Специалисты ИНКОМ-Недвижимость выявили ключевые тенденции вторичного рынка жилья Москвы. Так, в октябре отмечен рост покупательского интереса: число запросов почти соответствует прошлогоднему, но не все они переходят в сделки. Реализованный спрос на 15% выше, чем в сентябре, и годовой разрыв сократился до 10% (тогда как с июля по сентябрь количество авансов и сделок было на 15–20% меньше, чем в аналогичный период прошлого года). В отсутствие льготной ипотеки примерно 10% потенциальных покупателей новостроек переходят на вторичный рынок за более экономичным жильем; около 20% клиентов на вторичке берут ипотеку; почти треть рассчитывает на скидки 25–30%, но не получает их. Снижения цен нет и не предвидится.
В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость выявили годовую динамику усредненной цены 1 кв. м по округам столицы: во всех локациях зафиксировано повышение – наибольшее в Центральном округе, наименьшее в Зеленограде.
В ИНКОМ-Недвижимость отмечают активизацию вторичного рынка Москвы: количество авансов и сделок в октябре превысило сентябрьский уровень на 15%; в сравнении с показателем октября 2023 г. зафиксировано отставание на 10% (с июля по сентябрь разрыв составлял 15–20%).
«Накапливается нереализованный спрос и, после сезона отпусков, в октябре многие вступили в активную фазу принятия решений о покупке. При этом мы фиксируем заметный переток клиентов из сегмента новостроек на вторичный: примерно 10% покупателей, изначально нацеленных на приобретение первичной квартиры, пересматривают свои возможности, учитывая, что нет льготной ипотеки, ограничены лимиты на выдачу кредитов по семейной программе, что нужно платить огромный первоначальный взнос, и объективно цены на новостройки существенно выше, чем на вторичное жилье (в старой Москве квадратный метр на вторичном рынке в среднем стоит 285,5 тыс. руб. против 418,6 тыс. руб. в новостройках – данные АЦ ИНКОМ-Недвижимость), – рассказывает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость.
– Даже с некоторым удивлением для себя мы отмечаем постоянный рост потенциального спроса: по неделям (начиная со второй недели октября) он увеличивался примерно на 10%. Если сравнивать число запросов по итогам октября в нынешнем и прошлом году, который был чрезвычайно оживленным, то получается всего минус 7%. То есть, количество желающих изменить свою жилищную ситуацию в годовом выражении почти не уменьшилось, но в авансы и сделки этот спрос сегодня не переходит полностью. Потому что часть клиентов, уже выбрав для себя вариант, начинают обсуждать ситуацию с финансированием, и выясняют, что она не соответствует их ожиданиям. Оказывается, многие до сих пор еще не понимают, до какой степени изменились условия кредитования – и особенно это касается первоначального взноса, так как мало кто располагает достаточными средствами для него. Доля сделок с ипотекой весь этот год примерно вдвое меньше, чем в 2023-м, и составляет около 20% в общем объеме. Получается, к сегодняшнему дню сформировался значительный объем неудовлетворенного спроса, но покупательная способность недостаточная».
Вместе с тем наметилась и противоположная тенденция: по наблюдениям экспертов ИНКОМ-Недвижимость, весомая часть покупателей – порядка 30% – приходят на вторичный рынок с ожиданием очень больших скидок. «Это люди с живыми деньгами в кармане, имеющие полные суммы для приобретения жилья, которым не нужна ипотека. Они готовы тут же выйти на сделку и хотят, чтобы к ним проявили уважение, особенно ценой. Например, смотрят квартиру за 10 млн руб. и предлагают купить ее за 7 или 7,5 млн руб. Разумеется, варианты дисконта 25–30% продавцы игнорируют, по-прежнему средние скидки по итогам торга составляют 3–5%, и никакого сигнала к снижению цен в предложении на вторичке мы не видим», – говорит Сергей Шлома.
Статистика также не фиксирует снижения цен. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в экспозиции на вторичном рынке жилья старой Москвы средняя стоимость квадратного метра за месяц не изменилась, с начала года она увеличилась на 2,2%, за год на 2,5% – до 285,5 тыс. руб. В Новой Москве квадратный метр в среднем оценивается в 207,2 тыс. руб. – за месяц +0,2%, с начала года +0,9%, по сравнению с показателем октября 2023 г. рост составил 1,4%.
Аналитики компании проследили за годовой динамикой медианной цены квадратного метра по округам столицы. Так, в каждом из них зафиксировано повышение: наиболее заметно оно в самом дорогом Центральном округе (+5,5%, до 514,1 тыс. руб.); на втором месте по этому показателю самый дешевый Троицкий округ Новой Москвы (+3,0%, до 162,9 тыс. руб.); также в тройку лидеров вошел Западный АО (+2,7%, до 321,8 тыс. руб.). Меньше всего средняя цена за год выросла в Зеленограде (+1,2%, до 205,7 тыс. руб.); Новомосковском АО (+1,3%, до 217,5 тыс. руб.) и Юго-Восточном округе (+1,6%, до 243,1 тыс. руб.).
Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке жилья
по округам Москвы
|
Округ |
Средняя цена
|
Средняя цена
|
Динамика |
|
ЦАО |
487,1 |
514,1 |
+5,5% |
|
ТАО |
158,2 |
162,9 |
+3,0% |
|
ЗАО |
313,5 |
321,8 |
+2,7% |
|
ЮЗАО |
275,4 |
282,0 |
+2,4% |
|
СЗАО |
276,8 |
283,0 |
+2,2% |
|
ЮАО |
260,4 |
265,8 |
+2,1% |
|
САО |
284,0 |
289,2 |
+1,8% |
|
СВАО |
259,1 |
263,8 |
+1,7% |
|
ВАО |
243,4 |
247,2 |
+1,6% |
|
ЮВАО |
239,2 |
243,1 |
+1,6% |
|
НАО |
214,8 |
217,5 |
+1,3% |
|
ЗелАО |
203,2 |
205,7 |
+1,2% |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Компания: Инком-Недвижимость
Количество показов: