Сегодня, чтобы законно получить разрешение на строительство и затем оформить право собственности на объект недвижимости, девелоперу потребуется более трех с половиной лет. При этом срок действия инвестконтракта в среднем составляет два года. Чтобы уложиться в эти временные рамки, строители вынуждены прибегать к различным методам ускорения этого процесса, на практике сокращая их в среднем до полутора-двух лет. Однако с каждым годом в чиновничьей системе согласований постоянно появляются новые звенья, что приводит к серьезному увеличению издержек строителя, пишет газета "Бизнес"
Чтобы как-то упростить эту систему и решить проблему с неосваиваемыми площадками, Юрий Лужков потребовал от властей ужесточить ответственность столичных чиновников, виновных в неисполнении инвестиционных контрактов.
Как показывает практика, начать строительство с нуля в Москве для неопытного девелопера или непрофильного инвестора крайне сложно. После того как цены на жилье и арендные ставки на коммерческую недвижимость несколько лет назад стали лихорадочно расти, многие непрофильные инвесторы начали активно вкладывать свои средства в этот рынок. Однако сегодня выяснилось, что многие из них, купив площадку, так и не смогли начать на ней строительство, запутавшись в системе согласований. Некоторые просто продали эти участки, некоторые пригласили профессиональных девелоперов, а многие просто прекратили их освоение. В результате сейчас на рынке, по неофициальным данным, насчитывается более 1 тыс. потенциальных строительных площадок, на которых так и не начато строительство.
Основная причина сложившейся ситуации, кроме неопытности девелоперов,- серьезное утяжеление системы согласований перед началом строительства. За 10 лет существования этой схемы чиновники, чтобы обезопасить себя, ежегодно добавляли новые инстанции.
После введения системы "одного окна" у девелоперов появилась надежда, что принятая мера хоть как-то упростит согласование, однако этого не произошло.
Более того, по мнению строителей, схема согласования даже усложнилась. Так, многие игроки рынка отмечают, что в системе "одного окна" у каждого исполнителя свой подход, и, пока заказчик не пообщается с каждым исполнителем лично, он не поймет суть претензий, а следовательно, не сможет учесть всех нюансов при подготовке документов. Это в свою очередь сильно затягивает процесс согласований.
"Количество согласований, необходимых для строительства недвижимости в Москве, увеличилось более чем в два раза и в настоящее время составляет 220 согласований на одну стройку",- говорит вице-президент корпорации Mirax Group Алексей Адикаев. По его словам, в настоящее время существуют четыре этапа согласования: первый - на стадии разработки концепции проекта, второй - на предпроектной стадии, третий - на стадии получения акта разрешенного использования (бывшей исходно-разрешительной документации) и четвертый - на проектной стадии. "На каждом из этих этапов мы проходим одну и ту же инстанцию по несколько раз. При этом значительная доля предварительных согласований приходится на этап, предшествующий внесению концепции проекта на рассмотрение в градостроительный совет",- сетует Адикаев. По мнению чиновников, такое количество согласований необходимо для того, чтобы снять с застройщика определенный процент рисков по проекту, но в реальности риски остаются, а количество необходимого времени и усилий возрастает. "Сегодня при одобрении того или иного проекта многих документов, которые компании вынуждены предъявлять, просто не требуется. Например, во время прохождения этой процедуры по одной площадке в управу района необходимо приходить 14 раз",- соглашается с Адикаевым генеральный директор компании "Комстрин" Максим Сотников.
В итоге на московском рынке недвижимости сегодня могут стабильно работать только крупные компании, которые ведут сразу несколько проектов в разной стадии готовности: "Интеко", "Главмосстрой", "Капитал груп" и другие. Они наладили стабильные связи с местными чиновниками и выработали схему работы, которая позволяет сократить процесс согласования. Однако даже представители этих компаний все чаще жалуются насложности оформления. "Я уверен, что количество согласований можно было бы сократить на 50%, что позволило бы увеличить количество и качество сдаваемых квадратных метров",- возмущается Алексей Адикаев.
Ситуация могла бы развиваться так и дальше, если бы не мэр Москвы Юрий Лужков. В одном из своих выступлений в начале весны он обратил внимание на то, что многоэтапность процедур согласования значительно увеличивает сроки сдачи московских строительных объектов. По его словам, "сложившаяся ситуация приводит к сплошным мучениям для тех, кто хочет работать в городской системе".
Тогда же он дал распоряжение разработать меры по упрощению системы одобрения строительных проектов.
Однако первое же обсуждение проекта постановления "О развитии системы координации и контроля за реализацией инвестиционных проектов на территории Москвы" стало для чиновников разгромным.
Юрий Лужков раскритиковал этот документ, подготовленный департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы.
Возмущение мэра вызвало то, что авторы постановления проигнорировали вопрос об установлении ответственности чиновников за срыв сроков реализации инвестиционных проектов, переложив решение проблем на плечи застройщиков. Сейчас идет доработка этого постановления.
Кроме раскритикованного документа, столичные власти хотят применить еще ряд мер, которые позволят сократить количество неосваиваемых площадок в Москве. Так, начальник управления формирования градостроительных программ департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Алексей Шепель сейчас завершает обработку данных от префектур, которые подготовили список всех проблемных объектов на подотчетных им территориях. После проведения этих работ планируется сформировать единую базу по участкам, и чиновники будут разбираться, почему инвесторы срывают графики разработки проектно-сметной документации.
Ответить на вопрос о том, какие именно изменения последуют в системе согласования строительных проектов после того, как в ситуацию вмешался столичный мэр, никто из игроков рынка не решился. При этом большинство опрошенных экспертов согласились с тем, что для упрощения сложившейся системы, кроме реформирования чиновничьего аппарата, требуется также менять и отношение к этой проблеме самих строителей. "Недострой - это клубок проблем, от неправильных действий самой компании (плохой менеджмент, нехватка денег) до вины чиновников (затягивание согласований, розыгрыш непригодных для строительства площадок) и игры самого рынка. Пока я не вижу способа разрубить этот гордиев узел",- с сожалением констатирует пресс-секретарь компании "СХолдинг" Оксана Басова.
Иногда девелоперы намеренно затягивают сроки строительства, обладая бессрочным контрактом на площадку. "Если раньше время играло против девелопера и он терял деньги из-за проволочек, то как раз сейчас время играет на него.
Цены растут с такой скоростью, что не все девелоперы спешат начать продажи жилых домов, некоторые предпочитают подождать и продать квартиры по более высоким ценам. Это касается прежде всего тех девелоперов, которые обладают длинными финансовыми ресурсами",- говорит управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев. Помимо этого, по словам директора отдела исследований компании Knight Frank Марии Котовой, ввод объектов может задерживаться из-за нарушения технологии строительства (гостиничный комплекс в Сокольниках). Подобные просчеты не только увеличивают сроки строительства, но и существенно удорожают стоимость проекта. "Нередко встречаются примеры, когда сроки ввода объекта (особенно это актуально для коммерческой недвижимости) задерживаются из-за изначально неправильной концепции проекта (?Царев сад"), что в итоге приводит к проблемам, связанным с реализацией таких объектов",- констатирует Котова.
Таким образом, в целом при поиске решения проблемы заформализованности и сильной бюрократизации процесса согласования строительства недвижимости следует менять отношение к этому процессу и самих строителей. "Как известно, народ достоин своего правителя, и застройщики вполне могут изменить эту ситуацию к лучшему. Например, в настоящее время ведется работа над законом о саморегулируемых организациях. Секрет успеха состоит из двух основных частей: первое - согласованных действий законодателей и строителей, второе - быстрого реагирования на изменения ситуации на рынке недвижимости",- резюмирует Адикаев.
Русская недвижимость
06.06.2006 21:00