На «вторичке» Москвы шок-цен нет, даже при срочной продаже средний дисконт составляет 10%

В Аналитическом центре и профильном Управлении ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги сентября на вторичном рынке Московского региона. В частности, аналитики компании свидетельствуют о стабилизации средней цены предложения – по отношению к показателю августа в старой Москве квадратный метр подешевел всего на 0,35%, в Подмосковье – на 0,15%, в Новой Москве без изменений.

Специалисты Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают 3-кратное повышение числа заявок на срочную продажу квартир в период с 21 по 25 сентября, в связи с объявлением о мобилизации. При этом в компании отрицают шокирующий рост размера дисконта: усредненная скидка находится на уровне 10% от рыночной стоимости объекта, максимальная – 20%. Спрос, резко снизившийся в первые дни после объявления частичной мобилизации, восстановился до значений первой половины сентября. В целом статистика спроса в сентябре идентична той, что была в аналогичный период прошлого года.

В ближайшей перспективе специалисты прогнозируют уменьшение спроса на 10%, в худшем случае на 20%, что окажет давление на цены. В сложившихся обстоятельствах тенденция предоставления скидок получит широкое распространение. Дисконт – ключевое слово нынешнего времени, говорят в компании.

Согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в сентябре средняя стоимость предложения вторичного жилья в столичном регионе остается стабильной – за месяц она почти не изменилась. Так, в старых границах Москвы квадратный метр стоит в среднем 281 тыс. руб., что на 0,35% ниже, чем в августе (281,9 тыс. руб.); в годовом выражении цена 1 кв. м выросла на 2,3% (против 274,2 тыс. руб. в сентябре-2021).

На присоединенных территориях медианная цена «квадрата» осталась такой же, как и в августе, – 203,9 тыс. руб., за год зафиксирован прирост на 5,7% (против 193 тыс. руб.).

В Московской области стоимость 1 кв. м находится на уровне 139,9 тыс. руб. – по отношению к показателю августа она уменьшилась на 0,15%, в сравнении с данными сентября 2021 г. отмечается рост на 12,8% (против 123,5 тыс. руб.).

Практики компании, в свою очередь, отмечают, что внешние события радикально не повлияли на статистку спроса в сентябре – по количеству авансов этот месяц был таким же, как и август, и сентябрь 2021 г.

О ситуации на рынке рассказывает директор Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома:

– Мы полагали, что и без политических потрясений, случившихся в этом году, вторичный сегмент в 2022-м «просядет» по отношению к сверхэффективным 2020–2021 гг. Рынок был перегрет, цены взвинчены, образовался ипотечный пузырь – все это должно было завершиться снижением, оттоком покупателей даже без внешнего воздействия. Так и получилось.

Конечно, политические события наложили свой отпечаток. Однако не стоит его переоценивать. В выходные дни после объявления частичной мобилизации мы зафиксировали резкий рост заявок на срочную продажу и выкуп квартир: их число выросло в 3 раза. То же самое было в начале спецоперации в феврале-марте – продавцы хотели как можно быстрее реализовать квартиру и получить деньги на руки, даже со значительной скидкой от рыночной цены.

Однако заявляемые иногда скидки до 60% – это фейк. Средний дисконт составляет 10–15%, максимальная цифра – 20%. Ни о каких бОльших значениях речь не идет. Как показывает опыт, для того, чтобы быстро продать квартиру при нынешнем уровне спроса, достаточно опустить цену на 10% от рыночной, и сделка гарантированно пройдет в короткий промежуток времени. И сегодня фактически нет покупок жилья с инвестиционными целями.

В первые дни после объявления частичной мобилизации резко сократилось количество звонков и авансов. Однако уже на следующей неделе спрос вернулся на уровень начала сентября. Сейчас мы фиксируем восстановление покупательской активности.

Расторжения сделок из-за мобилизации носят единичный характер – не более нескольких десятков. Безусловно, в связи с последними событиями уменьшилось число заявок на покупку с использованием ипотечного кредитования.

В большинстве продавцы принимают торг – не только те, кому требуется экстренная продажа, а обычные. Они понимают, что количество покупок неминуемо будет снижаться. Одной из причин этого является отток из страны и мобилизация экономически активной части населения, которая принимала значительное участие в сделках и брала ипотечные кредиты.

Но покупатели на рынке есть, их даже больше, чем можно было ожидать. Решение квартирного вопроса по-прежнему актуально для многих, поэтому сделки идут, особенно учитывая, что сейчас наступает традиционно активное время для вторичного сегмента – с октября по первую половину декабря.

Исходя из текущей ситуации, мы прогнозируем снижение объемов сделок на рынке жилья примерно на 10%, в худшем случае – до 20%. Соответственно, будут снижаться цены на квартиры. И продавцы к этому готовы. Дисконт – ключевое слово нынешнего времени.