ПИФометры

Егор КЛИМЕНКО, генеральный директор краудфандинговой площадки AKTIVO: Долевыми собственниками коммерческой недвижимости частные инвесторы могут стать с помощью пая. В этом случае стоимость объекта — ​это могут быть, например, торговые помещения, — прежде недоступная из-за высокой цены для каждого из них по отдельности, делится между всеми участниками ЗПИФН. При этом совокупная среднегодовая доходность таких вложений — ​только за счет ренты — ​может превышать 10%.

Слухи о новых санкциях США против российских финансовых учреждений и вариантах ответа на них заставили вкладчиков только за последние месяцы забрать со счетов порядка $1,5 млрд.
Понятно, что в таких условиях частные инвесторы просто вынуждены искать другие инвестиционные инструменты с гораздо большей доходностью. На этом фоне основной прорыв сейчас наблюдается на рынке доверительного управления и коллективных инвестиций, включающего в себя в т. ч. и паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Справедливости ради стоит отметить, что его объем стал резко увеличиваться начиная еще с 2017 года. Тогда по итогам года, согласно данным RAEX / «Эксперт РА», рынок вырос на 16% — ​до почти 6,4 трлн руб. На этом фоне розничный сегмент рынка рос еще куда более опережающими темпами. Те же ПИФы, к примеру, прибавили за прошлый год сразу 62% (или 85 млрд руб.), и составили в итоге около 222 млрд руб. Этим летом объем всего «коллективного рынка» достиг уже 6,8 трлн руб. (+6,25% с начала 2018 года), а непрерывный приток средств в розничные ПИФы наблюдается 38-й месяц подряд. За этот период они к текущему октябрю аккумулировали в себе, по предварительным данным Investfunds, в общей сложности свыше 181 млрд руб. «Рекордсменами» по привлечению частных инвесторов являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). По данным RAEX / «Эксперт РА», ЗПИФН сейчас — ​наиболее крупный сегмент среди закрытых фондов, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ. Стоимость чистых активов ЗПИФ, согласно оценке аналитиков, составляет порядка 2,6 трлн руб., что в разы больше всего открытых ПИФов.

В частности, ЗПИФН позволяет физическим лицам участвовать в крупных инвестиционно-строительных или рентных проектах. С помощью этой разновидности инвестиционных фондов «частники» могут, к примеру, сообща приобретать объекты коммерческой недвижимости (жилье — ​это, пожалуй, пока все же удел долевого строительства), стоимость которых, прежде недоступная из-за высокой цены для каждого из них по отдельности, делится между всеми участниками сделки. Таким образом, собственником доли, скажем, в торговом объекте можно стать с помощью приобретения пая. Даже после изменившихся в 2017 году регуляторных требований, согласно которым минимальный номинал пая составляет теперь 300 тыс. руб, — ​такая стоимость «входного билета» на этот рынок не выходит за рамки бюджета большинства частных инвесторов.

Не секрет, что востребованность ПИФов в целом, и особенно — ​закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), обычно возрастает в кризисные периоды, когда стоимость входящих в них активов находится «на дне». Так было, к примеру, в 2014 году. Наблюдается это и сейчас — ​нынешние низкие ценовые отметки в сегменте недвижимости  ​лишь становятся дополнительным стимулом для развития данного инструмента на розничном рынке. Более того, с общерыночным увеличением интереса к ЗПИФН риски этого продукта  ​только снижаются и он все больше становится близок, доступен и понятен «физику».

Естественно, что, вкладываясь в недвижимость, такие инвесторы ориентированы не на спекуляцию (они не планируют продавать свои паи, скажем, через год), а на пассивный доход — ​по типу банковского, который можно получать в течение многих лет. Совокупная среднегодовая доходность может достигать порой 20%, из которых чуть выше 10% — ​это рентный доход от последующей сдачи объектов в аренду, остальное — ​доход от переоценки имущества фонда и индексации рентного дохода. Понятно, что из валового арендного потока потом вычитаются расходы на обслуживание объекта (этим всем занимается управляющая компания), а уже чистая прибыль распределяется между соинвесторами. Но в любом случае она будет существенно выше банковской (здесь, напомню, средняя доходность рублевых вкладов в топ‑10 российских банков находится сейчас на уровне 6,31%).

Ну и наконец, надо сказать, что интерес к коммерческой недвижимости в целом, и к торговым площадям в частности — ​это тенденция, характерная сейчас не только для частных, но и для крупных, институциональных инвесторов. Общий объем инвестиций в российский коммерческий сегмент, по данным JLL, в начале 2018 года превысил $728 млн, из которых треть вложений инвестиций (33%) пришлась именно на торговые площади. И объекты под ритейл лидируют на инвестиционным рынке страны не первый год (для справки: в 2017 году доля торговой недвижимости составила 40% общего объема вложений). И такое внимание профессиональных игроков рынка к этому направлению ​может говорить только о низком уровне риска и высокой ликвидности сектора. Так, стоимость качественных торговых объектов не падала даже в самые кризисные времена. Подобные площадки в Московском регионе, например, продаются сейчас по цене, предполагающей окупаемость в течение 7–10 лет. Понятно, что продукты питания люди будут покупать всегда, и магазины крупных российских продовольственных сетей не будут страдать от отсутствия покупателей. Более того, федеральные ритейлеры уже давно не снижают своих оборотов, а напротив — ​наращивают их год от года. А развиваясь, они, естественно, будут арендовать все новые и новые торговые площади.