В течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России, особенно это касается нормативно-правовой базы. Несмотря на это, российская ипотека не приобрела массового характера. Данные исследования, проведенного Экспертным советом, позволяют предположить, что одним из сдерживающих факторов являются практические, организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования, а также противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка. В данной статье рассматриваются примеры взаимоотношений заемщика с основными игроками ипотечного рынка. В процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится взаимодействовать с большим количеством разнообразных структур: банком, риэлторской компанией, продавцом или застройщиком, оценочной и страховой компанией, нотариусом, органами государственной регистрации, налоговой службой (в случае использования налоговых льгот) и др. Банк - заемщик Во взаимоотношениях заемщика и банка особые сложности вызывает процедура андеррайтинга. По мнению многих экспертов, причиной чрезмерной требовательности банка к заемщику является смещение акцентов в российской ипотеке с объекта на субъект кредитования: ипотечный кредит выдается не под залог недвижимости, а под залог будущих доходов заемщика, желательно официально подтвержденных. К сожалению, доля надежных заемщиков в России невелика. Следовательно, смягчение и упрощение проверки платежеспособности массовой ипотеки необходимо. Кроме того, существуют категории лиц, которым могут отказать в кредите, несмотря на уровень их доходов. Например, госслужащие, люди творческих профессий, получающие гонорары, практикующие юристы, агенты, работающие за процент, сотрудники силовых структур, охранники и т. д. Поэтому, если заемщик проходит процедуру андеррайтинга, он так счастлив, что не обращает внимания на такие мелочи, как эффективная, а не декларируемая ставка по кредиту, дополнительные платежи за выдачу и обслуживание кредита или тонкости процедуры досрочного погашения. В результате оказывается, что эффективная ставка вместо декларируемых 11-13% составляет 19% годовых, а в структуре аннуитетного платежа в первые годы основную массу составляют проценты, что делает невыгодным досрочное погашение такого кредита. Риэлтор - заемщик При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита заемщику трудно обойтись без помощи опытного риэлтора. В настоящее время уже созданы специализированные ипотечные подразделения, которые оказывают клиентам консультации в этой сфере. Однако риэлтор в первую очередь заинтересован реализовывать собственные объекты, и ипотека для него лишь инструмент повышения объема своих продаж. Кроме того, многие риэлторские компании только начали предлагать подобную услугу, и уровень квалификации их сотрудников не соответствует требуемому. А ведь от риэлтора зависит, успеет ли заемщик за период действия решения кредитного комитета банка (как правило, три месяца) подобрать квартиру, соответствующую определенным условиям. Например, согласно требованиям банков квартира должна располагаться в доме, который построен не ранее 1975-1980 гг. и не стоит в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт, перепланировка должна быть узаконена и т. д. Отдельная проблема - приобретение в кредит строящегося жилья. Риэлтору непросто найти и согласовать с банком понравившуюся клиенту новостройку. Страховая компания - заемщик Страховщик также проводит своеобразный андеррайтинг заемщика, проверяя состояние его здоровья. Если сумма кредита значительна, например от 100 тыс. долл., и заемщик старше 50 лет, необходимо полное медицинское обследование, часто за счет клиента. В результате страховая премия может значительно увеличиться. По некоторым категориям заемщиков она может составлять более 3% в год от величины остатка по кредиту. При этом собственными деньгами заемщик лишь компенсирует банковские риски. Например, хотя в страховку включено страхование имущества от риска повреждения (как правило, речь идет лишь о конструктивных элементах здания), ущерб от пожара или протечки, которые не привели к повреждению конструкций, компенсирован заемщику не будет. Расходы по оплате услуг вышеупомянутых структур несет заемщик. В итоге, помимо первоначального взноса за квартиру, он должен иметь наличными около 8% от цены квартиры для оплаты дополнительных расходов. Условный расчет расходов, связанных с ипотечной сделкой, для наиболее распространенной в Москве величины кредита в 60 тыс. долл. будет выглядеть следующим образом: Цена приобретаемой квартиры - 80 тыс. долл. Первоначальный взнос (25%) - 20 тыс. долл. Величина кредита - 60 тыс. долл. Срок кредита - 10 лет. Аннуитетный платеж - 809 долл. в месяц. Сумма, выплаченная на конец срока - 97,9 тыс. долл. Декларируемая ставка - 11%. Эффективная ставка - 16,3% (сумма на конец срока / величина кредита х 10 лет). Дополнительные расходы: - плата за рассмотрение заявки - 70 долл.; - комиссия за выдачу кредита (2% от кредита) - 1200 долл.; - аренда депозитной ячейки - 100 долл.; - оценка квартиры - 150 долл.; - страховка в первый год (1,7% от остатка по кредиту) - 1020; - нотариус, простая письменная форма - 360 долл.; - риэлтор (4% от цены квартиры) - 3200 долл. Итого: 26 100 долл. (32,6% от цены квартиры), в том числе: - дополнительные расходы - 6,1 тыс. долл. (7,6% от цены квартиры); - первоначальный взнос - 20 тыс. долл. (25% от цены квартиры). Ипотечный брокер В результате возникает вопрос: кто из вышеперечисленных организаций отстаивает интересы заемщика, а не свои собственные? Зачастую потенциальный заемщик, особенно если речь идет о массовой ипотеке, не в состоянии самостоятельно разобраться во всех нюансах приобретения квартиры с помощью ипотеки. А для полноценного анализа всех преимуществ и недостатков той или иной программы кредитования он должен стать чуть ли не профессиональным ипотечным консультантом. Профессиональную помощь клиенту в общении со всеми участниками процесса ипотечного кредитования должны оказывать специализированные организации, занимающиеся ипотечным консалтингом. Уже сейчас в Москве ипотечные брокеры создаются на базе крупных риэлторских компаний. Будут они самостоятельными структурами или продолжат работать в рамках риэлторских организаций, покажет время. Однако ставить знак равенства между ипотечным брокером и риэлтором не стоит в любом случае. К сожалению, опыт работы первых ипотечных брокеров показывает, что достигнуть взаимопонимания между ипотечными консультантами, которые отстаивают интересы клиента, и другими участниками рынка не всегда удается. Вот несколько примеров сложностей во взаимодействии. Ипотечный брокер приводит потенциального заемщика в банк, помогает оформить и собрать необходимые для получения решения кредитного комитета документы, а банк отказывается предоставить ему информацию о результатах одобрения заемщика и условиях его кредитования. Также осложняет работу ипотечных брокеров то, что процедура андеррайтинга заемщиков и механизм одобрения объекта приобретаемой недвижимости в банке и страховой компании не формализованы, а меняются от сделки к сделке. Впрочем, в последнее время между ипотечными консультантами и другими участниками рынка формируются более тесные и конструктивные связи. В некоторых банках все процедуры взаимодействия с клиентами уже сейчас осуществляются с помощью профессиональных консультантов - ипотечных брокеров или риэлторов. Задача банка - работа с деньгами, в том числе решение непростых проблем по рефинансированию ипотечных кредитов, а задача ипотечных брокеров - работа с клиентами и организация ипотечной сделки "под ключ" (от подбора кредитной программы до заключения договора купли-продажи с помощью ипотечного кредита), а также координация и контроль сделки в целом. Некоторые эксперты отмечают, что в перспективе возможен даже вынос процедуры андеррайтинга за пределы офиса банка. Преимущества работы банка и других участников рынка в режиме "бэк-офис", а ипотечного брокера в режиме "фронт-офис" очевидны: банк значительно экономит на розничной сети, а число заемщиков может быть увеличено многократно. Проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с основными игроками ипотечного рынка сдерживают развитие массовой ипотеки в России. Постепенное преодоление этих противоречий должно способствовать становлению цивилизованного рынка ипотечного кредитования. Опубликовано в журнале "Недвижимость и ипотека"

31.07.2005 21:00