Парадоксов друг | Такой противоречивый рынок дорогой «загородки»

АВТОР: Оксана САМБОРСКАЯ

На сегодняшний день релевантная статистика по рынку «нижних» сегментов рынка загородной недвижимости практически отсутствует, так что рассуждать о происходящем «на земле» — ​эксперты ДН взялись лишь на основе данных о показателях и перспективах бизнес- и премиального сегментов. В которых конъюнктура оказалась на удивление похожа.

Текущая ситуация на высокобюджетном загородном рынке определяется несколькими факторами: продолжающейся зависимостью от пандемии, когда активность и аренды, и продажи сильно выросла, и нынешней макроэкономической и геополитической ситуации.

В частности, об активном влиянии на «загородку» последних двух обстоятельств говорит заместитель генерального директора компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. По ее словам, резкое повышение регулятором ключевой ставки, удорожание ипотеки, сокращение реальных доходов населения и ускорение инфляции — ​ожидаемо снизили активность покупателей в марте. Многие отложили сделку на неопределенный срок.

«Традиционного начала высокого сезона, которое обычно приходится на конец марта — ​начало апреля, не произошло, — ​вторит коллеге коммерческий директор группы компаний MOZAIK development Алла Ковалева. — ​В связи с произошедшими событиями — ​резким ростом курса валют, санкциями, закрытием импорта — ​и продавцы, и покупатели заняли выжидательную позицию. Люди пытались оценить свои финансовые возможности и посмотреть, как будут развиваться события. Застройщики придерживали вывод на рынок новых проектов и даже снимали с продажи существующие объемы до момента наступления определенности с рыночной конъюнктурой. Причем в этот момент девелоперы пересматривали не столько ценник, сколько формат продукта. К­то-то перешел в сегмент участков без подряда, рассчитывая на более дешевый и потому ликвидный продукт. К­то-то — ​напротив — ​предпочел предложить покупателям «пакетные предложения», ориентируясь на аудиторию, привыкшую к сервису во всех сферах жизни».

Зато в мае, по оценкам эксперта, рынок загородной недвижимости активизировался, но все равно остается пока ниже, чем в аналогичный период прошлого года. Но главное, что на рынке появились новые проекты, а покупатели продолжают интересоваться покупкой загородного дома — ​как для собственного проживания, так и в качестве инвестиционного вложения (например, для последующей сдачи в аренду).

Определенное оживление отмечает и Ольга Магилина, связывая это со снижением ключевой ставки, оптимизацией условий по льготной ипотеке и запуску застройщиками совместных программ с банками. В качестве примера она приводит коттеджный поселок (КП) «Март Хаус 2.0», где появление ипотеки от 0,3% моментально привело к трехкратному росту обращений. Летом, считает эксперт, спрос на «загородку» может еще несколько вырасти, в пределах нескольких процентов. Ценовая ситуация для этого, по мнению Ольги Магилиной, стабилизировалась. Резкий рост, наблюдаемый с марта 2020 года до начала текущего года, остановился. По сути, цены достигли потолка и предпосылок для существенного роста в этом году сейчас нет. Как, впрочем, и для снижения.

Главное, чем запомнится 2022 год на рынке купли-­продажи загородной недвижимости — ​противоречиями. С одной стороны, эксперты говорят о дефиците предложения как на первичном, так и на вторичном рынке, с другой — ​имеющееся предложение не может реализоваться по ряду внешних причин.

К примеру, на первичном подмосковном рынке сохраняется невысокая активность девелоперов и недостаток качественного предложения. По словам директора департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family Екатерины Коган, качественного предложения со времен 2020 года мало, когда 80% актуального предложения было «вымыто» ажиотажным «коронакризисным» спросом, потом эти объекты оказались на вторичном рынке на ЦИАНе и Авито и, к сожалению, «застряли», тормозя новый спрос на новостройки. За 2021–2022 годы вышло около 60 новых загородных проектов индивидуальной жилой застройки, но 90% из них — ​земли без подряда, которые, кстати, за два года увеличились в цене на 10–15% в зависимости от удаления от МКАД и направления. «После февраля стоимость не увеличивалась, а если говорить о средней цене экспозиции, которая выросла примерно на 3%, то это произошло по причине того, что лоты с минимальной ценой были проданы», — ​поясняет эксперт.

Стоимость в организованных КП, по ее словам, за последние полтора года увеличилась на 25–30% и с наступлением 2022 года изменения цен не было. «В отличие от квартирного сектора на загородном рынке в сегменте индивидуальных домостроений в феврале, марте и апреле наблюдалась стагнация, с конца апреля-мая мы наблюдаем оживление. А после снижения ключевой ставки и запуска ипотечных программ на строящиеся объекты видим, как спрос утроился», — ​отмечает Екатерина Коган.

Особенно это актуально для сегмента готовых домов, уже построенных, а в идеале — ​позволяющих практически сразу переехать. Такие объекты, отмечает Ольга Магилина, пользуются повышенным интересом у покупателей. Но их немного.

Рост спроса видит и маркетолог КП «Британика» Анна Алпатова. Сейчас, отмечает эксперт, он выше, чем в начале года (январь-­февраль). «Во-первых, это сезонная история, — ​считает она. — ​Во-вторых, многие озадачились надежными вложениями средств. Однако такого всплеска интереса, как в пандемию, не наблюдается. Если раньше люди приезжали сразу с наличными средствами для внесения предоплаты, то сейчас покупатели стараются быть очень осторожными, внимательно проверяют документацию, темпы строительства и т. д. Многие в начале весны вложили средства в валюту, и теперь им крайне невыгодно выводить деньги для покупки недвижимости».

В целом, отмечает Анна Алпатова, тренд на загородную жизнь только увеличивается, люди отмечают, что в охраняемых КП они чувствуют  себя значительно спокойнее, чем в городских квартирах. Кроме того, несмотря на рост цен, квадратный метр загородной недвижимости в Подмосковье все еще примерно в два раза дешевле, чем в столичных новостройках.

На вторичной «загородке» проблемы те же — ​дефицит, но с дополнениями. Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын рассказывает, что за первый квартал в высоком сегменте с рынка ушло 283 объекта. Переход права собственности подтвержден в 49 случаях. «Мы ожидали, что квартал превзойдет показатели прошлого года, но все изменили февральские события», — ​говорит эксперт. По его словам, на элитный рынок влияло и влияет много факторов: проблемы с конвертацией валюты (на руках никто не держал миллионы, снять валюту нельзя, а выходить в руб­ли опасно), второе — ​отъезд за рубеж владельцев домов, желание их быстро реализовать, в том числе оживились продавцы, которые давно живут за границей. «Вот тут люди были бы рады продать дома, у нас есть пул предложений с дисконтом. Спрос есть, и если сделки срывались, то лишь на фоне быстро меняющейся повестки — ​скачков курса, например. Как только в целом ситуация стабилизируется, рынок оживет», — ​уверен Сергей Колосницын.

Отдельного внимания заслуживает рынок таунхаусов. Как отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, в этом сегменте дела обстоят хуже всего, потому что они вынуждены строиться с привлечением проектного финансирования, и это привело к тому, что покупать здесь почти нечего.

«Сегмент таунхаусов всегда был небольшой, нишевой, но всегда был свой покупатель, спрос был и есть, — ​говорит эксперт. — ​Но сейчас ситуация иная, реальный спрос не может реализоваться, потому что почти нет проектов. На конец первого квартала рост спроса составил 20%, рост цен — ​14% на фоне постоянного сокращения предложений и экспозиции».

На первичном рынке еще есть небольшое пополнение предложений за счет готовых таунхаусов. Некоторые девелоперы выпускают на рынок по 5–10 готовых квартир в поселках таунхаусов и выводят в продажу. Затем строят, продают и снова строят. Но такое малое количество на общие показатели рынка не влияет.

«Если говорить о девелоперах, у кого ранее земля планировалась под застройку поселков таунхаусов, они переформатируют ее под коттеджи, либо МЖД, либо вовсе приостанавливают строительство. Мультиформатные проекты девелоперы откладывают, ждут, как изменится ситуация на рынке, либо переориентируют их в формат малоэтажного строительства», — ​объясняет Дмитрий Таганов.

Впрочем, как и всегда, есть проекты провальные, а есть востребованные. И зависит это от продуманности концепции, в том числе инфраструктурного наполнения, стадии строительства и цен. Как рассказывает Ольга Магилина, в вышедшем на рынок в начале марта новом объеме в ЖК «Академия Парк» (готовые, построенные таунхаусы, продаваемые по ДКП), как и в другие кризисы, спрос сместился в сторону самых дешевых лотов. Кроме того, говорит эксперт, востребованы объекты, которые, при схожем наборе характеристик, значительно выгоднее для покупки. Такие лоты — ​не только надежный способ сохранения сбережений, но и выгодный и понятный инструмент инвестирования.

Аналогичный опыт и у «ИНКОМ-Недвижимость». Их проект таунхаусов «Парк Фонте» строится по «долевому» 214-ФЗ, на землях разрешенного использования с использованием эскроу-­счетов. При этом можно купить недостроенный таунхаус на этапе строительства, что позволяет увеличить инвестиционную привлекательность вложений, потому что таунхаус покупается на начальной стадии и продается в рост цен.

Последние зависят от дефицита предложения. Сначала, говорит Дмитрий Таганов, продаются дешевые объекты, потом дорогие. Поэтому может казаться, что цена выросла, на самом же деле в продажу поступили более дорогие объекты.

Если говорить о статистике по всем проектам компании в категории блокированной застройки, то тут рост цен составляет 68%, уменьшение предложения — ​на 39%, 81% — ​уровень распроданности.

«Что точно не готов делать покупатель в текущей ситуации, так это переплачивать. Поэтому поселки с завышенным ценником, плохой инфраструктурой, морально и физически устаревшими объектами спросом не пользуются. Те же проекты, которые предлагают оптимальное соотношение цены и качества и гибкие условия покупки, продолжают продаваться. Но таких поселков немного», — ​резюмирует Ольга Магилина.

«Один из трендов в загородном девелопменте — ​расширение инфраструктуры поселка, которая может обеспечить круглогодичное проживание с привычным набором городских сервисов. Такой подход мы видим не только в элитных проектах, но и в бизнес-­классе. Так, в 2021 году на рынок был выведен поселок на Новой Риге Art House. На его территории кроме традиционных площадок для детей и отдыха планируют открыть спа-комплекс, центр спорта и туризма, магазин с фермерскими продуктами, пекарню, ресторан».

«Прежде всего люди сейчас ищут вариант по принципу «купить и въехать». Они уже не готовы изобретать проект дома, заниматься закупкой стройматериалов, поиском и контролем строителей и т. д. Во-вторых, их ожидания от рекреационного окружения уже не сводятся к традиционным «лес–река–свежий воздух». Современным людям, привыкшим к отдыху за границей, нужны горнолыжные склоны, водные виды спорта, другие активности. В-третьих, пристально рассматриваются условия для удаленной работы. В этом аспекте на первый план выходит качество и скорость интернета и мобильной связи. Это и раньше в значительной степени зависело от конкретного расположения поселка относительно телекоммуникационных вышек. Сейчас, в связи с санкциями, наличие интернета стало занимать при выборе дома одно из первых мест в списке характеристик. Все это привело к тому, что на рынке появились поселки с концепцией all inclusive, где предусмотрены все условия для жизни, работы и проведения досуга. В ближайшее время можно будет говорить о формировании отдельного сегмента».

«В невысоком ценовом сегменте спрос в целом упал на 70% по сравнению с прошлым годом. Предложения есть и в аренде, и в продаже. Люди боятся покупать в условиях неопределенности, что приводит нас к необходимости продавать объекты фактически по себестоимости. Недавно мы выставляли на продажу дома с участком 6 соток по 3,5 млн руб. Год назад в майские праздники их бы продали за неделю, а сейчас ряд клиентов только вчера приезжали на показы. Цены сейчас зафиксировались, мы даже планируем запустить антикризисную акцию по снижению цен на 7%. Поэтому самое актуальное сейчас — ​это готовые дома со всеми коммуникациями и участком. Магистральными коммуникациями, на земле ИЖС и без коттеджных поселков со сборами. Люди готовы рассматривать лоты до 10 млн руб. При этом все равно 90% сделок являются ипотечными».

«Свою нишу на загородном рынке сейчас активно находит технология объемно-­модульного капитального домостроения. Это инновационное решение пришло в Россию совсем недавно из Европы, где таким образом сегодня возводится порядка 30% всех новых зданий. Наша компания, к слову, тоже сейчас руководствуется этим трендом — ​разрабатываем целый «модульный поселок» на 1000 домовладений в ближайшем Подмосковье. К такому решению мы пришли, оценив все преимущества такого «модульного ноу-хау», которое заключается в быстром возведении подобных объектов. Модульные дома выпускаются промышленным способом — ​при заводском производстве готовность блоков составляет до 95% (вплоть до внутренней чистовой отделки). А значит, не нужно контролировать строителей и самим выбирать стройматериалы. Более того, транспортабельные модули выходят с заводов с уже вмонтированными в них инженерными коммуникациями, встроенным сантехническим и отопительным оборудованием»