19 марта в КУГИ состоялся круглый стол, посвященный принятию во втором чтении Закона "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга". Предлагаем Вашему вниманию краткое содержание выступлений. Гришин А.О., Президент ГУД, Генеральный директор УК "VMB-Trust" В марте мы наконец-то вернулись к обсуждению законопроекта о доверительном управлении имуществом СПб. Законопроект прошел второе чтение в ЗАКС. В течение нескольких лет вокруг проекта закона велись оживленные дискуссии: проводились активные обсуждения в кругах профильных комиссий законодательного собрания, проводились обсуждения в рамках профильных комитетов администрации. Остались только последние поправки, которые будут обсуждены в третьем чтении. Сегодня мы собрались, чтобы обсудить какие есть сомнения, какие высказываются опасения в отношении этого закона. Метельский И.М., Председатель КУГИ Необходимость закона. Общая оценка закона Закон о доверительном управлении регулирует ту сферу деятельности, которая недостаточно развита в правовой системе РФ, как на частном рынке, так и на рынке гос. имущества. Принятие закона позволит решать различные задачи, начиная от доходности объекта, заканчивая содержанием и повышения стоимости объектов недвижимости, которые для СПб особенно важны, в виду определенной исторической нагрузки нашего города. В этой сфере мы должны быть такими же гибкими, как рынок, применяя все те формы, которые законодательно нам разрешены. При принятии закона возникали вопросы понятности и прозрачности правил, вопросы адекватности управления государственным имуществом. Гос. имуществу уделяется большое внимание и постоянный контроль, так как речь идет не только о достоянии администрации, но и всего города, его жителей и всей России. Петербург - город памятник, находящийся под защитой ЮНЕСКО. Именно поэтому желание и необходимость урегулировать вопрос с городской недвижимостью возникла прежде всего в СПб. Путь закона о доверительном управлении был труден. Надеюсь, мы последний раз обсуждаем этот проект, который впоследствии позволит нам осуществлять доверительное управление уже в рамках закона. Хочу подчеркнуть, что для нас в словосочетании "доверительное управление" особенно важно слово "доверительное". Это означает более широкий круг полномочий доверительного управляющего, которые передаются ему государством. Поэтому должны быть понятны и четко прописаны механизмы передачи и требования к управляющему. Мы прописали в законе специальные требования к субъекту. Город рассматривает два варианта, когда передача имущества в доверительное управление признается целесообразной и необходимой. Первый - ситуация, связанная со сложностями на объекте. Государство неэффективный собственник. Вопросы управления собственностью предполагают коммерческий подход. Но государство работает по открытым правилам и процедурам. Это подразумевает осторожное отношение к рискам. Там где предприниматель быстро принимает решение и берет риск на себя, государство будет долго согласовывать внутри своих ведомств. И пока государство примет решение, объект может наполовину разрушиться. Доверительное управление позволяет выйти из этой ситуации, когда по объекту необходимо уже принимать срочные решения, чтобы сохранить его. Выход - большая самостоятельность лица, которое управляет имуществом. Сложности могут быть связаны с необходимостью технического переоснащения объекта, когда затраты на это в бюджете не предусмотрены. Или ситуации, связанные со снятием определенных обременений, судебных споров, незаконным нахождением там лиц и т.д. Мы привлекаем частные лица, чтобы решить эти проблемы, чтобы объект приносил доход государству. Второй повод для передачи объекта в доверительное управление нереализованный потенциал здания. Мы сейчас применяем массовый способ рыночной оценки, которая допускает определенные обобщения, неактуальность цифр и т.д. Оценка должна быть индивидуальной. Доверительный управляющий может решать эти вопросы быстро с учетом индивидуальных особенностей. В случае передачи функционирующих зданий мы акцентируем внимание на тех дополнительных доходах, которые получит бюджет в случае привлечения доверительного управляющего. Сейчас этот доход упущен. Ганус Ирина, Начальник методического управления КУГИ Важнейшие поправки, принятые ЗАКСОм во втором чтении Хочу отметить, что принято было только 50% поправок из предложенных. Очень радует то факт, что не была принята поправка, предполагающая обязательное утверждение Законодательным собранием списка объектов для передачи в доверительное управление. Основная поправка касается изменения требований к доверительным управляющим. Если в первом варианте законопроекта звучало понятие "деловая репутация", то во второй редакции закона требования были четко прописаны. В результате законом ограничен доступ потенциальных управляющих к конкурсу. По принятым в новой версии закона правилам, у претендента на получение городской недвижимости в доверительное управление должна быть официальная аккредитация. Среди условий получения аккредитации - выполнение требований к деловой репутации и опыту (компания, работающая на рынке не менее 2 лет, должна иметь в доверительном управлении не менее двух объектов, общая площадь которых составляет как минимум 5 тыс. кв. метров). Кроме того, претендующая на аккредитацию компания обязана застраховать передаваемое в управление имущество и ответственность доверительного управляющего. Наконец, у компании должна отсутствовать задолженность перед бюджетом Санкт-Петербурга по налоговым и неналоговым платежам. Сейчас по данным Гильдии Управляющих и Девелоперов таким требованиям соответсвует всего 30 управляющих компаний. Естественно, с течением времени число организаций будет расти (будет увеличиваться срок работы на рынке более молодых компаний и они станут подходить под требования). Была принята также поправка, касающаяся передачи объектов целевым назначением. Закон устанавливает, что передача объектов целевым назначением возможна только в одном случае - если в конкурсе участвует единственный претендент (при условии, что предложенные им условия соответствуют условиям конкурса). Приняты были также изменения в статье 4 законопроекта "Общие требования к порядку передачи имущества в доверительное управление". Договор доверительного управления будет заключаться между городом и коммерческой организацией либо индивидуальным предпринимателем (доверительным управляющим). До принятия окончательного решения о передаче имущества будет утверждаться перечень передаваемых объектов. Согласно принятым поправкам администрация Санкт-Петербурга взяла на себя обязательства публиковать ежегодные планы по количеству объектов, передаваемых в доверительное управление. При проведении конкурсов на передачу объектов будут учитываться соответствие целям доверительного управления и возможность проведения объективной оценки. Методика установления критериев будет утверждаться городским правительством. Предполагается, что в третьем чтении будут приняты в основном редакционные поправки, не касающиеся сути законопроекта. Иванников А.С., Первый заместитель председателя КРЭППТ Отношение КРЭППТ к закону о доверительном управлении В прессе иногда проскальзывали высказывания, что КРЭППТ является основным противником закона о доверительном управлении. Это совершенно не так. Мы за скорейшее принятие закона. Однако мы считаем, что в настоящее время в законопроекте плохо прописаны требования к доверительным управляющим. Однако мы считаем, что закон следует принимать в таком виде, чтобы он начал функционировать. Потом можно будет принимать дополнительные поправки к уже действующему закону - это нормальная процедура. Шарапов А.О., Председатель Комитета по аналитике ГУД, Президент ГК "Бекар" Цели доверительного управления. Зачем это нужно городу? Хочу отметить, что СПБ опять впереди всей России в области управления недвижимостью. Ни в одном субъекте РФ, включая Москву, подобного закона не существует. Много говорится о том, что цель доверительного управления - получение постоянного дохода от имущества СПб. Конечно это так. Однако это не значит, что недвижимость следует "выжимать", как тряпку. Нужно задумываться о будущем, о стоимости недвижимости. Поэтому нужно правильно ставить цели - в этом могут помочь профессиональные управляющие. В законе говорится в одном месте о критерии (в единственном числе) оценки эффективности управляющего, а в другом - о критериях. Действительно, критерий не один. Цели доверительного управления - не только текущие платежи. В наших целях и увеличение стоимости недвижимости через 5-10 лет, и исполнение других, необходимых собственнику функций. Поэтому для управляющих, претендующих на доверительное управление гос. имуществом, обязательна программа. И об успешности их работы по истечении определенного срока можно судить по выполнению заявленной программы. Как же достичь заявленных целей? Для этого с недвижимостью должна работать целая команда профессионалов - оценщики, рекламисты, эксплуатационщики и т.д. И если с городским имуществом будут работать не профессиональные команды, а одиночки, которые обещают много, но не в состоянии этого выполнить, город (а значит, и население СПБ) будет терять деньги. Именно поэтому в текст закона заложены требования к опыту управляющих компаний (опыт работы не менее 2 лет, не менее 5000 кв.м. в управлении) Гришин А.О., Президент ГУД, Генеральный директор УК "VMB-Trust" Возможны ли негативные последствия принятия закона о ДУ? В полемике о необходимости закона о доверительном управления некоторые депутаты выражали опасение, что приход доверительных управляющее будет означать повышение ставок и отмену льгот. Рост арендной платы будет означать давление на малый бизнес и ужесточение налоговой ситуации (для бизнесменов) в городе. Однако мы считаем, что это не так. Управляющие будут повышать качество городской недвижимости, сократят количество арендаторов-должников. Однако отменить льготы управляющие не уполномочены - это решение принимает только КУГИ. Волчек Д.Г., Депутат ЗАКС, Председатель Постоянной комиссии по промышленности, экономике и собственности Недостатки закона о ДУ Я считаю, что в сегодняшней дискуссии не высказаны основные проблемы закона о ДУ. Прежде всего, что будет со льготниками, арендующим помещения? Нельзя говорить "как-нибудь договоримся" - надо заранее и четко оговорить подобные моменты. Почему в законе не прописана ответственность управляющих? Какую ответственность они будут нести, если не выполнят заявленной программы по развитию здания? Если ухудшат ситуацию? Каков будет контроль за деятельностью управляющих? Отдели здание - и на этом все? И главный недостаток - оставлена возможность для целевого назначения управляющего. Если в конкурсе участвует единственный претендент - он получает объект в управление. Это может привести к коррупции. Метельский И.М., Председатель КУГИ Необходимость закона. Общая оценка закона Что касается ответственности - она прописана в гражданском кодексе. Нет необходимости прописывать ее отдельно - мы можем вступить в противоречие с федеральным законодательством. Нельзя применять к гражданскому законодательству правила уголовного кодекса. Мы загоняем себя в жесткие рамки - получается, что то, что не прописано в законе - неподсудно. Что касается конкурса. Любой конкурс предполагает определенные сроки. Ситуация с недвижимость в СПБ такова. Что если мы будем затягивать сроки конкурса, недвижимость может просто разрушиться без управления. Медлить нельзя, а то потери могут быть больше. Амосов М.И., Депутат ЗАКС, Председатель Комиссии по городскому хоз-ву, градостороительству и земельным вопросам Хочу отметить, что закон о ДУ готовился в тесном сотрудничестве с представителями бизнеса. В нашей законодательной практике не много случаев, когда закон готовился в такой спокойной обстановке в тесном сотрудничестве обеих ветвей власти и бизнес-сообщества. Сейчас профессионалы рынка управления заодно, но ведь они потенциальные конкуренты. Поэтому при подготовке закона они тщательно следили за тем, чтобы одни управляющие не получили преимущества перед другими. Мы стремились к тому, чтобы обеспечить конкуренцию между управляющими. Мы отказались от использования термина "деловая репутация", как слишком аморфного. Мы прописали требования к управляющим, выражающиеся в цифрах. Что касается целевого назначения - в законе оставлен минимум возможностей для него. Если практика покажет, что принятых ограничений недостаточно - будем думать. Будем снова советоваться с бизнес-сообществом. Сейчас (до принятия закона) целевым назначением можно передать любой объект. С помощью нашего закона мы все же сильно продвинулись в сторону конкурсности. В третьем чтении необходимо добавить запись относительно уже перееденных в доверительное управление объектов (решения принимались в индивидуальном порядке). Закон не будет распространяться на ранее принятые решения. СПРАВКА Сейчас в Петербурге, по данным Гильдии Управляющих, в доверительное управление целевым назначением передано 68 объектов нежилого фонда (9536 кв. м)- однако профессиональным управляющим компаниям отдано всего 5 объектов. Остальные здания переданы в управление творческим союзам, несостоявшимся агентствам территориального развития и прочее. Среди них, например, числится Союз Журналистов, Союз Композиторов. Типичная сегодня ситуация, когда в одном здании сидят сотни арендаторов, из которых никто не отвечает за общее состояние дома. Это может привести к тому, что уже через 10 лет часть нежилого фонда просто разрушится. И потом эту недвижимость будет очень тяжело реабилитировать. Управляющие смогут извлечь из городских зданий дополнительный доход и будут развивать их, приводя в нормальное состояние. Многие петербургские здания, которые и по локации, и по параметрам являются высоколиквидными, сегодня практически ничего не стоят из-за плохого состояния. Если подключить к работе управляющих, то уже через 5-10 лет можно получить объекты с совершенно иными характеристиками, которые можно будет продать в частные руки совсем за другие деньги. Об истории принятия закона о доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга Работа над законом о доверительном управлении ведется в Петербурге уже долгое время. Первый проект закона был подготовлен еще депутатами прошлого созыва около четырех лет назад. Однако губернатор отклонил законопроект, сославшись на недоработки. Основным недостатком проекта, по мнению губернатора, было чересчур большое участие Законодательного Собрания в процессе управления. Второй проект закона был подготовлен в середине 2002 года Комитетом по Управлению Городским Имуществом Администрации Петербурга. В новом проекте закона право распоряжаться процессом передачи объектов в управление предполагалось отдать городской Администрации. Вокруг нового проекта также возникли разногласия - и в результате он был отвергнут парламентариями. В поисках компромисса обе ветви власти обратились к профессионалам управления, которые не скрывали своей заинтересованности в скорейшем принятии закона о доверительном управлении. Гильдия Управляющих и Девелоперов Петербурга (ГУД) подготовила свои предложения по корректировке документа. Результатом общественных обсуждений стал законопроект, подготовленный депутатами прошлого созыва и одобренный Администрацией Санкт-Петербурга. В мае 2003 года Закон о доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга был принят в первом чтении в ЗАКСе. К сожалению, в принятом варианте законопроекта были упущены некоторые пункты, без которых закон практически терял свой смысл. Ко второму чтению закона были подготовлены поправки, выражающие мнение сообщества управляющих и согласованные с КУГИ и частью депутатов ЗАКСа. С этими поправками Закон пошел во второе чтение, состоявшееся в марте 2003 года. В результате ЗАКСом были приняты важнейшие поправки, необходимые для нормального функционирования закона. Сейчас закон готовится к третьему чтению.

22.03.2004 21:00