Рынок складских и производственных площадей сегодня находится в активной стадии формирования. В последние несколько лет этот сектор коммерческой недвижимости стремительно растет в объеме площадей, эксперты предрекают ему большое будущее, но, тем не менее, спрос все еще сильно превышает предложение, и найти качественное складское помещение сейчас - задача не из легких. Тенденции Как замечает руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО "МИАН-агентство недвижимости" Сергей Лобкарев, рынок складских помещений - один из самых молодых и наименее развитых сегментов российского рынка коммерческой недвижимости. Особенно ярко это подтверждается статистикой. По оценкам специалистов отдела коммерческой недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость", общая площадь складских помещений в Москве и Московской области на сегодняшний день составляет приблизительно 2,6 млн. кв. м. В отделе коммерческой недвижимости компании "МИАН-агентство недвижимости" добавляют, что в только 2005 году в Московской области на рынок было выведено около 250 000 кв. м. складских площадей класса "А" и 120 000 кв. м. класса "В". А в компании Knight Frank уточняют, что если в 2005 г рынок складских помещений пополнился на 550 000 - 580 000 кв. м, то в 2006 г планируется вывести более 1 000 000 кв. м. Причина роста сектора складских помещений проста. Сегодня, когда российская экономика развивается ударными темпами, потребность компаний хранить оборотный товар также увеличилась. Тем не менее, как отмечает эксперт по коммерческой недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость" Олег Гайденко, определить точные объемы рынка довольно затруднительно, так как существенными препятствиями остается то, что многие складские помещения либо не сертифицированы, либо не имеют зарегистрированных прав собственности. Специалист также отмечает, что многим российским компаниям обычно не требуются большие складские помещения, они арендуют небольшие площади - от 500 до 2 000 кв. м. Современные складские помещения, предлагающие высококачественные услуги, преимущественно интересуют международные компании, являющиеся традиционными арендаторами в этом сегменте рынка. Однако, как отмечает О. Гайденко, в последнее время прослеживается и другая тенденция - отечественные компании, ориентированные на европейские стандарты ведения бизнеса, стали также отдавать предпочтение именно высококлассным складским комплексам. Но, так как доля предложения производственно-складских комплексов класса "А" и "А-" не превышает 30-35% от общего объёма рынка, и только 200 000 кв. м. соответствуют международным стандартам и могут быть классифицированы как класс "А", то в связи с недостатком высококлассных складских помещений, на рынке широко практикуется строительство складов под заказчика, так называемые проекты "build to suit". На осуществление такого проекта требуется в среднем 6-8 месяцев после согласования всей документации. Динамика развития рынка указывает на то, что в дальнейшем именно комплексы класса "А", "А-" и "В" будут в особенности востребованы. Спрос на современные складские помещения держится на прежнем уровне, опережая существующее предложение в 2-3 раза. Устойчивый рост спроса в основном обусловлен развитием розничной торговли. Предпочтения По данным компании Knight Frank, Ленинградское шоссе занимает традиционно лидирующее положение на рынке складов, поскольку является самой освоенной трассой в секторе складской недвижимости, а также основным транспортным коридором со странами Скандинавии. Каширское и Ярославское шоссе (плюс трасса "Дон") являются основными путями поставки товаров в регионы. Распределение проектов, запланированных на 2006 г. Источник: Knight Frank В компании "ИНКОМ-недвижимость" добавляют, что запросы потенциальных арендаторов сейчас ориентированы на наименее загруженные направления и транспортные артерии - Каширское, Новосимферопольское и Новорязанское шоссе. Вместе с тем существенно возросло число компаний, которые готовы рассматривать предложения по качественным складским помещениям вне зависимости от направления их расположения. В общем объеме запросов удаленность от МКАД имеет с каждым годом все меньшее значение. Более 50% потенциальных арендаторов рассматривают объекты, расположенные на расстоянии от 30 до 100 км от МКАД. Среди наиболее крупных объектов класса "А", которые выйдут на рынок в 2006 г., необходимо отметить 5 складских комплексов. Источник: Knight Frank Цены и перспективы По мнению Алексея Новикова, директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank, сейчас на рынке складов наметилась тенденция к четкой структуризации арендных ставок, которые складываются из базовой ставки, операционных расходов, коммунальных платежей и НДС. Базовая арендная ставка в ближайшие годы расти не будет, утверждает эксперт. "Причина в том, что она, как правило, жестко фиксируется на весь срок заключения договора аренды (а это 5-10 лет), поэтому все проекты, выходящие в 2005-2007 г. и обладающие похожими характеристиками, обязаны придерживаться установленной на несколько лет вперед ценовой политики", - добавляет А. Новиков и тут же уточняет, что в целом рост арендных ставок все же возможен за счет роста стоимости коммунальных услуг или операционных расходов. Сейчас базовая арендная ставка на склады класса "А" равна $110-$130 за кв. м. в год., а операционные расходы - $20-25 за кв. м в год, коммунальные платежи - $8-12 за кв. м в год. Олег Гайденко подчеркивает, что арендные ставки, как правило, указываются для помещений в состоянии готовом для отделки. "Однако многие складские компании не сдают помещения в аренду, а предоставляют логистические услуги: обработка груза, сортировка товара, формирование заказа, маркировка и т.д. Все эти услуги оплачиваются дополнительно к арендной плате. Их стоимость зависит от типа продукции и объемов работ", - поясняет специалист. В свою очередь Сергей Лобкарев отмечает, что перспективы у рынка складских помещений очень велики, аргументируя тем, что в России на 1000 жителей приходится всего лишь 69 кв.м. складской площади, в том время, как на Западе на 1000 человек приходится порядка 200-700 кв.м. Особенно перспективно для развития складской недвижимости ближайшее Подмосковье - в пределах 10 километров от МКАД, считает специалист.

13.02.2006 21:00