Ближний круг | Российские вложения в недвижимость соседей по СНГ

Как рационально использовать инвестиционный актив — ​таким базовым вопросом задаются люди, желающие не просто сохранить свои сбережения, а приумножить их. С некоторых пор россияне активно вкладывают собственные денежные средства в объекты недвижимости, полагаясь на их высокую ликвидность. Касается это разных ее сегментов — ​в жилую, коммерческую, гостиничную, складскую и пр. Все пристальнее внимание отечественных инвесторов обращается на ближайшие к нам государства, ранее входившие в единый Союз — ​сначала СССР, а позже СНГ.

Создание новых совместных производств с привлечением специалистов из различных стран способствует миграции, а стало быть, строительству жилых объектов, большей востребованности «вторички». Многократно возросший внутренний турпоток потребовал и расширения гостиничного фонда, соответствующей инфраструктуры индустрии гостеприимства, открытия новых культурно-­развлекательных и торговых заведений.

«Сейчас активно развивается формат сервисных апартаментов, причем как городских, рассчитанных в первую очередь на бизнес-­туристов в крупных городах, так и курортных, тяготеющих к природным или морским локациям, — ​отмечает партнер NF Group Ольга Широкова. — ​Страны СНГ имеют высокий потенциал для появления и развития апартаментов. Особенно актуально это для приобретающих все большую популярность, в том числе у российских туристов, зон — ​озеро Иссык-­Куль в Киргизии, горнолыжные комплексы в Армении, Казахстане, Узбекистане, территории бывших советских санаториев и пансионатов у различных минеральных источников.

Данный формат более эффективный для девелопера, так как позволяет реализовать проект с более быстрым возвратом, чем в классических отелях, а частным инвесторам — ​предлагает еще один инструмент для инвестиций, более цивилизованный, чем покупка квартир и самостоятельная сдача их в аренду. Выход на рынок российских девелоперов позволяет привлечь не только местную целевую аудиторию, но и лояльных российских клиентов, имеющих опыт приобретения подобной недвижимости в других локациях».

К сожалению, у россиян нет мощных информационных ресурсов, в полной мере рассказывающих о состоянии рынков недвижимости соседей, отсутствует аналитическая база, не сложилось экспертное сообщество, профессионально и объективно представляющее каждый из регионов ближнего зарубежья.

Привычное словосочетание названия трех славянских стран-­сестер, увы, ныне звучит без одной из них. Верится, что лишь временно. Зато процесс на более плотное сближение России и Белоруссии идет по всем аспектам жизни и деятельности. Не стал исключением в этом отношении и рынок жилья.

Но поверхностным взглядом на то, как он развивается, не обойтись. Допустим, не может не впечатлять картина — ​в Минске реально нет микрорайона, в котором не стояли бы строительные краны. Однако, как следует из сводки Национального кадастрового агентства Белоруссии, несмотря на то, что в нынешнем году в городе устанавливаются рекорды по количеству сделок с квартирами за последние восемь лет, на долю новостроек приходится всего 11% проданных лотов, то есть лишь одна против девяти из «вторичного» фонда.

Данные рынка жилой недвижимости в областных центрах республики свидетельствуют о довольно пестрой картине. В Бресте отмечается рекорд по количеству сделок, а также увеличение на 10% стоимости квадратного метра, теперь его средняя цена достигла $1000 США. Дешевле жилье в Витебске — ​средняя цена установилась на уровне $700. В Гомеле интерес покупателей распределился на одном уровне между однокомнатными и двухкомнатными квартирами (38 и 40% общего количества сделок соответственно) и сложилась нетипичная ситуация по сравнению с другими областными центрами, когда средняя цена 1 м² обоих форматов сопоставима — ​$680.

Гродно стал лидером по числу сделок именно на первичном рынке — ​их доля 41%. И еще одной особенностью отличился здешний рынок: почти половина сделок совершена с двухкомнатными квартирами, треть — ​с трехкомнатными и только 18% пришлось на однокомнатные квартиры, тогда как в других областных городах доля однокомнатных квартир в два раза больше.

В Могилеве традиционно совершается меньше сделок среди областных центров. Но II квартал 2024 года показал резкую динамику, к тому же по цене «квадрата» этот город второй после Бреста среди областных. И как раз именно однокомнатные квартиры стали самыми дорогими по стоимости квадратного метра.

Кавказский регион два года назад стал основным местом, куда устремились россияне. Рассматривались любые варианты, как для временного пребывания, так и для приобретения недвижимости на длительный срок. Спрос россиян на покупку жилья в Киргизии, например, вырос почти втрое. И так как по действующему «принципу взаимности» для граждан наших стран нет никаких ограничений при покупке жилья, то особых проблем у наших соотечественников в этом вопросе не возникало.

У россиян традиционно трепетное отношение к неповторимому Тбилиси, с его колоритными кварталами, переулками и улочками. Своего рода контрастом старинным столичным застройкам на фоне чарующих горных вершин предстали ультрасовременные жилые комплексы в причерноморском Батуми. И конечно, все это разбавлено большим по объему сохранившимся «советским» жилым фондом, устаревшим и морально и физически, увы, преобладающим в республике. Естественно, при таком сильном разнообразии и цены на жилье разительно отличаются друг от друга.

После взлета стоимости жилья в 2022 году цена 1 м² в новостройках и предложениях «вторички» в упомянутых выше двух крупных городах превысила $1,1 тыс. И перед приобретателем встала лишь дилемма выбора: существенные отличия основных сегментов выразились в главном — ​коммуникации в новых объектах превосходят те, что имеются в старом фонде. Экзотика vs комфорта — ​каждому свое!

Для информации: чтобы получить вид на жительство, что дает право жить в Грузии круглый год, работать по найму, вести свой бизнес, достаточно приобрести объект недвижимости стоимостью более $100 тыс. ВНЖ ежегодно продлевается до тех пор, пока иностранец владеет недвижимостью. Гражданство Грузии можно запросить через десять лет.

Для граждан России нет никаких ограничений по приобретению жилья и в Армении. Принцип взаимности для граждан обеих стран действует и здесь. Естественно, наиболее востребован у наших сограждан столичный рынок, где ведется активное строительство. Средняя цена «квадрата» на первичном и вторичном рынках по всему Еревану составляет $2–2,5 тыс. В Котайкском регионе приобретаются пригородные особняки, а в курортных Цахкадзоре и Джермук — ​апартаменты, стоимость самая разнообразная.

Россияне могут без ограничений распоряжаться купленной недвижимостью, но такая покупка не дает никаких преференций для получения вида на жительство. Его можно получить в случае открытия и регистрации компании, осуществляющей коммерческую деятельность.

Богат на жилье любого формата и Азербайджан. Россияне могут свободно приобретать любую недвижимость — ​жилую (квартиры, апартаменты, коттеджи), коммерческую (офисные и торговые площади, рестораны), промышленную (производственные предприятия, фабрики, склады) и специализированную (гостиницы, медицинские учреждения, спортивные базы и стадионы), а также объекты для отдыха и развлечений (отели, санатории, пансионаты, курорты) и т. д.

Основной рынок жилья приходится на Баку (средняя цена 1 м² новостроек $1,6 тыс., «вторички» — ​$1,2 тыс.), Гянджу ($600 и 500 соответственно), Сумгаит ($650 и 550) и Мингячевир ($600 и 500).

Из трех кавказских стран Азербайджан выгодно отличается своим географическим расположением — ​близостью с Россией; удобным авто-, железнодорожно- и морским сообщением и регулярными авиарейсами во многие города нашей страны; разнообразным ландшафтом, включая горы, плодородные долины и Каспийское море; а главное — ​своим динамичным экономическим развитием, став важным звеном транспортных артерий между «севером» и «югом», ключевым узлом для торговли и взаимовыгодного сотрудничества. Для россиян привлекательными могут быть и культурная схожесть стран, исторические связи и традиции. Сложившаяся за долгий период русскоязычная диаспора, ее авторитет во всех сферах жизнедеятельности республики также дают шанс тем, кто ищет новые возможности для своей карьеры и жизни.

Для оформления временного вида на жительство придется приобрести жилую или коммерческую недвижимость в Азербайджане на сумму более 100 тыс. манатов (1 AZN = 0,59 цента США) или же открыть счет в азербайджанском банке на аналогичную сумму. Существуют и «инвестиционные варианты»: вложиться суммой не менее 0,5 млн манатов в любую сферу экономики страны — ​в топливно-­энергетический комплекс, производство или туризм. Можно, кстати, получить и постоянный вид на жительство, если в течение двух лет вы не покидали страну более чем на 90 дней подряд, а также успешно прошли обязательное собеседование на знание национального языка и основ государственности. Постоянный вид на жительство выдается на всю жизнь, но его необходимо будет продлевать каждые пять лет.

Вектор миграции в бывших наших среднеазиатских рес­публиках в постсоветский период резко изменился: в российские регионы стали возвращаться те, кто в разные годы пустили было корни в теплых краях во время эвакуации в Великую Отечественную вой­ну, освоения целинных земель и создания оросительных систем в песках, строительства гидроэлектростанций, развития промышленности и т. д. Ну а затем устремились в поисках работы и коренные жители, так называемые трудовые мигранты. Поэтому рынок недвижимости в этих ставших независимыми странами, в принципе, россиян не интересовал.

Исключением стал, пожалуй, лишь Казахстан, с которым у нас самая длинная государственная граница и сохранившаяся взаимо­связанная транспортная сеть, а также главная космическая гавань — ​Байконур. Известно, что иностранные граждане могут приобрести недвижимость в этой республике только при наличии вида на жительство. Отсюда спрос россиян на покупку недвижимости в Казахстане после ожидаемого всплеска в первой половине 2022 года быстро сошел на минимум. Больше всего интересовали предложения приграничных Павлодара и Петропавловска, а также Актау, Алматы и Астаны.

Сейчас самая дорогая недвижимость, по оценкам экспертов, расположена в Алматы, где 1 м² в новостройках стоит в среднем $1,58 тыс. В Астане «квадрат» едва поднялся до $1,05 тыс., в Шымкенте — ​$940, в Петропавловске — ​$935, в Атырау — ​$890, а в Актау — ​$670. На вторичном рынке этих городов примерно такой же порядок цен.

Отдельная тема — ​коммерческая недвижимость. Внимание россиян к этому сегменту в странах Центральной Азии резко возросло. Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов объясняет это геополитическими изменениями, переориентацией цепочек поставок, а также выходом российских компаний и ретейлеров на новые рынки. По его словам, большим спросом пользуются логистические комплексы и складские объекты, прежде всего у основных интересантов-­арендаторов (логистические компании, ретейл, игроки сектора e-commerce). Как институциональные, так и частные инвесторы готовы вкладывать средства в их строительство для конечных пользователей — ​под продажу или покупку. Особенно востребованы локации вблизи границ с Казахстаном, Таджикистаном и Узбекистаном.

В конце прошлого года только в Казахстане насчитывалось более 22 тыс. компаний с участием юридических лиц из России, причем в совершенно разных сферах — ​от оптовой торговли до науки. Инвестиции в транспорт и склады в Казахстане занимают вторую строчку с показателем 30,6% (после сырья — ​48%). По данным IBC Global, больше всего инвестиций уходит в строительство морских портов, железнодорожную и аэропортовую инфраструктуру — ​терминалы для хранения и обработки насыпных грузов, зерна, биологических ресурсов, товаров и комплектующих.

Что касается Кыргызстана: по последним данным, ежегодный товарооборот между Россией и Кыргызстаном достиг $3 млрд. При этом инвестиции распределяются на проекты самого разного масштаба — ​от строительства ГЭС до вложений в промышленные микропредприятия. Согласно данным национального статистического комитета, на территории страны действует свыше 3,5 тыс. предприятий, созданных иностранными инвесторами или с их участием. Основными торговыми партнерами выступают компании из России.

В Узбекистане выгодным инвестиционным направлением считаются вложения в офисную недвижимость, где доходность может быть 10–15%. Наибольший спрос здесь демонстрирует Ташкент. Популярностью в Таджикистане пользуются не только офисные, но и складские объекты. К слову, взаимный товарооборот между нашими странами превысил $1,7 млрд — ​что стало рекордом российско-­таджикских отношений, при этом 71 субъект РФ установил прочные торговые связи с этой республикой в прошлом году.

«Смею утверждать, во многих отраслях стран Центральной Азии ощущается жесточайших дефицит квалифицированных кадров. Приходится либо растить специалистов экстра-­класса самим, а это требует много времени и финансовых затрат, либо хантить их у конкурентов, — ​заключает Станислав Ахмедзянов. — ​В этом отношении при динамично развивающейся экономике огромного региона для российских компаний и их сотрудников открываются благоприятные перспективы для качественного роста, востребованности собственных компетенций, завоевания и укрепления международного авторитета».  

АВТОР: Александр ШЕВЧУК