В одной лодке

Московская область относится к регионам-лидерам по количеству проблемных объектов, но предпринимает серьезные усилия, чтобы изменить ситуацию. Только по итогам прошлого года в регионе удалось завершить возведение 17 долгостроев (без учета объектов печально известной группы компаний «СУ155», санируемой с декабря 2015 года на федеральном уровне). Долгожданные квартиры получили почти 3 тыс. дольщиков.

Однако, по информации областного стройкомплекса, в черном списке остается еще более 20 недостроенных домов, для возведения которых девелоперы в свое время привлекли средства 5,4 тыс. граждан. Правда, для большинства из этих объектов уже определены механизмы достройки, правительство Московской области нашло для этого более 8 млрд руб. инвестиций. Полностью закрыть вопрос проблемных объектов в регионе местные власти обещают к концу 2018 года.

При этом не все объекты одинаковы. И если в одном случае вмешательство государства идет им на пользу, в других — ​привлечение «внешних сил» способно только навредить дольщикам.

Дело в том, что на некоторых объектах ситуация не столь критична и вполне может быть разрешена с помощью внутренних резервов девелопера, что выгодно обеим сторонам — ​и застройщику, и дольщикам. Но зачастую при первых признаках проблем нервничающих людей начинают успокаивать многочисленные «юристы» и «юридические консультанты», предлагающие решить проблему кардинально — ​через арбитражный суд путем признания должника банкротом.

В чем опасность таких решений, разобрался наш корреспондент на примере объектов, которые оказались в списке долгостроев. Важный критерий для продолжения работ — ​постепенное урегулирование взаимоотношений с клиентами, которые имеют вступившее в силу решение суда, и неинициирование застройщиком процедуры банкротства. В данном случае большая часть дольщиков ждет, пока компания достроит жилье своими силами. Ведь она в целом решила финансовые проблемы и готова вплотную заняться окончанием строительства, если бы не возникающие проблемы с… финансированием из-за активности «юристов».

Самое распространенное заблуждение: «Если компанию-застройщика признать банкротом, дольщикам сразу отдадут все деньги». На деле это утверждение далеко от реальности. «Юристы» в большинстве случаев ориентируются исключительно на собственную прибыль и абсолютно не заинтересованы в завершении жилых объектов.

В соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года №127-ФЗ, процедура банкротства состоит из пяти стадий, которые по времени суммарно занимают до пяти лет. Это срок, в течение которого дольщики свои квартиры, скорее всего, не получат.

Вдобавок к этому возбуждение процедуры банкротства в отношении застройщика влечет некоторые негативные последствия для участников долевого строительства. Так, по закону суммы неустойки, взысканные судом с застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, а также денежные требования, связанные с расторжением ДДУ, учитываются в четвертой очереди в реестре требований кредиторов. Они подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов. На практике это означает, что не все дольщики получают свои деньги — ​по закону застройщик сначала должен расплатиться с внешними кредиторами — ​банками, подрядчиками и т.д. Все дольщики, покупая квартиру по ДДУ, несут солидарную с застройщиком ответственность по долгам — ​«разойтись» без их выплаты не удастся.

В такую ситуацию, например, попали дольщики компании «Сабидом»: после признания ее банкротом и выплаты долгов стройка полностью встала. Дольщики получили документы на недострой — ​часть завершает свои таунхаусы самостоятельно, часть пока просто не знает, как поступить.

Аналогичная история с 12-летним (!) долгостроем — ​ЖК «Воскресенское». Дольщики инициировали банкротство, а власти предложили им создать ЖСК, стать девелоперами и самим достроить дома.

Есть и другая опасность банкротства и дальнейшего прихода нового застройщика на «доделку проекта» — ​уплотнение. Девелоперские структуры — ​коммерческие, а не благотворительные организации, поэтому бесплатно никто из них работать не будет. Бывают случаи, когда заинтересованные городские или местные власти предоставляют за достройку чужих проектов участки в других местах, но так бывает не всегда. Чаще «спасители» вынуждены выжимать выгоду из того же участка, а значит, ни инфраструктуры, ни больших дворов или прогулочных зон, предусмотренных изначальным генпланом, жители не дождутся.

К тому же удовольствие подать в суд на застройщика не бесплатное. Согласно закону, лицо, которое инициировало процедуру банкротства, оплачивает услуги арбитражного управляющего в минимальном размере 40 тыс. руб. в месяц. Кроме того, арбитражный управляющий вправе требовать оплату дополнительных услуг (проведение экспертиз, транспортные расходы, услуги сторонних специалистов и т.д.), объем и стоимость которых предусмотреть нереально.

Но самое неприятное состоит в том, что возбуждение процедуры банкротства влечет объективные сложности для участника долевого строительства в части регистрации права собственности (в том числе невозможность данной регистрации) на объекты долевого строительства, включая объекты, введенные в эксплуатацию. То есть страдать будут не только дольщики, не получившие квартиры в срок, но и те, кто квартиру получил, но теперь не вправе ею распоряжаться по своему усмотрению, например продать.

Следующий способ «юристов» заработать на и без того страдающих людях — ​содействие в получении денежных средств по исполнительным листам. Интерес «юристов» прозрачный. Они выполняют роль посредников в цепочке «передать исполнительный лист в нужный банк», за что берут около 10% суммы исполнительного листа. Помимо того что «подписавшийся» на нее несет объективные финансовые потери, схема откровенно опасная. Она даже на первый взгляд выглядит как коррупционная — ​такой она и является. А дольщик в этой ситуации становится соучастником и может быть обвинен в даче взятки.

Еще один популярный способ «достать» застройщика — ​так называемое массовое исполнительное производство. Дольщики — ​главные инвесторы, которые финансируют строительство многоквартирных домов, их деньги защищены законом. Но если финансовое положение застройщика шатко, подобные требования и ограничения влияют на способность застройщика исполнять свои финансовые обязательства. Действия приставов способны заблокировать деятельность застройщика на неопределенный срок. Это приведет к тому, что не удастся привлечь денежные средства, необходимые для расчетов с поставщиками, подрядчиками и кредиторами, а также завершить незаконченные корпуса жилых домов и объекты социальной инфраструктуры.

Что делать в ситуации долгостроя? Во-первых, не паниковать. После естественной послекризисной санации на рынке осталось ограниченное число застройщиков, большая часть которых не преследует цель специально обмануть клиентов, а просто испытывает временные трудности. При определенном терпении небезнадежные застройщики после урегулирования спорных моментов с дольщиками, имеющими на руках вступившее в силу решение суда, готовы продолжать работу и завершать заявленные объемы. И тут главное — ​не мешать.  

Иллюстрация: Shutterstock.com

Дайджест Недвижимости, Июнь 2017 № 5 (122)