Деловая Игра "Управление и эксплуатация. Что, как и ? сколько платить?" прошла 2 февраля 2007 г. В КЦ "Экстрополис" (Трехпрудный пер., д.9). В составе участников были представители Управляющих компаний, Владельцев ТЦ, Подрядных организаций из Москвы, Новосибирска, Мурманска, Волгограда, Пензы, Ростова-на-Дону, Екатеринбурга, Перми, Тулы, Владимира - всего более 50 человек. Основной задачей Деловой Игры было на примере реального проекта - Торгового Центра "Самолет", г. Ульяновск, рассмотреть все особенности составления сметы эксплуатации и выяснить какова стоимость эксплуатации 1 кв. метра ТЦ. - Сейчас подсчитаем, - говорит Леонид Померанцев, генеральный директор Торгового Центра "Лига". Перед ним на плакате расписаны предполагаемые затраты на эксплуатацию торгового центра площадью 22 тысячи квадратных метров. Рядом - цифры, которые получились после обсуждения с участниками деловой игры. - По штату сотрудников получилось меньше, аж на 50 тысяч долларов, - рассуждает Леонид Львович. - А на дезинфекцию, очистку и вентиляцию - на 20 тысяч долларов больше. В одном павильоне - девелоперы, управляющие компании, маркетинговые фирмы. - Цель формата - это создать некое комьюнити, когда люди могут общаться между собой, отвечать друг другу на вопросы, а не видеть какого-то эксперта- спикера где-то на сцене - поясняет координатор проекта Татьяна Акилина. - Очень много людей приезжает из регионов - Екатеринбург, Пенза, Пермь, Ростов на Дону. У них есть вопросы, касающиеся эксплуатации торговых центров. Основной вопрос, который решается здесь и сейчас - сколько стоит эксплуатация одного квадратного метра. Есть разброс по регионам и естественно в ценах. В зависимости от ценовой политики региона. Но общая схема составления сметы одна. Поэтому участникам, спикерам и аудитории нужно дополнить смету теми моментами, на которые обычно не обращают внимания. Или моментами, которые обычно кажутся простыми. Прийти к единой стоимости управления квадратным метром - это цель тактическая. А более глобальная стратегическая цель- это уловить все те моменты, которые возникают в процессе эксплуатации торговых центров, в процессе общения инвестора и управляющей компании. Евгений Галынский, генеральный директор охранного предприятия "Гражданская безопасность" объясняет, из чего складывается цена на услуги по обеспечению безопасности в торговом центре. - Во-первых, это экономический эффект, во-вторых - моральный, - перечисляет аргументы Евгений Галынский. - Представим, что нет охраны, все открыто, парковки открыты. По торговому центру ходили бы люди в поясах шахидов, и народ не успевал бы даже закрывать сумочки и проверять карманы, полный беспорядок... Заказчику охрана такого помещения обойдется порядка 30 тысяч долларов в месяц, - продолжает директор ЧОПа, - в Европе все гораздо дороже. Там все дороже, люди дороже. Грубо говоря, в Европе, зарплата охранника 1, 5 тысячи евро - за 10 суток работы. У нас 500 долларов. Марк Афраймович, председатель Совета директоров компании Ross Group считает рынок торговой недвижимости будет развиваться серьёзными темпами. - На 2007 год ангажировано строительство как минимум 4 миллионов квадратных метров торговых центров. Из них 2 миллиона в Москве, 2 миллиона в России. Не факт, что рынок управления будет развиваться такими же темпами. Сейчас ситуация более менее понятная, гораздо больше девелоперов пользуется услугами профессиональных управляющих. Но многие пытаются управлять самостоятельно, и это часто приводит к краху. Это снижение посещаемости, снижение лояльности, падение арендных ставок, уход арендаторов, в общем, коллапс, после которого приходится браться за объект и делать реконцепт, ребрендинг и даже редевелопмент. Запускать объект заново, заполнять арендаторами и начинать его снова позиционировать, - говорит г-н Афраймович. - До сих пор большинство девелоперов считают, что управление - это управление технической эксплуатацией. А это наиболее простой функционал управляющей компании, который действительно может организовать каждый собственник, имея навыки обслуживания любого другого здания. По мнению Афраймовича, главная ошибка девелоперов состоит в том, что они не учитывают необходимости профессионального управления арендными отношениями и финансовыми потоками. А также сквозь пальцы смотрят на профессиональный маркетинг. Но ситуация может измениться уже в этом году. Г-н Афраймович высказывает смелое предположение - управляющие компании не только получат дополнительные заказы - они не смогут справиться с их объемом. - Такая составляющая как маркетинг, стратегический маркетинг на объекте, продвижение его, концепция, развитие - это очень важно и этим тоже должны заниматься профессионалы. С точки зрения успешности проекта сейчас очень многое будет зависеть от того, насколько профессиональная компания управляет торговым центром. В этом году гораздо больше девелоперов привлекут профессионально управляющее компании к управлению своими объектами. Сейчас не очень много таких компаний, которые могут системно и сетевым образом управлять объектами. Рынок региональных компаний тоже ограничен. Вероятно, что в какой-то момент запросов на управление станет больше, чем смогут осилить управляющее компании, потом что пост сновка управления на конкретном объекте - это профессиональные кадры, которые должны выезжать на объекты и ставить там управление. Только управление технической эксплуатацией - это набираются люди, которые работают в эксплуатирующем подразделении на объекте. Весь основной функционал - исполняет головная компания, в том числе постановка поставляющих компаний, в том числе управление всем функционалом. Если понимание придет сразу ко всем, то будет дефицит управляющих компаний, - говорит Марк Афраймович. Афраймович уверен, что места для строительства торговых и деловых центров хватит, как в Москве, так и в Подмосковье. Он считает, что слухи по поводу возможного переноса центра деловой активности из столицы за пределы МКАД слишком преувеличены. - Я думаю, что переносить пока ничего не будут. Будут дополнительно строить. Будет осваиваться дальше зона третьего транспортного кольца, площадки за МКАД. Увод части бизнес-центра за МКАД должен разгрузить транспортные потоки. Но это не значит, что будет убираться что-то из Москвы, в Москве еще очень много площадок. Какие-то районы будут перенасыщены торговой недвижимостью, но место еще есть. Владимир Троицкий Более подробную информацию об итогах Деловой Игры Вы сможете прочитать в ближайшем номере журнала "Молл".

04.02.2007 21:00