Одна из крупнейших строительных программ на столичном рынке недвижимости "Новое кольцо Москвы" (НКМ) вновь оказалась под угрозой срыва. После увеличения столичными властями обременений по ряду проектов высоток из шести аукционов, запланированных на первое полугодие 2006 года, состоялся лишь один. В ОАО НКМ уверяют, что трудности связаны со сложностью оформления проектной документации, однако участники рынка придерживаются другого мнения, пишет газета "Бизнес".
По мнению экспертов, идея чиновников о дополнительных обременениях по реконструкции близлежащих к высоткам кварталов снижает рентабельность проектов на 4-8%, в связи с чем активность инвесторов закономерно снизилась.
С момента старта программы НКМ в 1999 году ее развитие шло крайне медленно: инвесторы были определены лишь по пяти объектам. Тогда обязательства по строительству двух первых высоток программы - "Эдельвейс" и "Континенталь" - взяла на себя корпорация "Конти", которая до 2003 года владела эксклюзивными правами на строительство всех высотных зданий в рамках НКМ. Однако в конце прошлого года программа получила неожиданное развитие. Интерес к аукционам проявили сразу несколько крупных девелоперов: "Интеко", "Моспромстройматериалы", "Ренова-девелопмент", а в конце ноября 2005 и январе этого года состоялись два успешных аукциона.
Почувствовав возобновившийся интерес рынка к программе, ОАО НКМ отреагировало незамедлительно. В начале года было объявлено о планах проведения сразу 13 аукционов в этом году и 15 в следующем. Более того, параллельно власти задумали решить свои проблемы, связанные с нежеланием инвесторов реконструировать старый пятиэтажный фонд. В результате объем обременений по ряду проектов был увеличен: предполагается, что в рамках программы инвесторы, помимо строительства высоток, будут параллельно реконструировать близлежащие кварталы. Уже в первом полугодии чиновники предполагали провести четыре таких аукциона: проект строительства небоскребов на Минской улице (вл. 17) с реконструкцией трех кварталов района Фили-Давыдково, на Ярославском и Дмитровском шоссе (вл. 121-123 и 11-13 соответственно), а четвертая высотка должна была появиться на месте реконструируемых кварталов 78-90 района Можайский. По информации ОАО НКМ, реконструкция кварталов предполагается в рамках строительства 20 высоток.
Однако планы города пока так и не осуществились. Из шести запланированных на первое полугодие аукционов состоялся лишь один, который не предполагал обременения в виде реконструкции квартала. Как рассказали "Бизнесу" в ОАО НКМ, планы по проведению в этом году 13 аукционов по-прежнему актуальны. "Сдвиг по датам связан с повышенными требованиями к проработке потенциальных собственников, поэтому большинство аукционов состоится в конце года",- сообщили в НКМ. По словам источника, увеличение обременений в инвестконтрактах не скажется на интересе инвесторов и активном развитии программы, но участники рынка придерживаются иного мнения.
Большинство участников рынка считают, что добавка в виде реконструкции квартала не так привлекательна, как кажется на первый взгляд. По мнению руководителя аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрия Попова, рентабельность проектов без реконструкции кварталов заведомо выше, чем проектов, в которых предусмотрены работы по обновлению старого фонда.
С ним соглашается генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. "Если в ЮЗАО и ЗАО средние показатели рентабельности строительства высоток составляют 22-23%, то в восточных и юговосточных районах аналогичные показатели не достигают и 19-20%. Учитывая, что обременение проекта реконструкцией старого жилого фонда снижает рентабельность на 4-8%, круг заинтересованных инвесторов значительно сужается, особенно в непрестижных районах",- говорит Аверьянов. По словам вице-президента ГК "Конти" Вячеслава Тимербулатова, связано это с тем, что, помимо сноса зданий и вывода действующих организаций, реконструкция кварталов включает в себя ряд других аспектов. В первую очередь это комплексное благоустройство территории, реконструкция инженерных сетей, а также компенсация затрат городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры. "Более того, когда новое строительство ведется на территории старого района, у инвестора неизбежно возникают проблемы прокладки коммуникаций с учетом уже существующих, что выражается в увеличении денежных средств, затрачиваемых на проект",- отмечает Попов. Кроме того, предлагаемые участки не могут быть идентичными по своим характеристикам. "К слову, расселение нескольких пятиэтажек при строительстве комплекса на западе Москвы и вывод малого промышленного предприятия на юге столицы - проекты несопоставимые",- утверждает Попов.
Впрочем, по словам участников рынка, уже в краткосрочной перспективе масштабное строительство в городской черте будет невозможно без подобных обременений.
По словам Алексея Аверьянова, динамичный рост цен на жилье компенсирует девелоперам дополнительные средства, затраченные на реализацию проекта. "Рыночная ситуация в Москве действительно влияет на развитие программы, однако немаловажны и изменения обременений со стороны властей города",- добавляет Дмитрий Попов.
Русская недвижимость
12.06.2006 21:00