Est-a-Tet: Итоги второго квартала на рынке стрит-ритейла: в лидерах небольшие форматы

На рынке помещений стрит-ритейла, расположенных на первых этажах жилых домов, во втором квартале 2024 года объём экспозиции в штуках снизился на 3,3% по сравнению с предыдущим кварталом, а в квадратных метрах, наоборот, увеличился на 4,1%, рассказали аналитики компании Est-a-Tet.

В старом жилом фонде количество объектов в экспозиции за квартал практически не изменилось, при этом в квадратных метрах объём предложения вырос на 5,2%. В сегменте новостроек количество объектов в предложении снизилось на 5,8%, хотя в квадратных метрах зафиксировано увеличение объёма предложения на 2,6%. Это говорит о росте активности некрупных инвесторов, предпочитающих вкладываться в небольшие, компактные помещения в новостройках. При этом, судя по динамике изменения основных показателей, наибольшим спросом в сегменте новостроек во II квартале пользовались помещения в уже построенных и введенных в эксплуатацию корпусах.

Во II квартале 2024 года рост цен замедлился. Средневзвешенная цена предложения помещений стрит-ритейла составила 375,6 тыс. руб./кв. м, что всего на 0,9% выше показателя предыдущего квартала. При этом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года цена выросла на 13,9%, достигнув своего максимального значения за последние два года. Замедление темпов роста средневзвешенной цены обусловлено как укрупнением лотов, так и «сдвигом» экспозиции в сторону старого жилого фонда.

Во II квартале 2024 года объём предложения на рынке коммерческих помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, составил 384,5 тыс. кв. м или 1,9 тыс. лотов. Текущие показатели сопоставимы с показателями II квартала 2022 года, когда рынок был относительно стабилен.

Показатель	II кв. 2024	Динамика за квартал	Динамика за год
Количество лотов в экспозиции, тыс. шт.	1,9	-3,3%	-25,8%
Объём предложения, тыс. кв. м	384,5	4,1%	-25,5%

По объёму предложения лидерство продолжает удерживать ЦАО, на него приходится 17,8% предложения, при этом его доля за квартал выросла на 1,7 п.п. Второе место, как и в предыдущем квартале, занимает ЗАО, его доля составила 16,8%. На третьем месте по-прежнему САО с долей 13,5%.

Округ	Доля в предложении	Динамика за квартал, п.п.	Динамика за год, п.п.
ВАО	8,3%	-1,6	0
ЗАО	16,8%	1,8	4,1
ЗелАО	1,5%	0,4	0,6
САО	13,5%	-0,1	2,2
СВАО	5,8%	-2,0	-3,0
СЗАО	10,5%	2,1	2,6
ЦАО	17,8%	1,7	0,5
ЮАО	11,9%	-0,8	-1,6
ЮВАО	6,8%	-2,1	-3,5
ЮЗАО	7,1%	0,6	-1,9

Во II квартале рост цен снова замедлился. За квартал средневзвешенная цена предложения коммерческих помещений выросла на 0,9% и составила 375,6 тыс. руб./кв. м. В годовой динамике цена выросла на 13,9%.

Показатель	II кв. 2024	Динамика за квартал	Динамика за год
Средневзвешенная цена предложения, тыс. руб./кв. м	375,6	0,9%	13,9%

Первое место по уровню цен всё также занимает ЦАО (587,6 тыс. руб./кв. м). На второе место вышел ЗАО с ценой 389,6 тыс. руб./кв. м. ЮАО переместился на третье место с ценой 372,8 тыс. руб./кв. м.

Во II квартале 2024 года динамика изменения средневзвешенной цены предложения по округам Москвы носила разнонаправленный характер. В шести округах цена выросла, рост варьировался от 0,2% до 12,3%. В четырёх округах зафиксировано снижение цены в диапазоне от -3,1% до -20,4%. В годовой динамике рост цен зафиксирован во всех округах.

Округ	Средневзв. цена предложения, тыс. руб./кв. м	Динамика за квартал	Динамика за год
ВАО	263,0	8,7%	22,9%
ЗАО	389,6	0,2%	31,1%
ЗелАО	197,9	-20,4%	21,4%
САО	326,5	-8,7%	3,8%
СВАО	298,9	2,9%	5,3%
СЗАО	300,4	8,7%	10,8%
ЦАО	587,6	-3,1%	0,9%
ЮАО	372,8	-8,5%	23,4%
ЮВАО	295,0	9,8%	18,9%
ЮЗАО	330,8	12,3%	26,9%

Во II квартале 2024 года помещения стрит-ритейла предлагались в продажу в 121 районах столицы. Лидером по объёму предложения, как и в предыдущем квартале, является Даниловский район, на втором месте – район Солнцево, на третьем месте – Филёвский Парк.

Десятку районов с наиболее высокой ценой квадратного метра возглавляет Тверской район (773,0 тыс. руб./кв. м). На втором месте – район Хамовники (687,4 тыс. руб./кв. м). На третьем месте – район Зябликово (677,7 тыс. руб./кв. м). Также в ТОП-10 наиболее дорогих районов вошли: Пресненский (665,1 тыс. руб./кв. м), Донской (603,5 тыс. руб./кв. м), Арбат (595,5 тыс. руб./кв. м), Очаково-Матвеевское (595,2 тыс. руб./кв. м), Басманный (583,5 тыс. руб./кв. м), Кузьминки (581,1 тыс. руб./кв. м) и Чертаново Северное (570,1 тыс. руб./кв. м). Существенное влияние на стоимость квадратного метра оказывает локация – помещения, расположенные в периферийных районах в непосредственной близости от станции метрополитена, могут стоить дороже, чем помещения, расположенные в центральной части города, но в удалении от основных пешеходных и транспортных потоков. Также на уровень цен существенное влияние оказывает изменение экспозиции, особенно в районах с небольшим объёмом предложения.

В рамках аналитического обзора к категории новостроек были отнесены современные жилые дома и жилые комплексы, построенные начиная с 2015 года. Доля предложения в новостройках составляет 52,5% от общего количества объектов в продаже. Доля предложения в жилых домах, построенных до 2015 года – 47,5%.

категория	Доля в предложении	Динамика за квартал, п.п.	Динамика за год, п.п.	Средневзв. цена предложения, тыс. руб./кв. м	Динамика за квартал	Динамика за год
остальной жилой фонд	47,5%	1,4	-0,6	356,0	0,6%	16,2%
новостройки	52,5%	-1,4	0,6	401,9	1,5%	12,1%

Средневзвешенная цена предложения в новостройках составляет 401,9 тыс. руб./кв. м, в категории жилых домов, построенных до 2015 года, - 356,0 тыс. руб./кв. м.

Во II квартале 2024 года доля предложения в строящихся новостройках составила 50,8%, в построенных – 49,2%.

новостройки	Доля в предложении	Динамика за квартал, п.п.	Динамика за год, п.п.	Средневзв. цена предложения, тыс. руб./кв. м	Динамика за квартал	Динамика за год
построены	49,2%	-6,4	-0,6	406,2	7,3%	32,4%
строятся	50,8%	6,4	0,6	396,0	-5,0%	-8,8%

Средневзвешенная цена коммерческих помещений в строящихся проектах составляет 396,0 тыс. руб./кв. м, в построенных – 406,2 тыс. руб./кв. м. На уровень цен в новостройках влияет не только локация, но и ассортимент предложения – к моменту завершения продаж в реализации остаются наименее ликвидные лоты.

Доля объектов с готовым арендным бизнесом во II квартале 2024 года составила 35,3%. Средневзвешенная цена предложения свободных коммерческих помещений составила 401,3 тыс. руб./кв. м, помещений с арендаторами – 346,1 тыс. руб./кв. м.

тип помещений	Доля в предложении	Динамика за квартал, п.п.	Динамика за год, п.п.	Средневзв. цена предложения, тыс. руб./кв. м	Динамика за квартал	Динамика за год
с арендатором	35,3%	6,3	4,7	346,1	2,9%	9,5%
свободное	64,7%	-6,3	-4,7	401,3	1,1%	18,5%

В структуре предложения по размеру лотов по сравнению с предыдущим кварталом произошел небольшой сдвиг в сторону более крупных площадей – свыше 400 кв. м. За квартал их доля увеличилась на 3 п.п. и достигла 10%. При этом доля объектов с площадью менее 50 кв. м снизилась за квартал на 2 п.п.

Структура предложения по бюджетам по сравнению с предыдущим кварталом претерпела незначительные изменения. На 3 п.п. снизилась доля лотов стоимостью 10-20 млн руб. Но при этом по-прежнему существенная доля предложения приходится на лоты стоимостью 10-40 млн руб. (44%). Также значительная часть предложения сосредоточена в категории помещений стоимостью свыше 100 млн руб. (17%).

«Сегодня наблюдается тенденция вымывания компактных лотов, спросом пользуются именно готовые помещения, рост цен замедлился. Все это говорит о росте активности некрупных инвесторов, предпочитающих вкладываться в небольшие, компактные помещения в новостройках. Выжидательная пауза, которую брали некоторые инвесторы, подходит к концу. Мы уже наблюдаем, как игроки возвращаются к отложенным переговорам. Перераспределение рынка открывает новые возможности для роста и сейчас как никогда важно моментально реагировать на изменения», - прокомментировал директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.