Финский строительный концерн ЮИТ, история которого перешагнула вековой рубеж, в России строит более 50 лет. При этом специалистам компании в своей работе приходится учитывать не только меняющиеся реалии рынка, но и национальные особенности спроса. Какие квартиры выбирают финны и россияне, почему финские новостройки на 100% покупаются по ипотеке, и где выгоднее вести строительный бизнес, специально для портала RussianRealty.ru рассказал руководитель бизнес-направления «Россия» концерна ЮИТ Теему Хелпполайнен.
- Финская недвижимость у российских обывателей ассоциируется в первую очередь с деревянными коттеджами. В то время как о сегменте многоэтажных домов рынка недвижимости Финляндии известно очень мало. Расскажите вкратце, чем представлен первичный рынок городского жилья в Финляндии, какая технология строительства наиболее распространена: панель или монолит?
- Большая часть возводимого в Финляндии многоэтажного жилья является панельным - примерно 70-75% от общего числа. Однако технология несколько отличается от российской. Если в России фактически весь дом собирается из готовых панелей, то в Финляндии это касается только несущего каркаса дома, а фасады (то есть вся наружная часть здания) производятся на строительной площадке. Иногда можно встретить очень интересные дизайнерские решения панельных фасадов, где используется такая технология, как печать на бетоне. Это позволяет создавать на поверхности материала любые рисунки. Такой проект есть и у концерна ЮИТ - уже заселенный дом под названием «Дозорный» в городе Эспоо, рядом с Хельсинки. Так как здание находится неподалеку от морского берега, для украшения его фасада была выбрана соответствующая тематика: рыбы, ракушки, водоросли.
Последнее время появилось новое строительное веяние – многоэтажные деревянные дома, однако, пока их доля на рынке очень мала. Популярны и двухэтажные таунхаусы, конструкция которых мало отличается от многоэтажных панельных зданий.
Говоря о многоэтажном городском строительстве, нужно отметить, что некоторые характеристики будущего жилого комплекса, например, этажность или дизайн фасада необходимо согласовать с местной администрацией. В их обязанности входит надзор за общим обликом района, а также нагрузка на инфраструктуру района.
- Нагружают ли власти финских застройщиков обязательством строить социальную инфраструктуру в жилищных проектах?
- Строительство социальной инфраструктуры не входит в обязанности застройщика в Финляндии, это задача местной администрации. Однако распространена ситуация, когда застройщик покупает участок у администрации и в стоимость уже заложена дополнительная сумма, которая в дальнейшем пойдет на возведение объектов инфраструктуры силами администрации, но уже на другом участке. Такой ситуации как в России, когда застройщик должен на территории приобретенного участка построить школу, детский сад или другой социальный объект, быть не может.
- Где проще и выгоднее работать, в России или в Европе? Где выше маржинальность строительного бизнеса?
- Маржинальность бизнеса выше в России, особенно при условии, что все проекты идут по графику. Но следует учитывать, что это только один из бизнес-показателей. Есть другой не менее важный – это ROI или окупаемость инвестиций. Этот показатель зачастую лучше в Европе, так как в России необходимо вкладывать больше капитала, объемнее инвестиции в инфраструктуру, дольше нужно ждать необходимых разрешений. Одним словом, необходимо вкладывать больше средств и дольше ждать возврата по ним.
- Какие квартиры сейчас пользуются спросом у финских и российских покупателей?
- Критерии спроса и у россиян и у финнов одинаковы: это маленькие ликвидные квартиры, одно- или двухкомнатные. Такие требования диктует нестабильное состояние рынка.
- А что в Финляндии с ипотекой? Как часто для приобретения новостройки привлекается кредит в Финляндии и в России?
- Доля ипотечных сделок на первичном рынке сильно разнится в России и в Финляндии, в первом случае она составляет порядка 40-50%, во втором – почти 100%.
Причины таких различий кроются, если можно так сказать, в историческом отношении к ипотеке. Для Финляндии с ее стабильной экономикой и высоким уровнем жизни это довольно обычное явление. Проценты по ипотеке невысоки, и сам механизм получения займа хорошо отработан. В России ипотечные займы явление довольно новое, и многие россияне до сих пор предпочитают копить или снимать жилье, боясь ипотеки.
- Если сравнить количество инвестиционных сделок и «для себя» в Финляндии и России? На какую доходность может рассчитывать мелкий частный инвестор на первичных рынках России и Финляндии?
- У нас нет официальных данных, но могу сказать, что, скорее всего, в Финляндии доля инвестиционных сделок составляет порядка 30-40%, но все сделки заключаются не с частными покупателями, а с компаниями. Это могут быть такие крупные организации как пенсионные фонды, жилищные фонды при банках и страховых компаниях. Покупка совершается с целью дальнейшей аренды - такой вид бизнеса как доходные дома очень распространен.
Что касается цифр по показателям доходности, то если оценить ее как отношение абсолютной величины дохода к сумме первоначальных вложений плюс расходов на обслуживание квартиры, то доходность в Финляндии можно оценить в порядка 2-5%. Этот показатель сильно зависит от расположения объекта – чем больше город и чем ближе к центру находится квартира, тем ниже доходность, так как стоимость квартиры выше, но при этом риски меньше, ввиду большого количества потенциальных арендаторов. Соответственно, при большей удаленности от центра или расположения квартиры в маленьком городе, риски повышаются, так как снижается спрос от арендаторов, но при этом из-за меньшей стоимости самой квартиры повышается доходность.
В России, по нашим оценкам, доля инвестиционных покупок равна 5-8%, но по большей части это уже частные покупатели, которые приобретают недвижимость как с целью сдачи в аренду, так и перепродажи. Опять же, по нашим оценкам, доходность здесь от 3 до 10%.
- Насколько интересны финские новостройки россиянам, и наоборот, как часто финны покупают российскую недвижимость?
- Покупатели из России приобрели в 2013 году всего 362 объекта недвижимости в Финляндии. Хотя количество покупок снизилось по сравнению с пиковыми годами, россияне по-прежнему являются самой значимой группой покупателей. Почти треть сделок россиян с недвижимостью была заключена в провинции Етеля-Карьяла или Южной Карелии(117 шт.), это местность на юго-востоке Финляндии, пограничная с Россией. Основываясь на нашем опыте, можем сказать, что большая часть покупок совершается, конечно, жителями Северо-Западного региона, но спрос также есть со стороны Московской области. Покупатели из других регионов тоже есть среди наших клиентов, но в меньшей степени. Россияне покупают не только квартиры, но и загородную недвижимость для отдыха.
Данных по покупателям из Финляндии, к сожалению, нет, но, как правило, это люди, которые приезжают в Санкт-Петербург или в Москву на работу или по семейным обстоятельствам.
- Какие технологические, планировочные, архитектурные решения, присущие исключительно финскому домостроению, вы перенесли на российские проекты? Какие из финских «фишек» не прижились в России?
- Финские квартиры имеют единое пространство, в котором умещается кухня (нередко с кухонным островком) и гостиная. Это хорошо принял рынок РФ, особенно в Северо-Западном регионе. Еще один удачный опыт – сауны в квартирах. Как известно, в Финляндии сауны есть повсеместно, как правило, это либо индивидуальная сауна в квартире, либо, если это однокомнатная или мини-квартира, то можно воспользоваться общедомовой сауной. Сейчас концерн ЮИТ предлагает квартиры с саунами в Санкт-Петербурге.
В Финляндии все квартиры сдаются с чистовой отделкой, а в РФ востребованность таких квартир 50% от общего числа. Раньше большинство покупателей предпочитали самостоятельно организовывать ремонт в приобретенной квартире, так как считали, что им удастся, во-первых воплотить собственные дизайнерские задумки и, возможно, сэкономить. Но сейчас мы в зависимости от проекта можем предлагать разные виды отделки: и предчистовую (базовую), а также квартиры с отделкой «под ключ» или возможностью ее заказа.
- Многие из своих проектов в России вы позиционируете как энергоэффективные. Насколько такое строительство дороже обычного? Какова разница в конечной стоимости квадратного метра?
- В настоящее время удорожание проектов с повышенными показателями энергоэффективности несущественно, так как речь идет об изменении архитектурных и конструктивных решений. Существенный шаг вперед в сфере энергоэффективности можно сделать при изменении инженерной начинки здания, например, внедрения вентиляции с рекуперацией, системы «умного дома». Это уже может повлечь удорожание себестоимость строительства минимум от 15% и выше, в зависимости от применяемых решений.
- Готов ли, по вашему мнению, российский покупатель переплачивать за энергоэффективность жилья? Не боитесь ли, что в России, где стоимость энергоносителей гораздо ниже, чем в Европе, такая недвижимость может быть не востребована?
- Поскольку в нашей работе мы всегда ориентируемся на запросы наших клиентов, а они пока еще не готовы переплачивать значительные суммы за энергоэффективность их будущего дома, мы стараемся применять такие решения, которые не отяготят ощутимо стоимость наших квартир. Также мы стараемся образовывать наших покупателей и донести до них тот факт, что приобретая квартиру в энергосберегающем здании, они будут экономить на счетах за коммунальные услуги каждый месяц год за годом.
- Планирует ли ЮИТ в ближайшем будущем расширять свое присутствие в России? Сказались ли политические санкции на работе концерна в России?
- На настоящий момент мы имеем региональные представительства в Москве, в Московской области, в Санкт-Петербурге, в Екатеринбурге, в Ростове-на-Дону и в Казани. Наши проекты можно увидеть во всех этих городах, а также в Тюмени и в Верхней Пышме.
Мы постоянно рассматриваем новые участки, но на текущий момент конкретных планов по расширению в новые регионы у нас нет. Мы активно продолжаем возведение текущих объектов и начинаем строительство новых в регионах нашего присутствия.
К счастью, санкции не оказали прямого влияния на наш бизнес в России. На настоящий момент мы продолжаем работать в обычном режиме, и очень хочется надеяться, что эта тенденция сохранится.
Количество показов: