За последние два года объем предложения на столичных рынках премиальной и элитной недвижимости прибавил 60 и 85% соответственно. Вырос и покупательский спрос: за девять месяцев 2024-го он увеличился в 1,5–2 раза относительно аналогичных периодов 2023 и 2022 годов. В чем причина столь повышенного интереса? Отчасти — в трендах.
Сегмент высокобюджетной недвижимости является амбассадором изменений, которые вслед за ним перенимают более «простые» сегменты, естественно, адаптировав нововведения под себя. Так было с закрытыми территориями с индивидуальным ландшафтным дизайном, с многофункциональными и красивыми лобби и т.д. Со временем эти опции «спустились» в бизнес- и даже комфорт+ классы, потеряв, конечно, в сумме затрат, но оставив общий смысл: общественные места в жилых комплексах (ЖК) должны быть нестандартными. Именно поэтому любые тенденции в элитке так интересно анализировать — ведь что-то из этого скоро обязательно будет применяться на масс-рынке.
Площади растут…
И первое, на что обращают внимание эксперты ДН — рост средней площади квартир и апартаментов, которые покупают элитные клиенты в Москве.
«Последние несколько лет мы видим, что средние площади увеличиваются, — рассказывает топ-брокер Whitewill Екатерина Левина. — Студии уже не настолько востребованы, как ранее. Основная часть клиентов рассматривают недвижимость для проживания, и, как следствие, в их приоритете комфорт и простор. Если рассматривать семейные проекты с большой инфраструктурой, то в них более востребованы лоты с 2 – 3 спальнями. Если проект более молодежный, то лоты с одной спальней тоже будут пользоваться популярностью. Также запросы меняются в зависимости от сегмента. В бизнес-классе востребовано большее количество изолированных комнат в минимальном метраже. В премиум- и особенно делюкс-классах ценятся просторные спальни, наличие гардеробных, мастер-блоков».
«До пандемии покупатели зачастую приобретали относительно небольшие лоты с понятным функционалом, — добавляет директор управления элитной недвижимости компании “Метриум Премиум” Анна Раджабова. — Это связано с тем, что клиенты сегмента — “люди мира’, у которых до пандемии и СВО была возможность путешествовать, жить и даже вести бизнес практически во всех странах. Поэтому тогда не было глобальной необходимости покупать и обслуживать квартиры и апартаменты площадью по 500 “квадратов”, ведь эти люди проводили в Москве в среднем 2 – 3 месяца в году».
Ограничения на перемещение и вывод капитала из страны привели к тому, что многие стали фактически невыездными, и теперь именно в российской столице проходит основная часть их жизни. Кроме того, присутствует и стремление покупателей к дополнительному снижению рисков и диверсификации портфеля за счет покупки престижной недвижимости.
Вторая причина, на которую указывает Анна Раджабова и по которой просторные квартиры и апартаменты стали пользоваться значительным спросом, — массовый переезд региональных клиентов на ПМЖ в Москву. Эти покупатели привыкли в своих субъектах РФ жить в огромных коттеджах и хотят иметь в столице жилье сопоставимой площади, при этом их уровень доходов позволяет рассчитывать на его приобретение.
В Tekta Group подсчитали, что средняя площадь лота сейчас составляет 109,7 м2. За год показатель увеличился на 3,5%. Помимо уже описанных причин, в компании отмечают, что на фоне зарубежных санкций часть аудитории потеряла возможность инвестировать в заграничную недвижимость и теперь вернулась на отечественный рынок.
Но при этом запрос на площади — это рациональная роскошь. «Многофункциональность квартир сейчас выходит на первый план, — уверен владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. — То есть речь идет о грамотной навигации, чтобы иметь возможность убрать лишние метры. Иными словами — планировки важнее пространства».
По наблюдениям коммерческого директора компании COLDY Василия Квливидзе, клиенты в первую очередь интересуются квартирами, где есть дополнительные площади, — например, просторные террасы с красивыми видами на Москву-реку, исторический центр и ММДЦ «Москва-Сити». Также их интересует наличие винной комнаты, сейфовой или сауны — или возможность оборудовать такие пространства, если они изначально не были предусмотрены планировкой конкретной квартиры.
«Что касается метражей, то, по нашим оценкам, в элитном сегменте клиенты почти не рассматривают объекты площадью менее 160 м2, — отмечает эксперт. — Если в проекте представлены лоты с меньшей площадью, то покупатели приобретают иногда смежные квартиры».
Такая же тенденция наблюдается и на вторичном рынке. По данным генерального директора Kalinka Ecosystem Алексея Чумалова, средняя площадь реализованного лота на вторичном элитном рынке по итогам III квартала 2024 года составила около 165 м2, что на 15% больше, чем годом ранее. Традиционно в структуре спроса наиболее востребованы были квартиры, доля которых составила 92%, а на продажи апартаментов пришлось порядка 8%.
Основной спрос приходился на квартиры в диапазоне площадей 125–150 «квадратов» (20%), на втором месте лоты на 100 – 125 м2 (16%), а на третьем —150 – 175 м2 (12%).
…Но и цены идут вверх
Растут не только площади, но и бюджеты покупки. По данным компании «Метриум Премиум», в январе–сентябре 2024 года средний бюджет покупки на первичном рынке элитного сегмента Москвы составил 191,2 млрд руб., а в аналогичный период 2023 года — 209,5 млрд руб. (на 9,6% больше, чем сейчас). Это связано с сокращением доли делюкс-проектов в структуре продаж. Спрос на них в текущем году тоже вырос, но не так значительно, как на элитные комплексы. При этом суммарная выручка девелоперов по ДДУ в сегменте год к году выросла с 53 до 86,6 млрд руб., то есть на 63,4%.
С тем, что на первичном рынке элитной жилой недвижимости сохраняется тенденция роста среднего бюджета сделки, согласен и партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. По его данным, по итогам девяти месяцев 2024 года средняя стоимость реализованного лота в элитных новостройках составила 140 млн руб., что на 9% выше показателя за аналогичный период 2023-го. Рост среднего бюджета сделки обусловлен не только увеличением цен в сегменте, но и интересом к крупным, эксклюзивным квартирам и апартаментам с более высокой стоимостью — пентхаусам, виллам, двухуровневым лотам.
Екатерина Левина отмечает, что в этом году средний бюджет сделок в высокобюджетном сегменте вырос на 10% по сравнению с предыдущим годом. В среднем стоимость 1 м2 в элитных проектах стартует от 1 млн руб.
Растут бюджеты и интересующие покупателей площади и на вторичном рынке.
Что касается бюджета покупки на вторичном рынке, то он тоже вырос. И составил, по данным Алексея Чумалова, в сентябре 244,6 млн руб., что на 3% превысило показатели сентября прошлого года.
Инфраструктура для своих, и не только
Меняются не только предпочтения по площадям самих квартир, но и интерес к общественным пространствам и инфраструктуре. По мнению Анны Раджабовой, главные особенности элитных комплексов — камерность и приватность. Сами клиенты в этом сегменте не хотят видеть в своих домах какие-либо объекты, создающие избыточный, на их взгляд, трафик. Поэтому в 43% элитных комплексов в принципе отсутствует собственная инфраструктура. При этом потребности резидентов «закрывает» престижный сервис и объекты в пешей доступности. «Тем не менее, – говорит эксперт, — часть клиентов элитного сегмента предпочитают не только концепцию “15-минутного гор
ода”, но и наличие самой необходимой инфраструктуры в доме. Зачастую она не ориентирована на внешний трафик, хотя встречаются исключения».
Главный архитектор и партнер MORS ARCHITECTS Дмитрий Макеенко тоже отмечает изменения: «В элитном сегменте, если говорить о клубных домах, в последние 5 – 7 лет девелоперы и архитекторы, напротив, отдавали предпочтение минимальному набору инфраструктуры: предполагается, что резидент элитного дома уже имеет свой личный обслуживающий персонал (няней для детей, шеф-повара, помощника для поручений, тренера) и не нуждается в дополнительных сервисах в своем доме — соответственно, нет и смысла проектировать невостребованные пространства. Однако за последние годы по масштабу и функционалу лобби и общественных зон в элитных ЖК мы видим, что тренд развернулся: девелоперы и архитекторы возвращаются к проектированию клубной инфраструктуры в элитном жилье. Формат ее изменился: сигарные комнаты и большие библиотеки уступили место общественным гостиным и переговорным, зонам для удаленной работы. Тренажерный зал дополняется залом для групповых занятий, куда можно пригласить своего тренера. Появляются массажные кабинеты и спа-зоны, но без больших бассейнов, так как они неоправданно дороги и в проектировании, и в обслуживании. Наконец, отдельное внимание уделяется детской инфраструктуре. Например, вместо небольшой детской площадки на территории дома (всегда сравнительно меньшей, чем в классе бизнес, ведь речь идет чаще всего о расположении дома в историческом центре) в проекты закладываются детские игровые комнаты».
Все это, напоминает архитектор, напрямую влияет на дизайн лобби, а также на их площадь — она увеличивается до 1000 – 1500 м2. С точки зрения дизайна для элитных домов выбираются решения, характерные для отелей класса люкс, по возможности проектируются зоны с прямым видом и выходом во внутренний двор, применяется разделение зон на общедоступные (для гостей, курьеров, сервисных служб) и приватные, доступные только жителям.
Среди рекреационной инфраструктуры в элитных комплексах, дополняет Анна Раджабова, чаще всего встречаются спортзалы и фитнес-центры. Они есть в 36% проектов. Рестораны и кафе предусмотрены в 25% элитных проектов. Спа-зоны, сауны, хаммамы запроектированы в 20% элитных комплексов. Детские комнаты предусмотрены в 18% элитных проектов. Бассейны запланированы в 15% элитных проектов гранд-лобби, и общественные гостиные есть в 13% элитных комплексов. Ретейл предусмотрен в 11% элитных проектов. Переговорные есть в 10% элитных комплексов, салоны красоты (beauty room) — в 8%, винная и сигарная комнаты — в 7%, камерные кинотеатры и библиотеки — в 5%.
Изменения еще впереди
Что касается будущего элитного сегмента, то тут эксперты единодушны: на рынке элитной недвижимости сейчас наблюдается высокий уровень конкуренции, это отражается на росте качества продукта.
«На мой взгляд, все больше девелоперов будут привлекать клиентов оригинальными архитектурными проектами, ведь, несомненно, престижно жить в доме, который становится настоящей достопримечательностью, — предполагает Анна Раджабова. — Чаще застройщики станут предлагать интересные дизайн-проекты в качестве дополнительной опции. При этом активно продолжится процесс импортозамещения материалов, используемых в отделке элитных домов. Кроме того, обязательно будет расширяться число комплексов с пятизвездочным сервисом, Востребованным элементом в квартирах площадью свыше 300 м2 становится сервисная кухня, тогда как раньше такие помещения встречались редко. В то же время до сих пор девелоперы элитных проектов редко предусматривают бытовые помещения для обслуживающего персонала дома на первых этажах, что создает определенные неудобства. Убеждена, что в ближайшей перспективе застройщики начнут создавать столь необходимые пространства, а не ограничиваться маркетинговыми фишками, наподобие лапомоек. Сегодня клиенты обращают повышенное внимание именно на удобство проекта, так что данные изменения практически неизбежны».
По итогам III квартала 2024 года, свидетельствуют данные NF Group, на первичном рынке элитной жилой недвижимости было реализовано около 470 квартир и апартаментов, что на 8% больше, чем в III квартале 2023 года. При этом за девять месяцев 2024 года объем спроса составил около 1 310 лотов, превысив уровень аналогичного периода 2023 года на 52%.
По подсчетам аналитиков Tekta Group, суммарная доля премиальных и элитных проектов с начала года увеличилась на 2% — до 16% и на данный момент составляет 486 тыс. м2.
АВТОР: Оксана САМБОРСКАЯ
Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ ОКТЯБРЬ 2024 № 168
Количество показов: