По поручению Совета Ассоциации Домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области с докладом "Изменение позиции Правительства Санкт-Петербурга по правилам выделения земельных участков под строительство и их влияние на рынок недвижимости" на VII Национальном конгрессе по недвижимости выступил вице-президент Корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслав Семененко.
В своем выступлении Вячеслав Семененко отметил, что рынок недвижимости в Санкт-Петербурге за последние годы значительно изменился. По его словам, прошедший год был в целом очень успешным для рынка недвижимости Петербурга и, особенно для рынка строящегося жилья. Ввод жилья составил 1,75 млн. кв. м. Это на 45% больше, чем в 2002 году. Такого роста рынок не знал с момента своего формирования в середине 90-х годов. Сейчас в городе одновременно строится более 5 млн. кв. м жилья. Ожидаемый ввод в 2004 году около 2 млн. кв. м.
Вячеслав Семененко указал на рост цен на недвижимость и на рост себестоимости строительства. В сегменте типового жилья средняя цена в прошлом году выросла на 43% на первичном рынке и 44% на вторичном, причем наиболее существенный рост произошел в 3-4 кварталах. В текущем году рост цен продолжился и только за 1-й квартал составил 18%. За первые 5 месяцев средний рост цен составил около 25%. При этом баланс спроса и предложения находится на уровне строительства около 2,5 млн. кв. м жилья ежегодно.
Но для того, чтобы жилищное строительство набирало обороты, необходимо решить несколько важных вопросов. Наиболее острый и болезненный - это влияние административного регулирования на развитие рынка.
"Вообще следует отметить, что рынка недвижимости, в полном смысле этого слова, мы не имеем. Нет главной его составляющей, основы рынка земли. Уже несколько лет, когда речь заходит о первичном рынке, непременно упомянут дефицит участков под застройку, который не позволяет строителям работать в полную мощность, - замечает Вячеслав Семененко. - С нашей точки зрения одним из наиболее существенных факторов, способных сформировать рынок доступного жилья, является максимальная либерализация рынка. Прежде всего, это относится к рынку земли. Превращение земли в нормальный товар, введение свободного оборота земельных участков, равных условий доступа к ним всех участников рынка способно дать мощный импульс к развитию строительной индустрии, позволит привлекать в нее инвестиции".
Сейчас в Петербурге несколько участков готовится к торгам и, в дальнейшем, подавляющая доля земли будет реализовываться через торги. Члены Ассоциации понимают, что это непростой процесс и потребуется время на его становление, но это прогрессивная тенденция и она, безусловно, находит поддержку. Если 80% участков будет реализоваться на торгах, это позволит сформировать полноценный рынок, установить адекватную цену на землю.
"Необходимо решать и проблему сокращения сроков подготовки разрешительной документации, - продолжает Вячеслав Семененко, - сейчас количество и длительность различных согласований и разрешений таково, что этот процесс занимает непозволительно много времени и является чрезвычайно затратным. Достаточно сказать, что 15-20% себестоимости жилья составляют непроизводственные затраты на те отношения, в которые вынужден вступать застройщик при реализации проекта".
Значительная доля этих затрат идет на урегулирование отношений с естественными монополиями еще одна давняя проблема, требующая решения. Инженерная подготовка территорий практически не ведется, мощности головных сооружений исчерпаны. В связи с этим происходит откровенное выкручивание рук застройщикам. Избавить инвестора от выяснения отношений с естественными монополистами реальный способ снижения затрат и цены жилья.
Государство должно сформулировать понятные и прозрачные правила игры, установить некие рамки, за которые нельзя выходить. Это строительные нормы, градостроительные регламенты и т.п. "Мы до сих пор живем по Генплану 1986 года. За это время целая эпоха прошла. Сейчас зачастую застройщик выходит на участок и не понимает, что здесь можно построить? И можно ли строить вообще? Отсюда и многочисленные конфликты с жителями. Правил нет, и каждый стремиться отстоять свою правду", считает Вячеслав Семененко.
RussianRealty по сообщению АДСПСМ СПб и ЛО