Дефицит офисной недвижимости в Москве по-прежнему остается острым. Даже несмотря на то, что в прошлом году застройщики на 25% увеличили площадь сданных объектов. Зато законодательство, регулирующее отношения арендаторов и арендодателей, стало более цивилизованным. В мае прошлого года Мосгордума приняла закон "О землепользовании и застройке в г. Москве". В процесс купли-продажи офисных помещений он принципиальных изменений не внес, а вот условия аренды изменились. Главное новшество - повышать арендную плату теперь можно только один раз в год и не более чем в два раза. Еще один важный момент: закон устанавливает минимальный срок аренды участка с капитальным зданием на нем в 25 лет, максимальный - 49 лет, а в особых случаях - 99 лет. - На протяжении 1999-2001 годов договоры аренды офисной недвижимости обычно заключались на годовой срок с возможностью пролонгации, - говорит Валерий Каменев, Заместитель генерального директора компании Pine Wood Realty. - Сказывались негативные последствия кризиса 1998 года: арендаторы опасались отдавать свои помещения на более длительные сроки. В прошлом году сроки аренды увеличились в среднем до 10 лет. Сегодня эта тенденция получила свое продолжение. - Кроме того, вступление в силу Закона о земле упростило заключение арендных сделок, процессы переговоров стали более мягкими, что делает рынок офисной недвижимости более демократичным, - отмечают специалисты из Penny Lane Realty. С другой стороны, дефицит офисной недвижимости лишь обостряется. По данным агентства Penny Lane Realty, по всем сегментам офисной недвижимости класса "А" и "В" ощущается огромный спрос. Количество арендованных и купленных помещений на протяжении последних пяти лет пока все еще превышает объемы строительства. Несмотря на успехи строителей, новых офисов на рынок поступает мало. Аналитики компании "Stiles&Riabokobylko" зафиксировали, что активность по аренде и предварительной аренде офисов увеличилась в январе 2004 года на 64% по сравнению с январем прошлого года. - Спрос по-прежнему превышает предложение. И вероятнее всего, такая ситуация сохранится на протяжении всего 2004 года, - комментирует ситуацию Сергей Рябокобылко, генеральный директор компании "Stiles&Riabokobylko". - Но мы ожидаем, что объемы строительства превысят общее количество арендованных и купленных помещений уже в 2005 году. Эти выводы позволяет нам сделать элементарный подсчет количества проектов, которые сейчас находятся на стадии строительства. Соответственно, в дальнейшем этот объем будет только увеличиваться, а арендные ставки будут плавно сокращаться. Ну а пока покрыть дефицит офисных помещений не могут даже предложения со вторичного рынка. Эксперты отмечают, что вторичных продаж на рынке довольно мало. Объясняется это тем, что их владельцы предпочитают зарабатывать на аренде. Арендаторы уже смирились с неизбежным ростом цен на покупку и аренду офисов, что является прямым следствием дефицита такой недвижимости. Чаще всего сделки с офисами в прошлом году осуществлялись по ипотеке: покупатель вселялся в новое помещение и одновременно брал кредит в банке под залог новоприобретенной недвижимости. По мнению Валерия Каменева из компании Pine Wood Realty, подобные схемы будут доминировать на рынке до тех пор, пока кредиты обходятся дешевле, чем аренда офисных помещений. Еще один характерный штрих к портрету рынка офисной недвижимости. Большую активность сегодня проявляют компании, специализирующиеся на разработке проектов, подготовке и оформлении строительной документации. Они приобретают объекты на стадии незавершенного строительства, затем перепродают или отдают их в аренду. Доходность таких операций порой достигает 50% и выше. - Подобные операции выгодны и покупателю, экономящему деньги на приобретении помещений-"полуфабрикатов", по определению более дешевых, чем готовые квадратные метры, - отмечает Валерий Каменев. - Многие эксперты называют такие сделки спекулятивными и полагают, что они получат развитие в 2004 году, так как на рынке проявляют активность очень много компаний, не располагающих свободными средствами для покупки готовых помещений и не имеющих возможности взять кредит. Риэлтеры отмечают еще одну особенность рынка офисной недвижимости, которая даст о себе знать в текущем году. В связи с дефицитом свободных площадей в центре столицы спросом будут пользоваться новые специально построенные для нужд бизнеса здания - технопарки и бизнес-инкубаторы, расположенные на периферии города. В ближайшее время они появятся вблизи МКАД (в частности на Варшавском шоссе, Профсоюзной улице и др.). Правительство Москвы принимает активное участие в их возведении. Эти здания будут снабжены современными средствами телекоммуникации, централизованным удалением мусора, круглосуточной охраной, большими стоянками и т. п. И судя по всему, офисы на окраине города вскоре будут пользоваться едва ли не большим спросом, чем офисы в черте города. - Технопарки очень востребованы рынком, - констатирует Сергей Рябокобылко. - Офисы за городом, как правило, удобны тем компаниям, сотрудникам которых нет необходимости постоянно перемещаться по городу. Технопарки гораздо привлекательнее с точки зрения комфорта для работников: это и приятный ландшафт, и возможность предоставить большую площадь рабочего помещения для каждого сотрудника, и достаточное количество парковочных мест. Кроме того, это еще и коммерчески выгодно: к примеру, бизнес парки класса "А" предлагаются на 25-30% дешевле, чем офисы в центре города. Так что, за технопарками - будущее.

05.04.2004 21:00