В 2011 году количество регистраций объектов по дачной амнистии сократилось от максимума вдвое. Провальное снижение результатов эксперты объясняют фактическим запретом Минэкономразвития на увеличение площади земельных участков («прирезки») и несовременной технологией регистрации прав. О возможных путях выхода из сложившейся ситуации специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости «Истра-Город».
Продолжение. Начало интервью читайте на портале RussianRealty.ru 9 февраля 2011 года.
- Какие еще конкретные меры и шаги со стороны властей способны ускорить реализацию дачной амнистии?
- Опуская высокие соображения о становлении институтов общества благодаря защите прав собственности, считаем, что элементарный порядок диктует соображение, что дачную амнистию до 70-80% регистраций земельных участков нужно завершить за пять лет. Главный инструмент для этого – кардинально упростить технологию регистрации. Темп амнистии важнее ее сомнительного качества, достигаемого двух-четырехкратными проверками правообладания и десятками видов придирок к представленным документам.
- Что Вы подразумеваете под «упрощенной процедурой регистрации права»?
- Какие действия сегодня необходимо предпринимать в самом простейшем случае? Например, подготовка документов жителем мегаполиса для предстоящей сделки или регистрации права на земельный участок в СНТ, находящийся в области, на который имеется «синее» свидетельство о праве собственности, без проведения межевания. Потребуется:1) справка от председателя СНТ о членстве в товариществе, номере участка, 2) постановление администрации поселения об уточнении адреса, 3) архивная выписка из правоустанавливающего документа, 4) постановка участка на кадастровый учет, 5) регистрация права с получением нового свидетельства о собственности. Итого на самостоятельный сбор документов к сделке (п.п.1)-4)) требуется от двух месяцев, с регистрацией имеющегося права (п.п. 1)-5)) – от трех месяцев и примерно пяти рабочих дней в каждом случае. Такой «упрощенный порядок регистрации» могут позволить себе в основном неработающие люди, либо которым очень надо, либо готовые выложить от тысяч до десятков тысяч рублей за соответствующую услугу.
В то время как более 70% земельных участков сегодня являются так называемыми ранее учтенными, сведения о них имеются в реестре земель, вторые экземпляры свидетельств на эти участки лежат в кадастровых палатах. Можно обеспечить регистрацию нескольких миллионов таких участков в год. Главное здесь - отменить личную подачу заявления правообладателем о регистрации права. Через правообладателя регистрирующему органу достаточно удостовериться, что заявление о регистрации исходит от лица, которое его подписало, уточнить его паспортные данные и адрес объекта. Проверку же наличия права у заявителя Росреестр должен сделать самостоятельно. Непротиворечивая информация, полученная по запросу Росреестра из нескольких источников (поселения, муниципального архива, собственной базы и от заявителя), как известно, обладает очень высокой достоверностью. В заявлении на регистрацию правообладатель сам должен указать адрес объекта права, т.к. названия деревень и некоммерческих товариществ даже одного муниципального района повторяются. Для указания правильного адреса по аналогии заявители могут использовать данные публичной кадастровой карты Росреестра. Считаем, что к заявлению о регистрации можно не прикладывать не только оригиналы, но и копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов: эти документы есть в Росреестре и/или муниципальном архиве. Поскольку с 1 июля 2012 г. все документы, которые есть у органов власти и управления, должны получаться ими в рамках внутриведомственного информационного обмена, без участия граждан, это будет тем более уместно.
Правообладатель должен иметь возможность подать заявление о регистрации права и кадастровом учете четырьмя основными способами. 1. Через нотариуса с удостоверенной нотариусом подписью заявителя и электронной цифровой подписью (ЭЦП) нотариуса. 2. Самостоятельно по Интернету, с личной ЭЦП, зарегистрированной удостоверяющим центром. 3. По почте самостоятельно или через нотариуса, с личной подписью, удостоверенной нотариусом. 4. Лично в Росреестр.
Аналогичным образом могло бы подаваться заявление о регистрации права, если выполнено межевание участка, необходимо лишь дополнительно указать присвоенный кадастровый номер, дату регистрации и регистрационный номер кадастрового паспорта. Оригиналы или копии кадастровых паспортов не должны прикладываться к заявлению о регистрации права, т.к. это внутренние документы Росреестра.
- Но ведь сегодня есть возможность регистрировать право посредством почтовых отправлений…
- Да, но дьявол в деталях: к нотариально удостоверенному заявлению нужно приложить оригинал правоустанавливающего или правоподтверждающего документа. Людей, настолько доверяющих Почте России, почти нет, через почту регистрируется менее 0,5 % прав.
Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости преимущественно должно высылаться по почте на адрес собственника. Даже если почта утеряет документ, его можно восстановить.
Ранее учтенные участки – это «сливки» дачной амнистии, самое быстрое в охвате, самое простое. Необходимо также пересмотреть порядок регистрации жилых и дачных домов, объектов недвижимости, переходящих по наследству, расширить перечень правоустанавливающих документов, централизовать на уровне муниципалитетов уточнение адресов объектов и присвоение участкам категорий земли, решить другие вопросы, относящиеся к дачной амнистии.
- Про наследство и наследников, если можно, подробнее.
- Документы, достаточные для выдачи свидетельств о наследстве, должны быть такими же, какие указаны в законе о регистрации прав. Сейчас нотариусы принимают во внимание только свидетельство о собственности наследодателя. Из-за этого тысячи судебных исков практически с заведомо положительным решением в пользу наследников.
Для нотариусов и Росреестра нужно специально разъяснить, что в «старых» свидетельствах о собственности не являются неудостоверенными исправлениями и/или препятствиями для нотариального удостоверения копий и/или регистрации прав: факсимильные подписи руководителей; номер документа и дата его выдачи, написанные от руки; отсутствие даты выдачи документа; исправления, заверенные подлинной печатью земельного комитета, а не выдавшего документ органа (администрации района, поселения), поскольку именно такие правила документооборота существовали в 90-е годы прошлого века. Перечень можно продолжить.
Специальный порядок наследования - по дачной амнистии - при наличии документа о регистрации строения на участке у любого прежнего собственника-наследодателя целесообразно распространить на случаи наличия у прежнего собственника любого документа и на земельный участок, по которому сегодня можно зарегистрировать право.
Правом на «прирезку» земельного участка должны обладать и наследники, поскольку уточнение площади - это наследуемое вещное право. Сегодня в некоторых случаях участки, переходящие по наследству, межевание которых делают наследники, имеют «подогнанные» под исходную площадь координаты, нотариусы не принимают увеличение площади. По крайней мере, приходится получать два кадастровых паспорта: сначала с кадастровой стоимостью земли на момент смерти наследодателя, затем – с результатами межевания.
- Вы также упомянули о необходимости расширения перечня правоустанавливающих документов. Какие именно документы, по вашему мнению, должны быть признаны как правоустанавливающие?
- Предоставление выписки из похозяйственной книги как правоустанавливающего документа должно быть распространено на земельные участки не только для ведения личного подсобного хозяйства, но и на участки другого разрешенного использования, в частности – под ИЖС.
Поскольку законодатель явно преувеличил наличие сведений в муниципальных и других архивах о предоставлении участков в прежние годы, целесообразно предусмотреть введение нового правоустанавливающего документа – декларации о 15-летнем фактическом владении земельным участком, по подобию с нормой гражданского кодекса о приобретательной давности, но без вынесения судебного решения. Полагаем, что главам администраций сельских и городских поселений, а также исполнительным органам некоммерческих партнерств можно поручить удостоверение деклараций о 15-летнем владении участком. Одновременно административный и/или уголовные кодексы могут быть дополнены мерами ответственности за умышленное искажение сведений в декларациях о давностном владении, а также за необоснованный отказ от удостоверения таких деклараций.
-Каково Ваше видение сложившейся ситуации в регистрации жилых домов?
- Полагаем, что отмену разрешений на строительство индивидуальных жилых домов и отмену актов ввода таких домов в эксплуатацию, действующие до 2015 г., целесообразно на постоянной основе заменить уведомительным порядком начала и окончания строительства. При этом можно сохранить в будущем требование о представлении архитектурного проекта дома, разработанного полномочной организацией (без согласования проекта с муниципалитетом), соблюдения градостроительных регламентов, строительных и санитарных норм и правил. Единственный документ для регистрации права собственности – кадастровый паспорт объекта недвижимости - необходимо заполнять по данным архитектурного проекта дома и/или декларации об объекте. К уведомлению об окончании строительства жилого дома застройщик должен приложить акты приемки компетентными организациями систем проекта, являющихся источниками повышенной опасности или связанные с санитарно-эпидемиологическим благополучием.
Такой порядок регистрации прав обеспечит соблюдение требований безопасности, градостроительных правил и пр. на основе партнерства с муниципалитетами, заметно снизит коррупцию в этой сфере.
Аналогичный порядок может быть распространен на реконструкцию и перепланировку жилых домов.
Пять из девяти лет дачной амнистии, касающихся упрощенной регистрации индивидуальных жилых домов, прошли без прямого участия муниципальных властей, за исключением присвоения почтовых адресов. Ничего страшного не произошло. Поэтому та легкость законодательства, с которой владельцы домов автоматически «обзаводятся» «самовольными постройками», сделав, например, крыльцо, веранду или утепление мансарды, и легализовать которые можно только по решению суда, по нашему мнению, является неоправданной. Обычно суды принимают решение в пользу собственников, если не выявлены существенные нарушения строительных норм и правил. Для чего же проверку выполнения правил строительства переносить в стены судов? В то же время возвращение муниципалитетов к контролю над строительством и реконструкцией домов в усеченном виде, описанном в общих чертах выше, без дублирования функций инженерных служб будет достаточным для всех целей.
- Ни для кого не секрет, что значительное количество поставленных на кадастровый учет участков с межеванием имеют неверно определенные координаты. Выясняется это, когда смежный собственник через кадастрового инженера узнает, что на месте его участка по координатам уже «сидит» другой участок. За разрешением проблемы собственников, как правило, направляют в суд. Хотя справедливость такого подхода вызывает большие сомнения…
- Полагаем, что кадастровые ошибки в сведениях не должны заведомо рассматриваться как земельный спор, разрешаемый только в суде. Особенно смешна ситуация, когда земельным спором называют наложение координат не граничащих друг с другом участков, если ошибка составляет несколько десятков метров.
Отвечать за ошибочное определение координат земельных участков должно сообщество кадастровых инженеров через обязательное членство в саморегулируемой организации, страхование профессиональной ответственности, третейские кадастровые суды.
И это далеко не все вопросы, которые нужно решить для эффективной работы дачной амнистии. В целом, для того чтобы остановиться на сбалансированной по срокам, целям, интересам концепции дачной амнистии потребуется не один этап представительного обсуждения. Проблема в том, что подходящей площадки для такой дискуссии сегодня нет. Так же как не будет одного ведомства-инициатора поворота к новому порядку регистрации прав, например, в лице Госдумы или Минэкономразвития. Поскольку волей-неволей косвенно пришлось бы признать, что пять лет дачной амнистии были топтанием на месте. Поэтому прямое поручение на «новую дачную амнистию» может исходить только от президента или премьер-министра страны. При этом достаточно обозначить лишь одну цифру: количество регистраций земельных участков по дачной амнистии в год, все остальное – способы достижения цели. По нашему мнению, реалистична регистрация 4-5 миллионов земельных участков в год, свидетельства о собственности на которые находятся на руках у правообладателей, но не зарегистрированы в Росреестре.
Для «почтового» варианта упрощения регистраций, не очень быстрого, но нетрудоемкого и недорогого для граждан, материальная база Росреестра полностью приспособлена, в значительной степени – и для электронного взаимодействия.
Главным аргументом против всего того, что предлагается, будет тот, что «электронное правительство» в части регистрации прав собственности вот-вот заработает в одно (или 351 – не важно) нажатие клавиши компьютера. Правда, веры в то, что при этом будет предложена работоспособная схема, не много. Например, не очень давно вошедшее в Росреестр агентство Роснедвижимость на своем портале предлагало заявителям для самостоятельной постановки земельного участка на кадастровый учет стать кадастровым инженером (?!). Также нам уже предсказывали эффекты: от регулирования цен на межевание, якобы простого наследования, введения института кадастровых инженеров, регистраций по почте и других мероприятий. Пять лет прошло, все появилось, а количество регистраций отскочило к 2008 г. Пора поработать всерьез. Дачная амнистия еще возможна.
Количество показов: