Проблема парковки в Москве стоит довольно остро. Москвичи не хотят, а чаще не могут, приобрести в собственность машиноместо в организованном паркинге из-за его дороговизны. Как девелоперы и покупатели столичных новостроек решают парковочный вопрос, где и за сколько можно купить «дом» для своего автомобиля, и можно ли заработать на парковках, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Сергей Никонов, генеральный директор ГК «Промингрупп».
- По разным данным уровень обеспеченности автомобилей местами для парковок в Москве на сегодняшний день составляет от 20 до 30%. В то же время многие паркинги в столичных жилых комплексах стоят полупустыми. Из-за высокой стоимости машиноместа автовладельцы предпочитают парковать свои машины во дворах и на обочинах дорог. Год назад столичные власти ужесточили наказание за парковку в неположенном месте. Повлияло ли это нововведение на спрос на парковки в жилых комплексах?
– Как правило, проблему с паркингами имеют покупатели недорогого жилья. Застройщики, которые строят жилые комплексы уровня эконом и не закладывают в проект парковки, ставят покупателей в очень неудобное положение – жильцы самостоятельно решают вопрос с парковкой, ища место на обочине близлежащих дорог или в неподалеку расположенных организованных парковках. Строительство наземной, а тем более подземной парковки - очень недешевое удовольствие, поэтому если застройщик и запроектирует в доме экономкласса такую парковку, он не сможет продавать ее дешево. А отсюда возникает ситуация, когда люди, купившие себе недорогую квартиру, не могут себе позволить дорогое машиноместо. И соответственно парковки в таких комплексах пустуют. Другая ситуация в жилых комплексах классов «бизнес» и «элит». Покупателями такого жилья являются люди состоятельные, имеющие дорогой автомобиль и часто не один. У таких клиентов повышенные требования к инфраструктуре жилого комплекса. Они не станут оставлять его на обочине неподалеку от дома или идти даже 300 м на организованную парковку поблизости. В таких жилых комплексах, как правило, уже через год после заселения не остается свободных парковочных мест, и жители дома начинают перекупать их друг у друга или арендовать.
- Каков спрос на покупку машиномест в ваших проектах?
- Спрос на машиноместа в наших жилых комплексах очень неплохой. Возьмем, например, жилой комплекс «Искры Радости»: машиномест в нем на сегодняшний день продано лишь на 10% меньше, чем квартир. Это при том, что завершение строительства запланировано лишь в конце этого года, а машиноместа обычно покупают к моменту ввода дома в эксплуатацию и после заселения.
- Какие цены на паркинги в жилых комплексах сегодня в Москве?
- Стоимость машиномест очень сильно варьируется в зависимости от уровня жилого комплекса, его расположения, а также от маркетинговых приемов застройщика. В Москве можно купить машиноместо от 600 тыс. до 6 млн руб. Средняя стоимость в домах бизнес-класса составляет приблизительно 1,5-2 млн руб., в элитных жилых комплексах - от 2,5 млн руб. Бывает, застройщики идут на небольшие хитрости и закладывают стоимость машиноместа в стоимость квартиры, а затем продают его за очень небольшие деньги, к примеру, 600 тыс. руб. - что это ниже себестоимости. Вряд ли бывают бизнесмены, продающие товар по цене ниже, чем он обходится им самим.
- Какие преимущества и недостатки имеет каждый из типов паркингов при ЖК?
- Машиноместа бывают трех типов – манежные, механизированные и автоматизированные. Каждое из них обладает набором плюсов и минусов. Манежное место - просто выделенное место на парковке - удобно в эксплуатации, но дороже своих собратьев, так как на него можно установить только один автомобиль.
Механизированное машиноместо более выгодно его владельцу, так как оно, как правило, обходится лишь на 20-30% дороже манежного, но на нем можно разместить уже два автомобиля. Фактически это платформа с подъемником. Ставите на платформу автомобиль, выходите из него, нажимаете кнопку, и ваш автомобиль поднимается наверх. А на освободившееся пространство можно запарковать еще один автомобиль. Такие машиноместа подходят тем, у кого не один автомобиль, а особенно у кого есть часто используемое авто и «на выход» - какая-нибудь спортивная модель или очень дорогая автомашина предназначенная для особых случаев. У нас есть покупатели, которые планируют размещать на верхней платформе мотоцикл, на котором ездят нечасто, но отказаться от которого ни за что не желают. Есть у такой системы и недостаток: чтобы уехать на автомобиле, находящимся наверху, сначала необходимо отъехать на автомобиле, припаркованном внизу, и только после этого спустить машину сверху.
Третий тип – автоматическая парковка - обходится покупателю дешевле всего. На самом деле это даже не недвижимость, а ячейка, часть, автоматизированной системы, куда машина будет припаркована владелец заранее знать не может. Автоматизированная система сама выбирает для парковки свободное пространство. Минусом такой системы является возможность ее поломки и отсутствие собственных квадратных метров, которые можно «пощупать» и лицезреть собственными глазами. Фактически это виртуальная собственность.
- Чем руководствуется девелопер при выборе способа строительства паркинга, типа парковки и количества машиномест?
- При определении типа парковки и количества машиномест в первую очередь девелопер должен руководствоваться экономическими факторами и логикой. В домах экономкласса главная цель - снизить себестоимость строительства паркинга, чтобы цена машиноместа была невысокой. В таких жилых комплексах количество машиномест, как правило, не превышает количества квартир. В домах бизнес-класса и элитных комплексах количество машиномест должно превышать количество квартир как минимум на 40%. Бывает, что количество машиномест вдвое превышает количество квартир. Тип парковки выбирают исходя их возможностей, которые предоставляет площадка под застройку.
- Меняется ли стоимость машиноместа в паркинге жилого комплекса по мере реализации проекта, как это происходит с ценой квартир?
- Да, стоимость машиномест также меняется в зависимости от стадии строительства. Правда, как правило, в значительно меньшей мере, чем на квартиры.
- Может ли сторонний покупатель, не житель ЖК, приобрести машиноместо в паркинге жилого комплекса?
- Как правило, такое случается именно в жилых комплексах экономкласса. Застройщик начинает продавать машиноместа всем желающим, чтобы хоть как-то наполнить паркинг. Мы часто получаем запросы о покупке машиномест от жителей близлежащих районов, но пока отказываем им. Наша задача удовлетворить сначала потребности в машиноместах покупателей наших квартир и только потом, если места еще останутся, будем рассматривать такие заявки.
- На Западе паркинги являются популярным объектом для инвестирования. Обладают ли московские паркинги каким-либо инвестиционным потенциалом или же их стоит приобретать исключительно для личного использования?
- Если машиноместо расположено в грамотно спроектированном и спозиционированном жилом комплексе, то это такой же ценный инструмент для инвестиций, как и квартира. Он даже более удобен, так как стоимость машиноместа гораздо ниже стоимости квартиры, а соответственно, позволить такую инвестицию может каждый. Но надо быть очень осторожным при выборе такого инструмента для инвестиций, дабы в итоге не оказаться «счастливым» обладателем машиноместа в полузаполненном паркинге, которое потом будет очень сложно продать. Перед тем как вложить свои средства в паркинг, лучше проконсультироваться со специалистом.
Количество показов: