов - 20 %. Для сравнения: тремя годами ранее жители Великобритании обеспечивали около 80 %, а остальные европейцы - около 20 % иностранных сделок с недвижимостью Египта; роль же россиян на этом рынке была настолько незаметной, что в статистических выкладках они, как правило, попадали в графу «... и прочие».
На сегодняшний день в Египте проживает уже около 50 000 выходцев из стран бывшего СССР. Даже если вычесть из этого общего числа женщин, вышедших замуж за египтян, и предпринимателей, поехавших в северо-восточную часть Африки «вслед за бизнесом», цифра получается внушительной: в одной только Хургаде условная «русская диаспора» составляет около 15 000 человек - не случайно этот популярный египетский курорт частенько называют «городом Хургадинском». (Кстати, превращение россиян едва ли не в «титульную иностранную нацию» отнюдь не сослужило Хургаде хорошую службу: мало того, что интерес к ней со стороны западных европейцев заметно потух, так и русскоговорящие покупатели сегодня фокусируют своё внимание на других городах Египта, в которых пока не так много нынешних и бывших соотечественников).
Если верить экспертным оценкам, сейчас более 50 % россиян приобретают недвижимость в Египте исключительно для сезонного отдыха на море, причём в качестве не второго, а третьего или даже четвёртого дома. Примерно 30 % покупателей по-прежнему верят в серьёзный рост египетского рынка в обозримом будущем и рассматривают его как удачную площадку для инвестиционных вложений. Оставшиеся 20 % - это те, кто намеревается жить в Египте постоянно. Столь явное преобладание «конечных покупателей» объясняет тот факт, что наибольший спрос сегодня приходится на жильё, которое, пользуясь российской терминологией, относится к сегменту экономкласса. Хотя риэлторы утверждают, что в последнее время заметно активизировались продажи и в так называемом среднем ценовом сегменте, и в сфере элитного жилья. Даже несмотря на то, что со второй половины прошлого года цены, чуть просевшие с начала кризиса, не просто остаются стабильными, но и по ряду проектов демонстрируют существенный рост.
Чем же так привлекает россиян современный рынок недвижимости Египта? Какие перспективы открывает перед нашими соотечественниками покупка жилья в Хургаде, Каире или Сахл Хашише? Отличаются ли российские требования и пристрастия в сфере Real Estate Египта от британских, итальянских или скандинавских? Об этом на страницах ДН рассказывает глава представительства в России компании CHEDA Real Estate & Investment Андрей ДЕМЧЕНКО.
Андрей, до недавних пор приобретение египетской недвижимости считалось откровенной диковинкой. А сегодня мы говорим о Египте едва ли не как о самом динамичном рынке...
- Знаете, сразу надо уяснить вот что: в активную фазу развития рынок недвижимости Египта вступил только в 2004 году. До этого покупки шли очень-очень вяло: хотя закон, разрешающий иностранцам приобретать египетскую недвижимость, вступил в силу с 1998 года, на практике открывшимися возможностями пользовались, пожалуй, только британцы. Да и те зачастую вообще не видели в реальности, что приобрели: выбирали объект по каталогу, платили за него, а через полгода-год перепродавали с существенной для себя выгодой.
С 2004-2005 года египетская сфера Real Estate действительно начала набирать обороты: Каир, Александрия и, конечно же, прежде всего курорты Красного моря стали «подтягивать» всё больше и больше иностранцев. Причём ещё в 2003-2004 годах на рынке жилья Египта было много предложений, скажем так, не вполне отвечающих европейским требованиям. Но начиная с 2005 года многие египетские девелоперы и застройщики, что называется, сориентировались: в стране стали появляться многочисленные жилые комплексы и отдельно стоящие виллы, возведённые с полным учётом пристрастий европейцев. И это, естественно, также стимулировало развитие рынка в целом.
Можете привести конкретные цифры - свидетельства той активизации, о которой вы говорите?
- Пожалуйста. Например, в 2005 году на Красном море в районе Хургады было куплено всего около 100 объектов недвижимости; в 2007 году их уже было около 1 500. И до начала кризиса ситуация складывалась так, что скупалось практически всё, причём скупалось, как только начинало строиться.
Хотите сказать, скупалось вне зависимости от сегмента и установленной ценовой планки?
- В отличие от европейских рынков, египетский по большей части был ориентирован на среднего покупателя, «мыслящего» в ценовом диапазоне от $30 000 до 60 000. Конечно, существовали предложения и подороже - за $150 000 и даже больше, - но это был крайне узкий сегмент, ничего, по сути, не определяющий.
А вот начиная с 2007 года стал возникать серьёзный спрос на проекты действительно высокого уровня, пусть и недешёвые. Ответом на этот формирующийся тренд стало появление не только отдельных высококлассных объектов, но и целых курортов. Один из них - Сахл Хашиш, это следующая после Хургады бухта, находящаяся примерно в 17 км от международного аэропорта Хургады.
Здесь, вокруг очень красивой бухты с великолепными песчаными пляжами, египтяне целенаправленно начали строительство отдельного курортного города самого высокого уровня, который будет состоять из отелей категории «5 звёзд» и жилых комплексов, в принципе претендующих на звание элитных. Причём на 90 % всё будет застроено именно отелями, в том числе и входящими в состав гольф-комплексов международного класса; так что на предназначенное к продаже жильё остаётся только 10 %, что и определяет высокую ценовую планку. На первой береговой линии в Сахл Хашише только три ЖК - два уже построены, а третий находится в завершающей стадии. Хотя здесь, конечно, есть объекты и подальше от моря - на второй и даже третьей линиях.С вашей точки зрения, какое место на рынке недвижимости Египта занимают сегодня россияне?
- Россияне активно включились в процесс примерно с 2005 - начала 2006 года. До этого тоже покупали, но настоящий бум пришёлся именно на это время. Люди часто и охотно приезжали в Египет на отдых и всё или почти всё понимали о туристической стороне египетской жизни, но лишь единицы знали, что в этой стране можно приобрести недвижимость очень привлекательную по части соотношения качества и цены (нам многие рассказывали, что египетская недвижимость их просто шокировала своей дешевизной). Кстати, в отличие от туристов, наведывающихся в Испанию, Кипр, Италию, то есть в страны со старыми и развитыми рынками недвижимости, процентов 50 россиян, приезжающих в Египет, так до сих пор и не знают о своих «недвижимых» правах и возможностях. И в этом, по нашему мнению, кроется мощный потенциал развития египетской сферы Real Estate - с ростом информированности будет расти и спрос на жильё.
У россиян какие-то особые, отличающиеся от британских или скандинавских, требования к приобретаемому жилью? Какие-то особые предпочтения?
- Конечно. К примеру, наш народ, обжегшись на российской недвижимости, боится вкладывать деньги в строящиеся объекты. Англичане, немцы, итальянцы - те готовы: они понимают, что риск в подобных вложениях есть всегда, но они более решительны и осознанно идут на такие риски. А россияне опасаются и в итоге перекупают хорошие объекты, когда они в несколько раз выросли в цене. Для справки: до кризиса объект на первой линии от начальной до финальной стадии строительства прибавлял в цене по 100 % в год. А средний показатель по Красноморскому региону - процентов 40 в год, это одна из самых быстрорастущих в ценовом отношении мировых зон. Кстати, у нас в компании один клиент поставил своеобразный рекорд: в 2008 году объект на первой линии, изначальная цена которого составляла $120 000, за 9 месяцев дал сумасшедшую ценовую свечу, дойдя до отметки $270 000.
Стандартное требование русских покупателей - скидки. Оно, конечно, понятно, но на сегодняшний день со скидками особо не разбежишься: существенный дисконт можно получить только при 100 % предоплате или при покупке сразу 3-4 объектов.
Ещё россияне очень хотят море - прямо чтобы у ног плескалось. В Египте буквально каждый плюс-минус сантиметр до воды влияет на цену. И вид на море - тоже характеристика, определяющая цену: скажем, в одном жилом комплексе квартиры с абсолютно одинаковым набором опций, но одна «с видом», а другая - без, стоят $360 000 и $280 000 соответственно.
Могут ли наши соотечественники получить ипотечный кредит?
- Ипотека... В Египте всё в самом начале, и в ипотечной сфере в том числе. Теоретически ипотечные программы в стране есть, но если западные европейцы иногда ими пользуются, то для россиян тяжеленные бюрократические процедуры выглядят почти непреодолимым препятствием. Куда охотнее наши соотечественники рассматривают альтернативный вариант - рассрочки. Египетские застройщики предоставляют рассрочки на два, три, пять лет; до двух лет - беспроцентные, дальше - под 5 % в год. Сейчас на рынке есть уже построенные объекты, в которых квартиры продаются по этой схеме.
Какие страны вы считаете главными конкурентами Египта на международном рынке курортной недвижимости?
- Думаю, самый главный конкурент - Болгария, отчасти Турция. Но Египет трудно или даже вообще нельзя ставить рядом ни с одной страной. Здесь лучшие на планете море и климат, здесь низкий уровень преступности и очень доброжелательное население. Длительность пребывания в стране владельцев недвижимости не имеет таких жёстких ограничений, как в Европе. А люди старше 60 лет вообще могут жить в Египте сколь угодно долго. Получить здесь вид на жительство, конечно, маловероятно, а вот резидентскую визу, которая продлевается ежегодно, вполне реально - при покупке недвижимости стоимостью свыше 300 000 египетских фунтов (более $55 000).
Ещё в Египте очень приятно и удобно вести бизнес. До 2006 года было необходимо, чтобы в компанию входили египтяне, но теперь можно регистрировать фирмы со 100 % иностранным капиталом. Не спорю, синдром боязни арабского государства до сих пор имеет место быть у россиян. Но от этой «дурной» болезни наши соотечественники избавляются быстро и охотно.
А с кем сами россияне конкурируют на египетском рынке?
- В основном - с англичанами, голландцами, итальянцами, хотя у них свои географические предпочтения. Хургаду они, к примеру, почти не рассматривают, потому что современная Хургада и правда уже напоминает Московскую область - так много там русских.
Как правило, россияне приобретают жильё «для себя», и изредка для сдачи в аренду. Арендный рынок в Египте развит неплохо, есть жилые комплексы, где ещё на стадии строительства можно заключить договор с местной управляющей компанией о последующей сдаче недвижимости в аренду и гарантированно получать 5-8 % годовых. Если хотите больше, можно попробовать искать квартиросъёмщиков самостоятельно. В зависимости от целого набора факторов, в том числе и от привлечённого посредника, можно зарабатывать на аренде до 15 % годовых.
Как вы оцениваете перспективы рынка недвижимости Египта?
- Египет обещает стать одним из самых, если не самым привлекательным рынком. В кризис цены здесь не росли, и сегодня на завершающей стадии строительства в ЖК высокого уровня можно купить квартиру по цене $1 000-1 100 за м2. Но сейчас цены постепенно начинают подниматься, и, по нашим оценкам, их здоровый рост обеспечен ещё минимум года на четыре. Подчёркиваю - здоровый, а не спекулятивный, как было в Дубае, 99 % клиентов которого просто стремились «сыграть на повышение». В Египте же люди приобретают недвижимость «для себя», рассматривая это как вложение в здоровье, спокойную старость, безоблачное детство и в целом в комфортную жизнь.
Количество показов: