«Цифра» в здании | Как идет диджитализация в сфере Facility Management

Цифровые системы используются сейчас во всех типах коммерческих зданий, начиная от крупных бизнес-­центров и заканчивая небольшими помещениями стрит-­ретейл. Продвинутые собственники поняли, что с помощью диджитализации можно повысить и срок эксплуатации объекта, и экономику проекта, поэтому охотно внедряют высокие технологии на своих объектах.

Рынок отечественных IT-решений, используемых в сфере Facility Management, аналитики рынка недвижимости считают развитым, но с некоторыми оговорками. Facility-­операторы, как отмечает операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев, начали переходить на российское ПО более 10 лет назад, а в последние 2,5 года этот процесс пошел активнее в связи с необходимостью импортозамещения. Но некоторые сегменты, например, рынок BMS-систем, до сих пор находятся в стадии формирования. Тому есть несколько причин. «Во-первых, российские разработки хотя и существуют, но пока не получили такого же широкого признания, как западные. Если на объектах до 2022 года стояли системы управления зданием от известных мировых вендоров, то их часто продолжают использовать и сейчас. Во-вторых, переход на другое ПО — ​сложный и дорогостоящий процесс, иногда компаниям проще самостоятельно обслуживать иностранные IT-продукты или привлекать специалистов, имеющих соответствующий опыт. Все это тормозит развитие российского рынка цифровизации, но, возможно, это временное явление. Велика вероятность, что совершенствование и удешевление российских систем постепенно сделают их более конкурентными, чем сейчас», — ​заключает эксперт.

Здоровая конкуренция

В настоящее время на рынке программного обеспечения для facility-­менеджмент существует несколько программных продуктов. При этом особняком, как считает управляющий директор Becar FM Алексей Борисюк, стоит Kaizen in FM, разработанный компанией Proptech Solutions. «В нашей компании мы пользуемся системой больше восьми лет. Ежегодно через систему проходят около 500 тыс. заявок. Сегодня в ней объединены более 280 объектов и 1800 исполнителей. Платформа включает несколько модулей, из которых основные: BMS (Building management system) паспортизация, хелпдеск (обработка заявок) и модуль «интеллектуальной» отчетности и аналитики. Воедино они объединены удобным перечнем инструментов, позволяющих клиенту в два клика подавать заявки, отслеживать выполнение поставленных задач в реальном времени с любого устройства, оценивать работу и подтверждать выполнение», — ​рассказывает эксперт.

Однако справедливости ради Алексей Борисюк называет еще один популярный на рынке FM продукт — ​это российское отраслевое web-приложение ODIN, разработанное специально для профессиональных управляющих и эксплуатирующих компаний. «Также можно упомянуть Okdesk. Эта функциональная облачная Help Desk система для автоматизации процессов и сервисного обслуживания. Позволяет вести учет заявок в службе поддержки, учет клиентов и всех взаимодействий с ними. Кроме того, я бы еще назвал Hubex. Это российская FSM — ​платформа управления мобильными сотрудниками и автоматизации сервисных процессов. Многое из функционала этих платформ, конечно, пересекается, но реализован он с разной степенью удобства и уровня его интуитивного понимания пользователем», — ​отмечает он.

Основатель компании «Базис Недвижимость» Артем Глухих говорит, что после ухода западных игроков на нем осталось достаточное для здоровой конкуренции количество участников. И называет еще один продукт по управлению от ITSM 365, который включает в себя не только работу с заявками и управление объектами обслуживания, но и складской учет, и модули регламентных и плановых работ. Эксперт упоминает и продукт от wawe point — ​решение WAWE service — ​service desk систему для коммерческой недвижимости. «Здесь есть и модули бронирования и заказа пропусков, и чек-листы, и инвентаризация. Ранее была неплохая система PlanRadar, но она принадлежит австрийцам, и в нынешних макроэкономических условиях ее использование на территории РФ — ​это существенные риски для заказчика. Решение UN Spot далеко ушло в части управления бронированием переговорных мест и рабочих зон, а также автоматизации процесса АХО для офисных объектов. Есть масштабные решения, как, например, CAFM ODIN, svisitom.ru или КСУТО, которые являются масштабными цифровыми решениями, которые включают различные возможности — ​от учета ТОиР до управления СКУДами, взаимодействию с резидентами и планированием нарядов на работу. “Comindeware Мое здание” вообще позволяет загрузить внутрь системы цифровой двой­ник здания. В целом на рынке более 30 различных цифровых систем управления объектами недвижимости», — ​перечисляет эксперт.

Однако управляющий партнер сервисной УК Horwitz Наталья Касаткина обращает внимание, что, например, предложения «цифровых двой­ников зданий» — ​комплексного инструмента цифрового управления на рынке мало. «Чтобы цифровизация прогрессировала, нужно вкладывать огромные средства в научно-­исследовательские и опытно-­конструкторские работы, а затем — ​в производство таких цифровых продуктов. Мы осознаем, что появление такого полноценного цифрового продукта в facility management — ​это, мягко говоря, не самая ближняя перспектива. Даже если взять отдельные блоки — ​не по всем есть разработки, по крайней мере рыночные. Например, есть системы, сигнализирующие о случившейся в инженерной системе здания аварии, но нет инструмента, который мог бы диагностировать и профилактировать аварийные ситуации. Системы “умный дом” и “свободные руки” довольно активно внедряются в проекты, но в эксплуатации все еще дают регулярные сбои», — ​отмечает она.

Стоимость же внедрения цифровых решений полностью зависит от типа, площади здания и конкретных запросов собственника. Например, автоматизация системы парковки может стоить от 300 тыс. руб. за простое цифровое решение с небольшим функционалом и доходить до десятков миллионов за более сложную систему, говорят игроки рынка.

Внедриться и отследить

Цифровые решения сегодня используются абсолютно во всех типах коммерческих зданий: в бизнес- и торговых центрах, в логистических комплексах, на складах, в отелях, в промышленных строениях, помещениях стрит-­ретейл и супермаркетах. На рынке торговой недвижимости, например, собственники объектов применяют системы, которые занимаются не только facility-­менеджментом, но и коммерческим управлением. «Они анализируют динамику посещаемости, наличие доступа к фискальным регистраторам, ежегодную динамику оборотов ретейлеров, — ​рассказывает генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. — ​Это позволяет владельцам зданий лучше понимать ситуацию с коммерций, принимать решения по изменению состава арендаторов, искать замену тем, чьи обороты снижаются, тем самым повышать уровень ТЦ за счет сбалансированного пула магазинов и других функций». Эксперт приводит в пример систему Servis Desk, которая позволяет учитывать заявки от розницы и обрабатывать их с разными сроками. «Есть также система различных показателей отработки по категориям: высшая, средняя и низшая. Она позволяет контролировать и работу штатных сотрудников, и подрядчиков. Более сложные системы, которых, к слову, становится все больше, уже не только обрабатывают заявки, но и фиксируют, например, со смартфона их выполнение», — ​добавляет он.

С помощью цифровых решений сегодня можно даже отслеживать по геометрике физическое присутствие человека на рабочем месте, а также по фотографии, сделанной до и после выполнения задачи, отследить, сколько времени у него заняла та или иная операция. «В совокупности метрики дают понять — ​это был формальный выход или, скажем, сотрудник двигался по заданному маршруту, действительно осматривая те или иные узлы здания, того или иного оборудования», — ​продолжает Дмитрий Томилин.

На рынке сегодня существуют также специализированные системы для управления пулом недвижимости, к примеру, чтобы управлять отелями, которые продаются не полностью со всеми номерами, а частично и принадлежат разным собственникам. «Через эту систему каждый инвестор может посмотреть, как сдаются именно его апартаменты: какая динамика, какие показатели вакантности в течение недели, месяца, года. Эти продукты перестают быть универсальными и уже позволяют управлять объектом не только в техническом плане, но и его экономикой. Развитие таких систем будет продолжаться. Главное направление — ​минимизация ручного труда, оптимизация штата и усложнение функций, чтобы собственник или акционер мог в режиме реального времени смотреть динамику показателей по объектам», — ​резюмирует эксперт.

Открыто о минусах

Говоря о цифровых системах, эксперты в основном перечисляют их плюсы. Однако преимущества каждой из них проявляются по-разному в зависимости от сферы бизнеса и конкретного здания. «Цифровые системы повышают при взаимодействии с клиентами оперативность выполнения заявок — ​от момента подачи до получения отчетов, позволяют формировать историю взаимодействия: специалисты видят, какие именно заявки поступали, в какое время и по каким инженерным системам. Эта информация сохраняется даже при смене управляющей компании, и собственник может анализировать, что происходило с оборудованием ранее, как оно себя зарекомендовало, стоит ли менять производителя в случае износа. В сфере технической эксплуатации диджитализация позволяет формировать графики планово-­предупредительных работ, контролировать их выполнение, вести учет складских остатков. Это, в свою очередь, обеспечивает бесперебойную работу инженерных систем и сокращает издержки собственника, связанные с внеплановым ремонтом оборудования и ожиданием поставок запчастей», — ​перечисляет Борис Мезенцев.

Эксперты единодушны в том, что цифровые системы позволяют улучшать экономику проекта, оптимизировать штат или рутинную работу. Это касается также сферы управления системами электро- и теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования, контроля доступа. Благодаря диджитализации здесь тоже происходит некоторая экономия ресурсов и снижается бюджет на эксплуатацию в целом. Причем экономия и эффективность, по словам аналитиков, могут повышаться на десятки процентов. «Внедрение цифровых решений позволяет моментально находить аварийные места и запускать алгоритмы устранения проблем, упрощается процесс коммуникации между пользователями объектов и службами эксплуатации. У собственников объектов появляются оперативные дешборды, на которых виден пульс жизни объекта здесь и сейчас. Сотни и тысячи датчиков анализируют данные и передают их в диспетчерские центры, что в свою очередь при грамотном подходе позволяет существенно снижать простои оборудования, ускорять решение любых технических вопросов и увеличивать срок жизни зданий. Сейчас постепенно на первый план выходит не стоимость постройки объекта, а стоимость его последующей эксплуатации», — ​добавляет Артем Глухих.

Что касается недостатков, то о них эксперты тоже склонны говорить вполне открыто. Так, Алексей Борисюк среди минусов цифровых технологий называет слабую поддержку программного обеспечения разработчиками, которые могут быть несколько далеки от истинных проблем отрасли. При этом Борис Мезенцев говорит, что основной из минусов, а их в целом немного — ​необходимость дополнительных капиталовложений. «Объем инвестиций просчитывается индивидуально в зависимости от “глубины” цифровизации: не всегда есть технические и финансовые возможности внедрить на объекте весь спектр систем, необходимых FM-компании. И еще. Это не является минусом IT-решений, но необходимо не забывать, что их использование не исключает влияние человеческого фактора на процесс эксплуатации здания и не дает возможности полностью отказаться от ручного труда», — ​добавляет он.

Человеческий фактор

К сожалению, как отмечает Наталья Касаткина, в сфере эксплуатации зданий все еще преобладает ручной труд специалистов: даже если процесс сигнализирования об аварии или поломке автоматизирован, все равно сотрудник должен сам пойти на место аварии, произвести диагностику и затем в ручном режиме обеспечить ремонт. «Как бы смешно это ни звучало, но на данный момент тренды в facility management находятся на уровне задач “прилично одеть персонал” и улучшить качество сервиса и коммуникации резидентов с УК. Мы находимся в ожидании появления на рынке разработок, а пока не устаем на каждом углу кричать о том, что все эти решения должны учитываться на этапе разработки концепции проекта и закладываться при проектировании здания. И для этого просто необходима кооперация управляющих компаний с девелоперами, начиная с первых этапов проекта, а не тогда, когда объект уже передается в эксплуатацию», — ​уверена эксперт.

Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ ОКТЯБРЬ 2024 № 168

Количество показов: