Не все потеряно | Льготная ипотека кончилась… Да здравствует льготная ипотека!

Один из самых неоднозначных «черных лебедей» прилетел в сферу девелопмента в середине лета — ​перестала действовать льготная ипотека с господдержкой под 8%. Сказать, что это было неожиданно, значит покривить душой. К событию готовились, прорабатывали стратегии, к тому же на рынке продолжают действовать несколько ипотечных программ по сниженным ставкам. Как повлияла и еще повлияет на рынок отмена одного из успешных в плане охвата населения проектов, ДН уточнил у экспертов.

Стоит отметить, что «подводные камни» в программе льготной ипотеки многие «искали» изначально — ​среди них: ограничение суммы кредита, обязательный первый взнос 20%, возможность приобретения только «первички» и др. Но потребители «проголосовали за госпрограмму руб­лем», и если подводить итоги, то, по данным ДОМ.РФ, в рамках субсидирования в общей сложности было куплено почти 84 млн м² строящегося в стране жилья. По количеству выданных льготных займов лидируют Москва и Подмосковье, Санкт-­Петербург, Краснодарский край, Тюменская и Свердловская области, Республика Татарстан, Новосибирская, Ленинградская и Ростовская области.

К моменту введения льготной ипотеки рынок жилья уже серьезно «лихорадило», поэтому предпосылок к появлению реальных мер поддержки было предостаточно. С середины 2019 года одним из главных трендов, определявшим ситуацию, стал переход на эскроу-­счета. Но медленное «выравнивание» планов продаж полностью нарушили ковидные ограничения. К началу 2020‑го средняя цена новостроек показывала устойчивый рост, а количество сделок в столичном регионе также неуклонно увеличивалось (на 6% в 2019 году по сравнению с 2018‑м, по данным ЦИАН). То есть доверие покупателей подстегнула «страховка от эскроу», можно было быть уверенными, что в стране не появится новых обманутых дольщиков, что повышало доверие к застройщикам.

Спрос и темпы строительства приходили в некий хрупкий баланс — ​количество введенных новостроек, а значит, предложение сокращалось, спрос в течение первых двух кварталов 2019‑го был высоким. Некоторое падение спроса в конце года девелоперы пытались компенсировать снижением ипотечных ставок.

На фоне ковидных ограничений, остановившихся строек и практически полной остановки продаж председатель Правительства РФ Михаил Мишустин подписал постановление о программе льготной ипотеки под 6,5% годовых. Напомним, что изначально такая мера поддержки должна была стать кратковременной — ​предполагалось, что получить жилищный кредит по льготной ставке можно будет с 17 апреля по 1 ноября 2020 года. Все ключевые банки, естественно, подключились к программе.

Господдержка охватила самые широкие слои населения. Многие из тех, кто опасались брать ипотечный кредит, ­наконец-то на него решились. Для ­кого-то «последней каплей» стало нахождение 24/7 с родственниками или детьми в условиях карантина, и необходимость отдельного жилья или расширения стала очевидной. В квартирографии и благоустройстве также появились тенденции, актуальные до сих пор: наличие приватной зоны-кабинета для работы на удаленке, благоустройство территории вокруг жилых комплексов (ЖК), а также возвращение утраченных ранее балконов или лоджий. Экономическая турбулентность, как ни странно, «сыграла на руку» застройщикам, с 2020 по 2024 год гражданами было оформлено более 1,5 млн кредитов на сумму 5,8 трлн руб.

Впрочем, некоторые из россиян, наоборот, ругают данную программу и считают, что именно она виновата в увеличении ценника на квартиры, так как спрос на приобретение по льготной ставке был очень высок, что и вызвало резкий скачок цен.

Счастливчиками посчитали тех, кто взял льготную ипотеку в ее первом варианте, так как ставку повышали неоднократно. Так, в 2021 году она изменилась с 6,5 до 7%. В апреле 2022‑го — ​с 7 до 12%, сразу после того, как ЦБ поднял ключевую ставку. Сейчас эксперты также прогнозируют повышение. 12% для многих стало неприятным сюрпризом, и даже увеличение суммы выдаваемого кредита (до 12 млн руб. в Москве и Санкт-­Петербурге и до 6 млн в регионах) не сгладило негативные впечатления.

С чем столкнутся сейчас ипотечные заемщики, которые «дотянули» до отмены льготной программы? Эксперты подсчитали, что платежи по ипотеке без господдержки (по рыночной ставке 18%) вырастут в два раза. Кроме того, для многих 30% первого взноса уже станут критическим порогом входа (а сейчас у некоторых банков «входной билет» вырос до 50%). Это значит, что многие из тех, кто задумывался о приобретении жилья, останутся на съемных квартирах, исходя из чего прогнозируется рост арендных ставок, что уже ощутимо в крупных мегаполисах.

А вот для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ковидные ограничения, наоборот, стали неким «драйвером». Добавила популярности проживанию за городом и возможность удаленной работы, на несколько лет ставшая трендом. В результате объемы ввода ИЖС уже в первом полугодии 2021‑го выросли на 30% даже по сравнению с допандемийным 2019‑м. Стоит отметить, что резкий скачок увеличения ввода в эксплуатацию, по данным ЦИАН, случился четко во 2‑м полугодии 2020‑го (с 14,33 млн до 24,37 млн м²). Можно сказать, это был просто массовый исход из мегаполисов.

Как теперь будет вести себя рынок ИЖС и наблюдался ли ажиотаж перед отменой льготной ипотеки, узнали у президента Федерации ИЖС Рамиля Усманова. Помимо отмены господдержки, представителям сферы ИЖС, по его словам, придется пережить еще и то, с чем уже справились застройщики многоквартирных домов — ​переход на эскроу.

«Ажиотаж на рынке недвижимости в преддверии отмены льготной ипотеки безусловно был, — ​констатирует эксперт ДН. — ​Но в конечном счете на ИЖС ставки не повысились. Большое количество сделок по ИЖС было закрыто, в частности, и в мае, а в июне — ​люди действительно стремились вложить деньги в землю. Во многом благодаря усилиям Минстроя России и института развития ДОМ.РФ, которые оказали большое содействие отрасли, условия льготной ипотеки на ИЖС сохранились. Для нашей отрасли действуют условия льготных программ IT-ипотеки, семейной, сельскохозяйственной».

По факту действие программы льготной ипотеки лишь ненадолго приостанавливалось и сейчас вновь возвращается, но уже на других условиях. Это была чисто техническая пауза, не связанная с изменением потребительского спроса, для того, чтобы настроить работу лимитов выдачи ипотеки и механизма введения эскроу-­счетов на ИЖС. Закон об эскроу-­счетах для ИЖС принят, а вступит в силу уже в марте следующего года.

Вообще, и у игроков рынка ИЖС, и у покупателей был полугодовой период, чтобы подготовиться к серьезным изменениям рынка после введения механизма эскроу-­счетов. В частности, в Федерации ИЖС помогали одобрить возобновляемую кредитную линию для застройщиков — ​от 1 до 6%. Так как банки используют траншевую систему выплат строительным компаниям — ​деньги под проектное финансирование поступают на счет застройщиков в три этапа, то возобновляемая кредитная линия позволяет застройщикам распоряжаться средствами в ходе строительства более свободно, в то время как деньги дольщиков лежат на эскроу-­счетах.

Хотя массовая ипотека и прекратила свое существование, а поддержка в рамках семейной ипотеки стала более адресной, льготные программы продолжают действовать.

Так, Минфин РФ подробно разъяснил новые условия получения семейной ипотеки, которая, кстати, продолжает действовать до 2030‑го года. Кредит под 6% годовых по всей России по-прежнему доступен семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.

Кроме того, ее могут получить:

• семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах численностью до 50 тыс. человек (не относится к территориям Москвы, Санкт-­Петербурга, Московской и Ленинградской областей);
• семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или проживающие в регионах, имеющих индивидуальные программы развития (таких регионов 35, в основном это области, где борются за сохранение населения, в том числе коренных народностей: Тыва, Хакасия, Адыгея, Марий Эл. В список вошли северные регионы: Мурманская и Псковская области, а также Сибирь).

Сельскую ипотеку под 3% годовых сможет оформить любой россиянин, ограничение только по локации (это должен быть населенный пункт, где проживает не более 30 тыс. человек). Из требований — ​регистрация в доме в течение полугода после покупки или строительства, 20% первый взнос, а также возраст дома: не старше трех лет при покупке у юридического лица и не старше пяти лет при покупке на вторичном рынке у физического. Предусмотрена возможность строительства по договору подряда или даже собственными силами, но обязательно с использованием готовых домокомплектов отечественного производства.

И, один из самых узких сегментов, IT-ипотека — ​продолжит действовать до конца 2024 года, но есть вероятность ее продления. Процентная ставка наиболее низкая — ​5% годовых, минимальный взнос — ​20%. Программа доступна работникам аккредитованных IT-компаний, при этом допускается как приобретение квартиры, так и покупка дома или его возведение по договору подряда (также покупка только земли с дальнейшим на ней строительством).

Последние дни перед отменой льготной ипотеки многим напомнили спешку при обмене советских денег. Желающие осаждали офисы продаж, а многие банки уже за несколько дней поставили все выдачи «на стоп». Как прошел сложный переходный период, вспоминает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов:

«Да, мы спешно искали оптимальные варианты для каждого клиента. Большинство покупателей регистрировали кредиты в Сбербанке, который даже продлил период выдачи льготных займов на один день, чтобы как можно больше клиентов успели завершить регистрацию сделок на прежних условиях.

В принципе результат программы — ​интерес к ипотеке был достигнут. Всеобщая льготная ипотека в 2020 году внедрялась на рынок как временный инструмент на период экономической нестабильности, а по факту действовала более четырех лет. Власти абсолютно правильно поступили, свернув программу, так как она стала «допингом» для многих застройщиков, искажающим рыночные механизмы и ведущим к необоснованно высоким темпам роста цен. При этом государство заранее ужесточило условия выдачи льготных кредитов, тем самым организовав буферный период, позволяющий сравнительно безболезненно отказаться от данной схемы. И действительно, большинство клиентов переориентировались на пролонгированную семейную ипотеку. Конечно, сейчас установлены экстремально высокие рыночные ипотечные ставки — ​в среднем 20%. Но те клиенты, которые не соответствуют условиям адресных программ, могут воспользоваться гибкими программами: субсидированной, траншевой либо аккредитивной ипотекой».

Какие меры, по его мнению, предпримут застройщики, чтобы восстановить спрос даже при повышенной ставке? Во-первых, будут активно субсидировать рыночные ставки до приемлемых 11–12%. Кроме того, компании уже предлагают клиентам траншевую и аккредитивную ипотеку с символическими взносами на первые 1–3 года выплат, после чего становится возможным рефинансирование. Также среди клиентов первичного рынка стал популярен трейд-ин, в том числе с проживанием. А на рынке новостроек бизнес+ и премиум-­класса широко востребованы беспроцентные рассрочки в качестве альтернативы жилищным кредитам.

А как ведет себя рынок в премиум-­сегменте? Уже сейчас можно подвести некоторые итоги 2024 года. И цифры демонстрируют то, что граждане серьезно опасались «не успеть в последний вагон». При этом продавцы «элитного сегмента», которые и не делали ставку на гос­поддержку, почти не пострадают.

Подробные отчеты представил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев: «Спрос на первичное жилье по договорам долевого участия (ДДУ) во II квартале 2024 года относительно I квартала вырос на 48,3%. При этом доля ипотечных сделок выросла с 68 до 78%. Абсолютно очевидно, что клиенты торопились до 1 июля оформить кредиты с господдержкой, причем не только льготную, но также семейную и IT-ипотеку. В апреле–июне все эти программы пользовались повышенным спросом. Стоит отметить, что льготная ипотека 8% в столице накануне сворачивания была широко востребована только в Новой Москве, так как после ужесточения условий ее выдачи в декабре 2023 года лимит господдержки с учетом первоначального взноса 30% составлял 8,57 млн руб. без возможности комбинирования с рыночными кредитами. За эти деньги на первичном рынке «старой» Москвы можно было приобрести всего 1547 квартир (3,7% общего объема предложения), в Новой Москве — ​5269 (23%)».

Эксперт также напомнил, что власти завершили действие IT-ипотеки в Москве. При этом на фоне высокой ключевой ставки рыночная ипотека подорожала в среднем до 20%, субсидированная от девелоперов — ​до 12%. Разумеется, в этих условиях будет наблюдаться снижение покупательской активности на первичном рынке комфорт- и бизнес-­класса. А цены же в ближайшей перспективе будут стагнировать. Но первичный рынок жилья премиум-­класса в меньшей степени зависит от жилищного кредитования, поэтому цены в ликвидных премиальных проектах от надежных девелоперов будут и впредь расти темпами, превышающими инфляцию.

«Спрос на премиальное жилье в Москве во II квартале 2024 года по сравнению с I кварталом вырос на 24,5%, — ​продолжает спикер. — ​Это никак не связано с условиями ипотечных госпрограмм. Потребительская активность растет, потому что клиенты переориентируются с зарубежных рынков на столичный, осознают устойчивость премиального сегмента. Также можно отметить, что в столице увеличивается число региональных покупателей, прежде всего, бизнесменов, преуспевших благодаря политике импортозамещения. Поэтому ­как-либо корректировать планы продаж мы не планируем».

Одновременно с окончанием льготной ипотеки застройщики получили новый «удар под дых»: в Москве с 1 августа вступил в силу запрет на строительство квартир, площадь которых меньше 28 м², а для двухкомнатных квартир норма теперь составляет не менее 44 м² (редакция ДН не может себе отказать в удовольствии и вспомнить, что некоторые трехкомнатные «хрущевки» имеют 48 «квадратов»).

Для многих это нововведение станет поводом отказаться от покупки вожделенной первички или крошки-­студии в качестве инвестиции — ​под сдачу в аренду. На небольшие однокомнатные квартиры приходилось до 18% предложений в Москве, а спрос был стабильно высоким.

Возможный результат — ​увеличение спроса на квартиры без отделки, с максимально свободной планировкой. При этом сами жильцы будут выкраивать семь шапок из одной шкуры, а квартиру в 28 м² проектировать так, чтобы получилась хотя бы евродвушка.

Своим мнением о том, как перенесет рынок отказ от льготной ипотеки и новую турбулентность, с ДН поделилась заместитель председателя совета директоров ГК «Астон», собственник архитектурно-­брендингового бюро «Бусы» Ирина Гущина: «По результатам летних продаж уже очевидно, что спрос на квадратные метры снизился в среднем на 50%. Отдельные застройщики фиксируют даже большее падение. С одной стороны, это было ожидаемо, с другой — ​состояние напряженности в моменте присутствует. У многих компаний есть запас прочности и наполненные эскроу-­счета благодаря успешной реализации объектов в прошлом периоде, когда продажи были рекордными. У тех застройщиков, кто объявил старт только сейчас, — ​задача сложнее, так как развитие рынка в данный момент прогнозировать крайне сложно и не исключено, что падение продолжится. Тем не менее новые проекты выводятся на рынок. Девелоперы, конечно, серьезно рискуют, но если банковские средства по проектному финансированию были получены, а уже проведены нулевые, предстартовые этапы, то возможности поставить все на паузу уже просто нет».

С точки зрения продаж, по мнению специалиста, будут эффективны выгодные предложения по стоимости квадратного метра. Профессионально сформированный продукт застройщика с правильным УТП также станет одним из главных драйверов продаж. И, как это часто бывает при сложном рынке, на первый план выходят проактивность, инициатива и талант менеджеров по продажам.

Единственно, что можно с уверенностью сейчас прогнозировать, — ​это смещение акцента продаж на семейную ипотеку и ипотеку для IT-специалистов. Сейчас основная доля сделок заключается именно по этим направлениям. Также застройщики предлагают небольшие скидки, в рамках комиссионного вознаграждения, по субсидированию семейной ипотеки. То есть, чтобы привлечь покупателей и быть конкурентоспособными, приходится использовать любые возможности. Ранее они могли показаться незначительными, а сейчас могут стать определяющими.

По уровню одобрений ипотека находится на втором месте среди всех кредитов. Это неудивительно, к ней приходят осознанно, чаще всего это заемщики, имеющие высокий скоринговый балл (белую заработную плату и стабильный доход, семьи с детьми, а наличие маткапитала также увеличивает вероятность погашения, даже досрочного).

Изменится ли отношение к ипотеке в связи с отменой льгот? Скорее всего поменяется возрастной и гендерный состав заемщиков. Уменьшится количество «одиночек», ипотеку чаще начнут брать женщины (в перспективе на маткапитал).

Это подтверждают эксперты ДН, отметившие, что именно молодые мамы и женщины во время беременности инициируют оформление ипотеки. А еще, по данным банков, у женщин-­заемщиков реже случаются просрочки и отказ от погашения кредита с реализацией залогового лота.

Весьма вероятно, что девелоперам придется учитывать эту тенденцию при формировании рекламных стратегий, а также квартирографии новых комплексов. Кстати, тенденцию к созданию инфраструктуры для детей они уже успешно реализуют.

По данным «Домклик», в некоторых субъектах РФ до 60 и 70% выдач всех ипотечных кредитов приходилось на долю программ с господдержкой. В регионах с городами-миллионниками цифра составляла 50–55%.

Конечно же, отмена льготной ипотеки может «ударить» именно по ним. Как себя чувствуют девелоперы в регионах и что внушает оптимизм, рассказывает генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова: «Буквально на днях был дан старт продаж еще одному нашему крупному объекту — ​ЖК Green Apple в Республике Адыгея. Это масштабный проект комплексного развития территории, который осуществляется в тесном сотрудничестве с местным правительством. Адыгея вошла в 35 регионов РФ, где семейная ипотека доступна не только для семей с детьми до 6 лет и детьми с инвалидностью, но и для семей, имеющих двух несовершеннолетних детей (старше 6 лет). Поэтому перед повышением ставок мы, конечно, наблюдали небольшой всплеск покупательской активности, но не сильный. В случае с другим регионом нашего присутствия — ​Краснодарским краем, то и там покупатели тоже, как и прежде, используют льготные ипотечные программы. Так что спрос на «курортное жилье» по-прежнему высок.

В основном все продажи сейчас совершаются через агентов и брокеров по недвижимости. А вот в Сибири ситуация несколько иная — ​хорошо показала себя система «сарафанного радио». В центре Новосибирска комплекс элитных резиденций «Маяковский» почти весь заселен семьями, которые приходят по рекомендации друзей или родственников. Поэтому перед отменой льготной ипотеки особо «горячих» клиентов у нас не было. Все показы и сделки шли в обычном режиме, мы не заметили особых колебаний графика продаж.

В целом спад не заметен, более того, на рынке элитной недвижимости наблюдается оживление спроса и увеличение брокерских туров. Скидок мы, как девелопер, делать не планируем, так как по-настоящему привлекательные проекты даже в условиях неопределенности с экономической и геополитической ситуацией продолжают привлекать интерес покупателей».  

АВТОР: Алена ЗЛОТНИКОВА