За первые два месяца 2011 г. в России по официальным данным было введено 5,25 млн кв. м жилья, что на 11% ниже, чем в аналогичном периоде предыдущего года. В целом в 2011 г. планируется ввести 63 млн. кв. м.
В Москве за январь-февраль 2011 г. было введено лишь 62,4 тыс. кв. м (35% от показателей аналогичного периода 2010 г.). По предварительным данным Мосгорстата, за весь 1 квартал 2011 г. в Москве было введено порядка 200 тыс. кв. м, что на 60% ниже показателей 2010 г. и составляет менее 10% от всего объема запланированного к вводу в 2011 г. в Москве жилья. Всего по планам властей, в столице в 2011 г. будет введено 2,7 млн. кв. м жилых площадей.
Рынок новостроек в 1 квартале 2011 г. характеризуется достаточно активным выходом новых проектов. Данная тенденция была характерна для всего прошедшего 2010 г. Однако если в 2010 г. на рынок преимущественно выходили объекты эконом-класса, то новое предложение, пополнившее рынок в 1 квартале текущего года, представлено объектами, относящимися к разным сегментам рынка. По состоянию на март 2011 г. объем предложения на рынке новостроек Москвы составил чуть более 200 объектов или порядка 1,2 млн. кв. м.
Рост объемов спроса на рынке жилой недвижимости Москвы в 1 квартале 2011 г. продолжился. По данным управления Росреестра по Москве, за первые три месяца 2011 г. было зарегистрировано 18 140 сделок с жилой недвижимостью, что выше показателя 1 квартала 2010 г. на 22%. Кроме того, после принятия поправок в 214-ФЗ (июнь 2010 г.) было отмечено заметное увеличение числа сделок, совершаемых по договорам долевого участия, которые, в отличие от предварительных договоров, подлежат обязательной регистрации. По данным Управления Росреестра по Москве в 1 квартале 2011 г. было зарегистрировано порядка 500 ДДУ (в 4 раза больше, чем в аналогичном периоде прошлого года).
Первые месяцы 2011 г. рынок первичного жилья Москвы в целом демонстрировал стабильность - средний уровень цен по итогам марта 2011 г. в рублевом эквиваленте остался на уровне декабря 2010 г. и составил 168 800 руб. за кв. м. В долларовом эквиваленте аналогичный показатель составил $5 950 за кв. м., прирост в 7,6% по отношению к декабрю 2010 г. обусловлен ослаблением курса доллара к рублю. Средняя цена на вторичном рынке жилья по итогам марта находится на уровне $6 430 за кв. м, прирост средней цены за квартал составил 0,6% в рублях и 8% в долларах.
В марте 2011 г. в предложении на рынке элитных новостроек находилось порядка 1 050 квартир в 35 жилых комплексах и порядка 200 апартаментов в 6 комплексах. В 1 квартале 2011 г. рынок пополнился 6 новыми жилыми объ- ектами: Печатников пер., 19, ЖК «Barkli Virgin House», Печатников пер., 3, ЖК «Barkli Park», ЖК «Knightsbridge Private Park» и ЖК «Николаевский дом».
Спрос на рынке элитного жилья Москвы показал традиционный для начала года рост. Средняя цена на рынке элитного жилья осталась практически на уровне декабря 2010 г. Существенного повышения цен застройщиками, в том числе в связи с запретом нового строительства в центре Москвы, пока не отмечается. По итогам марта 2011 г. средняя цена на рынке элитных новостроек составила $17 900 за кв. м* (c учетом квартир в ЖК «Садовые кварталы» - $15 950 за кв. м). Средняя цена на вторичном рынке элитного жилья в марте 2011 г.
составила $24 000 за кв. м. Средняя цена на элитные апартаменты по итогам года составила $12 480 за кв. м. Начало 2011 г. на рынке элитной аренды ознаменовалось ростом объемов предложения. Высокая активность была отмечена и среди арендаторов. Причем в количественном выражении объемы и нового предложения, и спроса оказались выше прошлогодних показателей. Сейчас уже с уверенностью можно говорить о том, что рынок вернулся к докризисным показателям. Ставки аренды продолжили свой рост. Небольшое снижение ставок было отмечено в январе, однако уже к концу периода ставки практически восстановились до уровня конца 2010 г. В итоге к концу 1 квартала 2011 г. средний уровень арендной платы достиг показателя $7 820 за квартиру в месяц. Снижение за квартал (вызванное январским спадом активности) составило 1%, годовой прирост - 9%.
В сегменте аренды элитного загородного жилья в 1 квартале 2011 г. был отмечен существенный рост активности, который привел к росту ставок - средний уровень арендной платы к концу квартала достиг $13 900 за дом в месяц. Рост за 1 квартал составил 3%, итоговый рост за год - 3,7%.
1 кв. 2011 г. не внес ощутимого оживления на рынок загородной жилой недвижимости Подмосковья. Однако ряд девелоперских компаний объявили о своих будущих планах по реализации новых загородных проектов в разных ценовых сегментах. Стоит отметить, что выход проектов, предлагающих на продажу участки без обязательного подряда на строительство, продолжился. Однако, по оценкам экспертов компании Blackwood, доля подобных проектов в общем объеме нового предложения в 2011 г. будет постепенно снижаться, на рынок начнут выходить более качественные и ликвидные проекты.
Что касается оптового рынка земли Московского региона, то в течение 1 кв. 2011 г. общий уровень ценовых показателей предложения оставался стабильным, незначительные сдвиги средних значений в зависимости от удаленности и направления в большую или меньшую сторону от МКАД были зафиксированы, но связаны они преимущественно с изменениями в структуре предложения.
Россия. Московский регион. Жилищное строительство
За первые два месяца 2011 г. в России по официальным данным было введено 5,25 млн. кв. м жилья, что на 11% ниже, чем в аналогичном периоде предыдущего года. В целом, по заявлениям властей, в 2011 г. планируется ввести 63 млн. кв. м, что на 5 млн. кв. м выше показателей 2010 г., по итогам которого было введено 58,1 млн. кв. м. жилой недвижимости.
Лидером по объемам ввода жилья по итогам января-февраля 2011 г. оказался активно развивающийся, в том числе и в связи с проведением в 2014 г. Олимпиады в г. Сочи, Краснодарский край. За прошедший период в регионе было введено 533,8 тыс. кв. м жилья. На втором месте оказалась Московская область (442,1 тыс. кв. м), уверенно занимающая лидирующие позиции по объемам строительства последние несколько лет. Причем объемы строительства остались практически на уровне прошлого года - 538,3 и 445,6 тыс. кв. м соответственно. На третье место вышла Тюменская область (365,4 тыс. кв. м введенного жилья). В Москве за январь-февраль 2011 г. было введено лишь 62,4 тыс. кв. м (35% от показателей аналогичного периода 2010 г.), причем весь объем был введен в феврале, за январь не было сдано ни одного объекта. По предварительным данным Мосгорстата, за весь 1 квартал 2011 г. в Москве было введено порядка 200 тыс. кв. м, что на 60% ниже показателей 2010 г. и составляет менее 10% от всего объема запланированного к вводу в 2011 г. в Москве жилья. Среди основных причин столь резкого снижения показателей московские власти называют ужесточившиеся требования к сдаваемым объектам, что несомненно на некоторое время отодвигает сроки сдачи.
Всего по планам властей, в столице в 2011 г. будет введено 2,7 млн. кв. м жилых площадей (для сравнения: по итогам 2010 г. в городе было введено 1,77 млн. кв. м жилья). За счет бюджета в 2011 г. планируется возвести 0,66 млн. кв. м, т.е. чуть более 30% от всего объема.
Таким образом, начало года не показало высоких темпов роста объемов ввода жилья. Наоборот, во многих регионах было отмечено снижение строительной активности. Однако стоит учитывать, что, как правило, первые месяцы не являются показательными, и вполне вероятно, что заявленные планы по вводу жилья будут выполнены. Этому будут способствовать постепенное восстановление экономики страны после кризиса, в том числе и строительной отрасли, государственная поддержка масштабных проектов, а также рост спроса со стороны потенциальных покупателей жилья.
Москва. Предложение
Рынок новостроек в 1 квартале 2011 г. характеризовался достаточно активным выходом новых проектов. Данная тенденция была характерна для всего прошедшего 2010 г. Однако если в 2010 г. на рынок преимущественно выходили объекты эконом-класса, то новое предложение, пополнившее рынок в 1 квартале текущего года, представлено объектами, относящимися к разным сегментам рынка.
Среди основных объектов, пополнивших рынок новостроек в течение анализируемого периода, можно отметить жилой комплекс эконом-класса «Головино» («Ведис Групп), жилой квартал «Life-Волжская» (ГК «Пионер») и ЖК «Подсолнухи» («Сити XXI») , стартовали продажи в ЖК бизнес-класса «Эмеральд» («Главмосстрой»), сегмент элитных новостроек пополнился такими объектами как ЖК «Barkli park» и «Barkli Virgin House» (Корпорация «Баркли»), ЖК «Knightsbridge Private Park» (Компания «Реставрация Н») и др.
Таким образом, по состоянию на март 2011 г. объем предложения на рынке новостроек Москвы составил чуть более 200 объектов или порядка 1,2 млн. кв. м. Доля апартаментов в общем объеме предложения составляет порядка 8%.
В ближайшее время выход на рынок новых объектов продолжится. В 2011 г. планируется начать строительство и открыть продажи в жилом квартале «Life-Сходненская» (ГК «Пионер»), жилом квартале Life-Митинская (ГК «Пионер»), ЖК «Зеленый берег» («Юит СитиСтрой») и др.
Стоит отметить, что за период конец 2010 - начало 2011 гг. на рынок вышло несколько объектов на высокой стадии строительной готовности. Среди таких проектов можно отметить ЖК «Айвазовский», ЖК «Головино», жилой дом на улице Полины Осипенко. Вероятнее всего такая стратегия продаж обусловлена тем, что период активного строительства пришелся на кризисный период, когда спрос и уровень цен были значительно ниже показателей сегодняшнего дня.
Таким образом, при наличии необходимых ресурсов наиболее целесообразным было завершить строительство и начать продажи на стадии высокой строительной готовности и при более благоприятных рыночных условиях. Компания «Ведис Групп» (застройщик ЖК «Головино»), в кризисный период выставлявшая на продажу начительные объемы на начальной стадии строительства по достаточно низким ценам, также изменила стратегию продаж. Так, продажи в Головино стартовали на стадии активного строительства с соответствующим уровнем цен. Основная цель застройщика при применении такой политики продаж - уменьшение доли инвестиционных покупок в рамках своих проектов.
Москва. Спрос
Рост объемов спроса на рынке жилой недвижимости Москвы в 1 квартале 2011 г. продолжился. Так, по данным управления Росреестра по Москве, за первые три месяца 2011 г. было зарегистрировано 18 140 сделок с жилой недвижимостью, что выше показателя 1 квартала 2010 г. на 22%.
Сохранение положительной динамики сделок связано с рядом факторов. Во-первых, в условиях ценовой стабильности и либерализации условий ипотечного кредитования выросла активность прямых покупок. Во-вторых, сложившаяся рыночная конъюнктура оказалась весьма благоприятной для совершения альтернативных сделок. В-третьих, после принятия поправок в 214-ФЗ (июнь 2010 г.) было отмечено заметное увеличение числа сделок, совершаемых по договорам долевого участия, которые, в отличие от предварительных договоров, подлежат обязательной регистрации. Так, по данным Управления Росреестра по Москве в 1 квартале 2011 г. было зарегистрировано порядка 500 ДДУ (в 4 раза больше, чем в аналогичном периоде прошлого года).
Количество ипотечных сделок, зарегистрированных в 1 квартале – порядка 4,5 тыс. (25% от общего числа зарегистрированных сделок). Рост по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. – 34%. Таким образом, активизация отрасли ипотечного кредитования налицо. Связано это с сохранением ценовой стабильности, возвратом банков к кредитованию под покупку жилья в новостройках, либерализацией условий ипотеки (в первую очередь, снижение ставки), ростом доходов населения.
Москва. Цены
Первые месяцы 2011 г. рынок первичного жилья Москвы в целом демонстрировал стабильность - средний уровень цен по итогам марта 2011 г. в рублевом эквиваленте остался на уровне декабря 2010 г. и составил 168 800 руб. за кв. м. В долларовом эквиваленте аналогичный показатель составил $5 950 за кв. м., прирост в 7,6% по отношению к декабрю 2010 г. обусловлен ослаблением курса доллара к рублю.
Несмотря на то что средние показатели не претерпели значительных изменений, по отдельным объектам и сегментам рынка наблюдалась положительная динамика. Так, в сегменте эконом-класса средняя цена по итогам марта находилась на уровне 112 500 руб. за кв. м, при этом прирост к декабрю 2010 г. составил почти 7%. Рост средней цены в данном сегменте обусловлен как повышением цен по ряду объектов, в том числе и в связи с повышением стадии строительной готовности, так и изменением структуры предложения в данном сегменте.
В течение первого квартала 2011 г. рынок новостроек эконом-класса пополнился несколькими объектами на высокой стадии строительной готовности: в марте в предложении появились квартиры в уже построенных жилых комплексах компании Ведис Групп - ЖК «Нахимово» (от 146 000 до 166 000 руб. за кв. м) и ЖК«Юрлово» (от 131 000 до 143 000 руб. за кв. м), а также стартовали продажи в ЖК «Головино», находящемся на высокой стадии строительной готовности, где диапазон цен составил 117 000 - 132 000 руб. за кв. м. Помимо вышеуказанных жилых комплексов рынок пополнили предложения в построенном корпусе ЖК «Золотой треугольник» (от 135 000 до 140 000 руб. за кв. м).
В целом же стоит отметить, что в сегменте экономкласса цены предложения находятся в диапазоне от 76 500 до 166 000 руб. за кв. м. При этом порядка 25% от общего объема предложения приходится на квартиры с ценой до 100 000 руб. за кв. м. В сегменте бизнес-класса изменения были не столь значительные. Прирост средней цены по итогам первого квартала составил 3%, абсолютное значение средней цены в данном сегменте достигло значения $6 585 за кв. м.
На вторичном рынке жилья ситуация также характеризуется как стабильная. Средняя цена на вторичном рынке жилья по итогам марта находится на уровне $6 430 за кв. м, прирост средней цены за квартал составил 0,6% в рублях и 8% в долларах.
Москва. Тенденции и прогноз
Наметившаяся в 2010 г. тенденция постепенного восстановления рынка в первом квартале 2011 г. получила продолжение. Рынок продолжает пополняться новыми объектами, по отдельным объектам и сегментам рынка отмечается умеренный рост цен. По нашим оценкам в ближайшее время продолжится выход на рынок новых объектов. Дефицита предложения в краткосрочной перспективе не предвидится. Активность покупателей будет стабильной с характерными сезонными колебаниями, рост цен - умеренным.
Москва. Продажа. Предложение
В марте 2011 г. в предложении на рынке элитных новостроек находилось порядка 1050 квартир в 35 жилых комплексах.
В 1 квартале 2011 г. рынок пополнился 5 новыми жилыми объектами. В январе 2011 г. были открыты продажи в 4-х этажном клубном доме по адресу Печатников пер., 19 (Мещанский район). В феврале рынок пополнился новым элитным клубным комплексом «Barkli Virgin House», расположенным на Остоженке по адресу 1-й Зачатьевский переулок, 8/9. В марте в предложении появились квартиры в реконструированном малоквартирном доме, расположенном в районе Цветного бульвара по адресу Печатников пер., 3.
Кроме того, в 1 квартале 2011 г. было начато строительство и продажи в ЖК «Barkli Park», расположенного вблизи Екатерининского парка (Мещанский район), а также в «Knightsbridge Private Park» на пересечении ул. Ефремова и Кооперативной.
Что касается рынка элитных апартаментов, то в настоящее время предложения на первичном рынке есть в таких комплексах как «Резиденция Знаменка» (Знаменка ул., 9/12), башнях ММДЦ «Москва-Сити» («Imperia Tower», «Город Столиц», «Башня Федерация»), а также в вышедшем на рынок в марте 2011 г. ЖК «Николаевский дом» (Комсомольский пр., 9а).
Суммарный объем предложения оценивается на уровне 200 апартаментов (36,2 тыс. кв. м). Комплексы с элитными апартаментами расположены в таких районах, как Пресненский, Арбат и Хамовники. Лидером по количеству и площади представленных на рынке элитных апартаментов является Пресненский район, где расположены башни ММДЦ «Москва-Сити».
Что касается вторичного рынка элитных квартир, то объем предложения в этом сегменте в марте 2011 г. составил порядка 850 квартир (155,4 тыс. кв. м). Наибольший объем предложения сосредоточен в районе Хамовники (37,7%).
Москва. Продажа. Предложение
В структуре предложения квартир по бюджетам в марте 2011 г. основную долю занимали квартиры стоимостью $1-$2 млн. Минимальное количество квартир было сосредоточено в бюджете до $0,5 млн. Доля самых дорогих квартир (стоимостью более $5 млн.) за 2010 г. выросла с 8% до 12,1%.
В 1 квартале 2011 г. столичными властями было принято решение ограничить новое строительство в центре города. В 1 квартале 2011 г. в ходе проверки несколько нвестконтрактов были расторгнуты. Ограничение строительства в центре города безусловно может отразиться на темпах насыщения рынка элитного жилья новыми объектами, однако пока нет полной определенности, каких проектов коснется ограничение: проектов, по которым еще не было разрешительных документов, тех, которые не начали строиться, тех, что запланированы на ранее свободных территориях и т.д.
Если предположить, что ничего нового на рынок элитного жилья в центре выходить не будет, то, во-первых, определенный "запас прочности" на рынке элитного жилья есть, в том числе в продающихся проектах. Во-вторых, возродится прерванный кризисом процесс децентрализации - формирование новых "элитных" районов за пределами центра, в том числе за городом. В-третьих, активизируется процесс (и без того характерный для центра) реконструкции.
Москва. Продажа. Спрос
В 1 квартале 2011 г. количество обращений по поводу покупки элитной квартиры, поступивших в компанию Blackwood, выросло на 57% по сравнению с 4 кварталом 2010 г.
В целом активность покупателей в 1 квартале 2011 г. находилась на уровне показателей аналогичного периода 2010 г. Срок экспозиции квартир несколько снизился и составляет сегодня 1,5-2 месяца для качественных объектов. Для сравнения в начале прошлого года этот показатель находился на уровне 2-3 месяцев, а в кризисный период - 6 месяцев. По-прежнему наиболее высокие темпы реализации характерны для качественных жилых комплексов с адекватными ценами.
В условиях роста инвестиционной активности, актуальным стал вопрос выбора объектов, наиболее интересных с точки зрения инвестирования. Среди наиболее инвестиционно привлекательных предложений элитного рынка можно выделить следующие новостройки: МФК «Город столиц», ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Афанасьевский».
Москва. Продажа. Цены
В 1 квартале 2011 г. цены на элитную жилую недвижимость в Москве остались практически на уровне конца 2010 г.
Существенного повышения цен застройщиками, в том числе и в свете ограничений на новое строительство в центре, пока не отмечается. Продавцы пока не отреагировали на заявления властей.
Теоретически, запрет нового строительства и как следствие уменьшение объема предложения в любом востребованном потребителями месте неизбежно ведет к повышению цен. В то же время предложение на элитном рынке никогда не было массовым – это противоречит самой сути данного сегмента. Тем не менее, уникальное жилье в центре и без того стоит достаточно дорого, и скачки цен здесь вряд ли возможны. Более масштабные проекты тоже будут повышать цены осторожно – неокрепший после кризиса спрос лучше не проверять на «прочность».
По итогам марта 2011 г. средняя цена на рынке элитных новостроек составила $17 900 за кв. м* (c учетом квартир в ЖК «Садовые кварталы» - $15 950 за кв. м). Средняя цена на вторичном рынке элитного жилья в марте 2011 г. снизилась на 1% и составила $24 000 за кв. м. По итогам 1 квартала цены на первичном рынке элитного жилья не изменились, на вторичном — снизились на 0,8%.
Средняя цена на элитные апартаменты по итогам года составила $12 480 за кв. м. Диапазон цен достаточно широкий $7 500 — $29 000. Рост средней цены за 1 квартал 2011 г. составил 2,3%.
Москва. Продажа. Тенденции и прогноз
Таким образом, начало 2011 г. ознаменовалось выходом на рынок 6 новых элитных новостроек (с учетом апартаментного комплекса «Николаевский дом») в Мещанском районе и Хамовниках. Спрос на рынке элитного жилья Москвы показал традиционный для начала года рост. Тем не менее, количество заявок на покупку элитных квартир, поступивших в компанию Blackwood, осталось на уровне показателей 1 квартала 2010 г.
Средняя цена на рынке элитного жилья осталась практически на уровне декабря 2010 г. Существенного повышения цен застройщиками, в том числе в связи с запретом нового строительства в центре Москвы, пока не отмечается.
По нашим прогнозам, в течение 2011 г. рынок продолжит пополняться новыми объектами. Даже с учетом ограничения строительства в центре, острого дефицита предложения на рынке в ближайшее время не предвидится, так как определенный "запас прочности" на рынке элитного жилья есть, в том числе в продающихся проектах. Активность покупателей, скорее всего, останется стабильной, при этом цены будут расти умеренными темпами.
Москва. Аренда. Предложение
Начало года на рынке элитной аренды ознаменовалось ростом объемов предложения. К концу марта количество новых предложений превысило январские показатели в 2 раза. Традиционно, в этот период на рынок попадали как впервые выставляемые в аренду квартиры, так и обновляемые варианты.
В количественном выражении объем нового предложения оказался выше прошлогодних показателей - периода активного возвращения игроков на рынок купли-продажи, однако ниже показателей 2009 г., когда в условиях кризиса владельцы квартир только начинали переход на рынок аренды. Таким образом, уже с уверенностью можно говорить о том, что рынок вернулся к докризисным показателям.
В основном, элитные квартиры предлагались в аренду в районах Тверской, Арбат и Хамовники (зона Остоженки-Пречистенки). Несколько меньшие объемы располагались в районе Басманный (зона Чистых прудов) и активно застраиваемом в последние годы районе Якиманка.
За пределами ЦАО наиболее качественные квартиры в аренду предлагались в современных новостройках, в большом количестве представленных в престижных районах ЗАО, ЮЗАО и СЗАО.
В структуре предложения по бюджетам в 1 квартале 2011 г. было трудно выделить один наиболее популярный диапазон - предложение оказалось равномерно распределено в трех диапазонах: $3 001-$4 500, $4 501-$6 000 и $6 001 -$8 000 в мес. При этом было отмечено cмещение в сторону более высоких бюджетов. В итоге доля самых дорогих квартир (от $10 000 в мес.), наименее зависимых от изменений рынка, оказалась на уровне показателей наиболее популярных бюджетов.
Москва. Аренда. Спрос
Высокая активность в 1 квартале 2011 г. была отмечена и среди арендаторов - объемы спроса с начала года выросли более, чем в полтора раза.
Повышение было отмечено и в количественном выражении по сравнению с прошлым годом. Это в первую очередь свидетельствует о том, что рынок элитной аренды, традиционно имевший собственную целевую аудиторию, восстановил свои позиции. В том числе, это касается экспатов, доля которых всё больше росла и практически достигла докризисных 70%.
Основной спрос в сегменте элитной аренды был сосредоточен в наиболее престижных районах ЦАО - Тверском, Хамовники (Остоженка-Пречистенка), Арбат и популярных среди иностранцев зонах Чистых и Патриарших Прудов (Басманный и Пресненский районы соответственно). За пределами ЦАО основной спрос экспаты предъявляли на районы расположения иностранных школ, медицинских центров и других необходимых объектов инфраструктуры.
В структуре спроса по бюджетам к концу 1 квартала 2011 г. произошли небольшие изменения, связанные со смещением спроса в более высокие диапазоны. Так, выросла доля запросов в бюджетах $3 001-$4 500, $4 501-$6 000 и >$10 000 в мес. Наиболее же популярным остался бюджет <$3 000 в мес.
Москва. Аренда. Ставки
В 1 квартале 2011 г. ставки аренды продолжили свой рост. Небольшое снижение ставок было отмечено в январе, что связано с традиционным сезонным «затишьем» рынка, однако уже к концу периода ставки практически восстановились до уровня конца 2010 г.
В итоге к концу 1 квартала 2011 г. средний уровень арендной платы достиг показателя $7 820 за квартиру в месяц. Снижение за квартал (вызванное январским спадом активности) составило 1%, годовой прирост - 9%.
Восстановление традиционного для рынка элитной аренды баланса спроса и предложения привело к тому, что существенные скидки - тенденция, характерная для предыдущих лет, практически перестали предоставляться. В основном, они находились в пределах стандартных 3-5%.
Лидерами по среднему уровню арендной платы к концу 1 квартала 2011 г. оказались районы Якиманка и Хамовники, наименее дорогие квартиры в аренду были сосредоточены в Таганском районе.
В ближайшее время можно ожидать продолжения роста арендной платы с постепенным снижением активности к началу летнего сезона.
Московский регион. Аренда коттеджей
В сегменте аренды элитного загородного жилья в 1 квартале 2011 г. был отмечен существенный рост активности. С одной стороны, рынок пополнился новыми объектами, в том числе «летними» коттеджами, предлагаемыми непосредственно на сезон. С другой стороны, спрос традиционно начал расти еще в конце зимы. Несмотря на то, что на рынке в период кризиса баланс спроса и предложения сместился в сторону последнего, до сих пор действительно качественных предложений на рынке не так много, а наиболее ликвидные объекты уходят достаточно быстро, что и вынуждало арендаторов начинать поиски как можно раньше. Кроме этого спрос в 1 квартале поддерживался за счет постепенно возвращающихся на рынок иностранных арендаторов.
Рост активности рынка привел к росту ставок - средний уровень арендной платы к концу квартала достиг $13 900 за дом в месяц. Рост за 1 квартал составил 3%.
Самые дорогие коттеджи в 1 квартале 2011 г. предлагались по Рублево-Успенскому и Новорижскому направлениям.
Москва. Аренда. Тенденции и прогноз
Таким образом, рынок элитной аренды практически полностью восстановил свои докризисные позиции. Так, ценовые показатели начали превышать максимально достигнутый уровень августа-сентября 2008 г., на рынок начали активно возвращаться экспаты - основная целевая аудитория сегмента, и постепенно наметился дефицит качественного предложения. Всё это в очередной раз свидетельствует о высокой стабильности рынка элитной аренды.
В краткосрочной перспективе ожидается традиционное сезонное снижение активности и, соответственно, темпов роста ставок, однако по итогам года можно прогнозировать
рост на уровне 15-20%.
Восстановление рынка загородной элитной аренды идет более медленными темпами, однако и здесь наметилась четкая тенденция роста. В ближайшие месяцы можно ожидать продолжения роста ставок, в том числе вызванного сезонным фактором, с последующим снижением темпов во втором полугодии.
Организованные загородные поселки. Предложение
В 1 кв. 2011 г. выход загородных проектов продолжился, однако в общем объеме нового предложения по-прежнему лидировали проекты эконом сегмента и земельные участки без подряда, доля которых составила 70%. За рассматриваемый период на рынок загородной недвижимости Подмосковья вышло порядка 15 проектов. Лидерами по выходу новых проектов стали Новорижское и Калужское направления (по 31% от общего объема предложения соответственно).
Стоит отметить, что наибольшее количество новых проектов сосредоточено в диапазоне до 15 км от МКАД (38% от общего объема предложения). Смещение нового предложения на столь близкое расстояние от МКАД связано с выходом на рынок 4 новых проектов компании «Масштаб».
В 1 кв. 2011 г. на рынке загородной жилой недвижимости Подмосковья наблюдалась ценовая стагнация.
Повышение цен на уровне 5 - 10% было зафиксировано лишь по отдельно взятым проектам, как правило, находящимся на высокой стадии готовности и реализуемым известными застройщиками.
В 1 кв. 2011 г. средняя стоимость 1 кв. м коттеджа (с учетом стоимости земли) в элитных поселках составила $ 4 980, в поселках класса бизнес $ 3 250, в поселках класса
эконом - $ 1 400.
Организованные загородные поселки. Спрос
В 1 кв. 2011 г. наибольшей популярностью у потенциальных покупателей высокобюджетной загородной недвижимости Подмосковья по-прежнему пользовались поселки, расположенные на Новорижском и Рублево-Успенском направлениях (27% и 22% запросов соответственно). При этом набольшее количество заявок было зафиксировано по объектам, расположенным на удалении от 21 до 30 км от МКАД (50% запросов). Что касается площадей высокобюджетных домовладений, то наиболее востребованными в 1 кв. 2011 г. были придомовые земельные участки площадью от 15 до 20 соток (39% запросов) и дома площадью от 301 до 400 кв. м (48% запросов). В 1 кв. 2011 г. 64% спроса пришлось на домовладения стоимостью до $ 2 000 000. При этом наиболее востребованными были домовладения, стоимость 1 кв. м которых варьируется в диапазоне от 2 000 до 4 000 $/кв. м (34% запросов).
Основные тенденции и прогнозы
1 кв. 2011 г. не внес ощутимого оживления на рынок загородной жилой недвижимости Подмосковья. Однако ряд девелоперских компаний объявили о своих будущих планах по
реализации новых загородных проектов в разных ценовых сегментах.
Так, дочерняя компания Сбербанка получила право на строительство нашумевшего «Рублево-Архангельского», выкупив контрольный пакет акций в проекте «города миллионеров».
ОАО Банк ВТБ подписал договор о предоставлении компании «Система-Галс» кредита на продолжение строительства элитного коттеджного поселка на Рублево-Успенском
шоссе. Кредитное соглашение было подписано с дочерней компанией «Система-Галс» ООО «Горки-8», общая сумма инвестиций составила 12,67 млрд. рублей, сроки реализации - 5 лет. Примечательным событием стал выход на рынок первого с момента начала кризиса проекта премиум класса. Так компания «Масштаб» начала реализацию нового коттеджного поселка «Лесная симфония», который расположенный в 5 км от МКАД по Калужскому направлению.
Несмотря на это, выход проектов, предлагающих на продажу участки без обязательного подряда, продолжается. Однако по оценкам экспертов компании Blackwood, доля подобных проектов в общем объеме нового предложения в 2011 г. будет постепенно снижаться, на рынок начнут выходить более качественные и ликвидные проекты.
Что касается ценовой ситуации, то как такового роста цен в 1 кв. 2011 г. отмечено не было. Однако, к концу I полугодия 2011 г. прогнозируется положительная динамика. Рост цен в среднем по рынку может составить порядка 3 - 5%.
Оптовый рынок земли
В 1 кв. 2011 г. на оптовом рынке земли Подмосковья ощутимого оживления зафиксировано не было.
Наибольшее количество оптовых земельных участков было выставлено на продажу по Новорижскому (26%) и Дмитровскому (16%) направлениям, наименьшее - по Калужскому (3%), Рублево-Успенскому (3%) и Пятницкому (2%).
Наибольшее количество оптовых земельных участков в 1 кв. 2011 г. было расположено в диапазоне от 51 до 80 км от МКАД (25%).
Так, наиболее дорогостоящей по-прежнему остается земля на Рублево-Успенском направлении, средняя стоимость 1 сотки оптовых земельных участков здесь составляет
порядка $ 14 500. На втором и третьем месте по средней стоимости 1 сотки оптовой земли находится Калужское и Киевское направления - $ 6 500 и $ 5 500 соответственно.
Наиболее низкая средняя стоимость 1 сотки оптовой земли зафиксирована на Минском направлении и составляет порядка $ 1 300.
Средняя стоимость 1 сотки земли в 1 кв. 2011 г. в пределах 15 км от МКАД составила порядка $ 10 000 за сотку. На расстоянии от 15 до 50 км от МКАД стоимость 1 сотки земли варьировалась в диапазоне от $ 9 100 до $ 4 200 за сотку. Далее 50 км средняя стоимость 1 сотки земли не превысила $ 1 800 за сотку.
Основные тенденции, события и прогнозы
Стоит отметить, что в 1 кв. 2011 г. общий уровень ценовых показателей предложения оставался стабильным, незначительные сдвиги средних значений в зависимости от удаленности и направления в большую или меньшую сторону от МКАД были зафиксированы, но связаны они преимущественно с изменениями в структуре предложения.
Так, по количеству оптовых участков, выставленных на продажу, на втором месте после традиционного лидера - Новорижского направления - оказалось Дмитровское, сменив собой Симферопольское направление.
Наибольшее количество новых оптовых участков, поступивших в продажу в 1 кв. 2011 г., расположено в диапазоне от 15 до 30 км от МКАД. Данная тенденция поспособствовала
росту средней стоимости 1 сотки оптовой земли в рассматриваемом диапазоне.
Стоит отметить, что доля крупных оптовых участков площадью от 50 га осталась неизменной и составила порядка 15% от общего объема предложения. При этом 65% земель в общем объеме предложения занимают земли сельскохозяйственного назначения преимущественно под дачное строительство). Земли населенных пунктов преимущественно под ИЖС) составляют в общем объеме предложения 24%. Земли промышленного назначения - 9%, и еще 2% предложения приходится на земли прочих категорий.
Компания: Blackwood
Количество показов: