Рынок Подмосковья последние 3-4 года в избытке предлагает квартиры в крупных квартальных, высотных новостройках, хотя мог развиваться в сторону малоэтажной застройки. О том, как сложилась такая ситуация и почему покупателей это уже не устраивает, - в интервью рассказал генеральный директор компании «KASKAD Недвижимость» Артур Григорян.
– Расскажите, как развивался рынок недвижимости Подмосковья и в чем его отличия от столичного рынка.
– В пригородах крупных городов всегда была потребность в качественном загородном жилье, но не всегда она удовлетворялась. Последние лет 10 считалось, что хороший дом в пригороде – это коттедж площадью в 400 метров с 15 сотками земли в придачу. Но для массового спроса такой продукт недоступен – он обходится слишком дорого. Большинству потребителей он и не нужен: если в нулевых средняя площадь востребованного рынком коттеджа составляла около 250 кв.м., то в 2017 значение этого параметра сократилось вдвое.
С другой стороны, долгое время девелоперы ориентировались в основном на массовый спрос и предлагали недорогое жилье – квартиры в Подмосковье, которые можно было еще года три назад купить чуть ли не вдвое дешевле, чем в Москве. И до недавнего времени основной спрос сохранялся в этом векторе – нужно было дешевое жилье недалеко от столицы. Теперь же спрос смещается с дешевых предложений и массовой застройки в сторону комфорта. Да, есть еще много потребителей, чья зона интересов лежит в области доступности жилья. Три года назад выбор был однозначно в пользу Подмосковья с квартирами вдвое дешевле, чем в Москве, а сейчас разница в цене составляет 15-20%. Квартиру в столице можно купить уже за 3,5 млн. рублей. И стало очевидно – за город едут не потому, что дешевле, а потому, что хотят. Но там им нечего предложить.
– Это при том, что стройка не прекращается?
Да, массовая. Желающим же жить за городом, по сути, не из чего выбирать. Формула застройки Подмосковья свелась к 85%, 10% и 5%, где большая часть приходится на массовый сегмент, 10-ю долю занимают дачи и коттеджные поселки, 5% приходится на долю таунхаусов.
– Те, кто не готов отдавать десятки миллионов за коттедж, но хочет жить в условиях комфорта и приватности, оказались в тупике. Они хотят условий комфортного загорода по цене московской квартиры. Это действительно эволюционный процесс в массовом сознании. Как показывает мировая практика таких мегаполисов как Нью-Йорк, Лондон, Париж, – число таких потребителей будет только расти. Ведь 65% ньюйоркцев живут в пригороде, по большей части в таунхаусах, и их это полностью устраивает.
Причем людей не устраивает просто доступность. Им нужно все в одном флаконе: и доступность, и приватность, и комфорт. Это, если хотите, новое поколение покупателей, которые уже сейчас понимают, что малоэтажная застройка, те же таунхаусы – это выгода со всех сторон. Будущее как раз за поколением загородных жителей. Часть из них, безусловно, будут жить в более просторных коттеджах, но вот сегмент девелопмента таунхаусов можно сделать массовым.
– Допускаю, что таунхаусы четко попали в формат нынешнего спроса – «ничего лишнего». И насколько интенсивным вы видите рост сегмента? Сложно ли будет удовлетворить спрос «нового поколения» покупателей?
– Как я уже сказал, доля таунхаусов в Подмосковье сегодня составляет около 5% от общего объема жилья. По нашим прогнозам, за ближайшие 5 лет ситуация может резко измениться, и доля таунхаусов дойдет до 20% от рынка. Таким образом, темпы роста этого сектора должны быть просто фантастическими, тем более что современный покупатель очень требователен.
Он предъявляет к жилью и окружающей среде особые требования комфорта: тематические парки, ландшафтный дизайн, организованные паркинги – все это должно быть. Он хочет, чтобы в продукте совмещалось лучшее качество, стильный дизайн и доступная цена – вещи несовместимые, как казалось до недавнего времени. Но посмотрите на рынок автомобилей: новинки автопрома разгоняются за секунды, но при этом экономичны. Раньше это было невозможно. Так и во всех сферах жизни: требования к продукции и качеству услуг все время растут, как и возможности их удовлетворить.
Спрос на таунхаусы уже сейчас достаточно высок, чтобы говорить о росте рынка, в отличие от спроса на квартиры в Подмосковье. Вектор развития Подмосковья в целом был направлен на урбанизацию в стиле города, что, как по мне, проблемно скажется на самом регионе. Уже через год мы будем говорить о части многоквартирных жилых комплексов как о монументах, на которые нет спроса.
– С 5% до 20% за пять лет – это что-то из области планов развития народного хозяйства СССР. Очень амбициозно. Кто-то еще готов обеспечить столь быстрый рост на рынке таунхаусов, кроме семейства компаний Kaskad Family?
– Рынок таунхаусов весьма специфичен, он отличается от привычного большинству девелоперов рынка квартир. К нему нельзя подойти без должной подготовки, потому что придется столкнуться со множеством тонкостей и нюансов разного рода. Поэтому крупные городские девелоперы не стремятся занять долю в этом секторе, здесь ниже маржинальность – всего на уровне 15%, что для девелопмента критично, – и на порядок выше цена ошибки.
Мы понимаем свою ответственность за развитие этого сектора рынка – наша доля на нем 60%. От строительства квартир мы всегда старались уходить, даже тогда, когда очень хотелось поместить на одном гектаре 20 тыс. жилых метров вместо 3 тысяч. Это философия, с которой мы продолжим развитие выбранного формата недвижимости, чтобы Подмосковье стало более привлекательным для жизни. Как поступят и что выберут конкуренты – мне сложно говорить. Но общий тренд на оздоровление загородного рынка очевиден.
– Раз уж мы заговорили о глобальных процессах на рынке загородной недвижимости, нельзя упускать из виду мнение властей по этому поводу. Какое у них отношение?
– Власть пока нейтрально относится к этой теме. Речь не идет о лобби или даже поддержке. Но у власти уже есть повод задуматься о перспективах рынка загородной недвижимости в формате таунхаусов. Когда предложение по квартирам в три раза больше спроса, есть смысл заняться формированием продукта для целевой аудитории. Это раньше было достаточно построить практически любое жилое здание, а покупатель находился сразу же, поскольку рынок был растущий. Сейчас ситуация изменилась, покупатель диктует правила, чувствуя себя хозяином. Очень важно на этом развивающемся рынке попасть в целевую аудиторию, а иначе девелоперу грозит провал.
– Ваша компания готова к взаимодействию? На волне спроса может появиться много непрофессиональных девелоперов.
– Маржинальность 15% в девелопменте – это очень мало. Надо быть виртуозом, чтобы вписаться. Таунхаусы – это более профессиональный, что ли, девелопмент изначально. Главная ошибка – попасть в себестоимость. Мы вообще заинтересованы «раскручивать» весь сектор. Мы готовы, как Tesla, делиться аккумуляторами – лишь бы они развивались. Любой девелопер, придя на один из наших проектов, может посмотреть, как удается совместить дорогие материалы, комфортное жилье с приятной средой обитания – и все это сделать по цене квартиры. В этом и заключается профессионализм – создать новый продукт, который будет круче, функциональнее и доступнее. Это уже поняли во всем мире, а Москва уж точно не отстает от мегаполисов, где загородная недвижимость занимает львиную долю объема застройки.
Компания: КРАСНОЕ СЛОВО - Коммуникационная группа
Количество показов: