Пир дому твоему

2020‑й ушел в историю. Это был непростой, но интересный, динамичный год. Отчаяние и надежда, растерянность и решимость сменяли друг друга, как в клипе. Для каждого год был свой, как и для каждой отрасли. Каким он был для участников рынка недвижимости? По просьбе ДН представители девелоперских компаний выделили самые главные моменты года и немного порассуждали, как они повлияют на отрасль в 2021 году.

Конечно, первое и главное событие, произошедшее в 2020 году — пандемия. Сколько бы сериалов и фильмов-­катастроф мы не посмотрели в своей жизни, стать их участниками никто не хотел. Но нас не спросили. И уже мало кто помнит, что до пандемии произошло еще одно не слишком приятное событие — резкий скачок валютного курса.

«Коронавирус стал для мировой экономики тем «черным лебедем», появление которого не мог предсказать ни один аналитик, — говорит генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. — В результате к общей мировой рецессии добавился коронакризис, который скорректировал многие экономические процессы и ожидания: это привело к падению общемирового производства и потребления, снижению уровня ВВП и цен на нефть. Для российской экономики эти последствия выражаются в виде снижения курса руб­ля, продолжается снижение доходов населения. По данным Росстата, ВВП РФ сократился на 8% по итогам II квартала и на 3,8% по итогам III квартала 2020 года, реальные располагаемые доходы населения — на 7,7% за первое полугодие».

Произошел и еще ряд событий, повлиявших на рынок недвижимости‑2020 и которые будут иметь последствия для отрасли в 2021 году. В ответ на негативные последствия кризисной ситуации ЦБ РФ проводит политику смягчения кредитно-­денежной политики, что выражается в снижении ключевой ставки до 4,25%, что, соответственно, приводит к снижению рыночных ставок по ипотеке.

На этом фоне еще и происходит отток средств с депозитов. Способствует этому изменение налогообложения физических лиц — в самый разгар пандемии принимается закон, по которому с 2021 года доходы по депозитам, суммарно превышающим 1 млн руб., будут облагаться подоходным налогом (13%), за вычетом так называемого необлагаемого процентного дохода. Эта мера дополняется еще и снижением ставок по депозитам до 3,8–4,5%. «Все это вкупе приведет к выводу средств с депозитов и инспектированию в быстрорастущий актив недвижимости», — отмечает Наталия Кузнецова.

Весенние ограничения напрямую коснулись строительства. «В первую очередь вирус и ограничения коснулись строительных площадок в Москве и Подмосковье. С 13 апреля на всех объектах Московского региона были полностью прекращены основные строительные работы в связи с угрозой распространения COVID‑19 и возобновились лишь в середине мая», — вспоминает вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский.

При этом, рассказывает эксперт, все крупные подрядчики столкнулись с проблемой нехватки квалифицированных специалистов, особенно по фасадным и инженерным работам. До 40% этих специалистов были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться. Сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20–40% общего штата на каждом объекте в отрасли.

Отрасль мобилизовалась быстро, но темпы все равно отстают. Нехватка рабочих — основная проблема всех застройщиков на сегодняшний день. «Мы благодарны государству за мораторий с апреля по декабрь 2020 года, который позволяет не наказывать девелоперов за просрочку при выдаче ключей дольщикам. Без этой меры отрасль массово попала бы под нарушение сроков сдачи объектов на 2–3 месяца», —говорит Артем Бортневский.

Кроме того, был изменен порядок включения строящихся домов в реестр проблемных объектов. Ранее, если застройщик задержал ввод дома более чем на полгода, то дом включался в реестр проблемных. Сейчас внесение объектов в этот реестр отложили до конца текущего года. Эта мера, считает директор по продукту «Сити-­XXI век» Мария Могилевцева-­Головина, имеет как положительные, так и отрицательные последствия, например, возможностью не включать объект в реестр проблемных могут воспользоваться и недобросовестные застройщики. Это может ввести в заблуждение покупателей жилья, которые изучают данные реестра при выборе новостройки.

Следующим важным шагом для девелоперов и покупателей стал «переход на удаленку» в сфере продаж. «Цифровизация продаж — единственный фактор, который можно оценить исключительно однозначно и положительно для рынка, — считает заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба. — С апреля доверие покупателей к дистанционным инструментам продаж существенно выросло. Доля сделок, заключаемых полностью онлайн, в наших проектах превышает 20%. До начала пандемии этот показатель составлял порядка 3–5%. Для клиентов это удобство, безопасность и экономия времени, для застройщика — в том числе дополнительный спрос со стороны иногородних покупателей или клиентов, проживающих за рубежом.

В то же время, считает Мария Могилевцева-­Головина, переход сделок в онлайн — это, конечно, положительный тренд, но на его развитии будет сказываться и уже сказалось постепенное снятие ограничительных мер, то есть у покупателей есть выбор — провести сделку дистанционно или ­все-таки, как и раньше, при непосредственном посещении офиса продаж, — это отчасти фактор торможения для полного ухода в онлайн. Кроме этого, продолжает Мария Могилевцева-­Головина, реальные эмоции и ощущения от просмотра квартиры или шоурума (непосредственное физическое присутствие) на объекте пока заменить практически невозможно даже посредством качественных видеороликов.

Наталия Кузнецова видит и еще один положительный момент от пандемийного развития proptech в строительной отрасли — рост инвестиций в стартапы, касающиеся маркетплейсов и листинга недвижимости. Внедрение новых технологий на рынки недвижимости будет менять расклад сил в дальнейшем, считает Наталия Кузнецова.

В пресс-­службе Группы «Эталон» также отмечают, что за время локдауна произошла настоящая технологическая революция в системе продаж жилья. Одни застройщики форсировали расширение цифровой инфраструктуры и механизмов бесконтактного оформления сделок, другие и вовсе создавали ее с нуля. Этот технологический апгрейд станет хорошим заделом на ближайшие годы для дальнейшего развития цифровой инфраструктуры в девелопменте.

«Многие компании, в том числе и Группа «Самолет», ускорили разработку IT-решений, связанных с дистанционными продажами. Кроме того, очень ускорился в этом плане банковский сектор, начав удаленно открывать счета, одобрять и выдавать ипотечные кредиты. В долгосрочной перспективе это приведет к росту эффективности многих компаний», — видит положительные стороны 2020‑го директор по аналитике и оценке Группы «Самолет» Илья Витковский.

Однако главным спасательным кругом для рынка стала программа льготной ипотеки и ее продление до лета 2021 года. Она же стала его бедой. Весной 2020 года в России запущена программа льготной ипотеки под 6,5%. В середине апреля в качестве антикризисных мер для поддержки населения, а также банковского сектора и застройщиков президент страны попросил проработать детали льготной ипотечной программы. «На начало мая было уже выдано около 2 тыс. кредитов на сумму свыше 6 млрд руб. Разницу между рыночной и субсидированной ставкой кредиторам возмещает государство», — напоминает Артем Бортневский.

«Запуск ипотеки с господдержкой под 6,5%, как антикризисной меры для поддержания спроса и строительной отрасли: это привело к притоку не только отложенного, но и инвестиционного спроса.

При умеренно активной политике застройщиков по выводу новых объемов это закономерно привело к росту на все классы и сегменты жилья. По сравнению с уровнем прошлого года средняя цена квадратного метра в старой Москве выросла на 18%, в Новой — на 27%. По итогу, вся выгода для потребителей от снижения ипотечной ставки была нивелирована», — говорит Наталия Кузнецова.

Помимо программы субсидирования ипотеки, считает Илья Витковский, свой эффект дало снижение учетной ставки, причем — как положительный, так и отрицательный. Положительный, продолжает эксперт, заключается в том, что даже после отмены льготной ипотеки ставка будет ненамного больше субсидированной, не выше 7%, что позволит избежать оттока покупателей. Однако снижение учетной ставки, отмечает Илья Витковский, привело к росту курса валют, из-за чего люди, имевшие накопления, потеряли в долларовом выражении.

Ирина Дзюба согласна: госпрограмма поддержала спрос, что позволило минимизировать риски недостроя в острый для рынка период, да и сейчас доля ипотечных сделок в столичных новостройках находится на историческом максимуме — у MR Group есть проекты с долей ипотеки 70–75% и даже выше — 80%. Однако на будущий год, хотя программа и продолжит действовать, возможен некоторый спад спроса на ипотеку, считает эксперт. «В 2020 году очень многие воспользовались программой — в том числе «чуть теплые» покупатели, которые еще в начале года не рассматривали для себя скорую покупку жилья. Довольно существенная часть спроса — это люди, которые «спрятали» накопления в первоначальный взнос и взяли ипотеку, в первую очередь, чтобы избежать обесценивания денег. Таким образом, 2020 год «отобрал» часть ипотечного спроса у 2021‑го», — говорит Ирина Дзюба.

К концу 2020 года средняя ставка по ипотеке является самой низкой за все время существования рынка жилья, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Однако, напоминает эксперт, льготная ипотека, скорее, в большей степени затронула региональные проекты и проекты в Подмосковье, поскольку в границах старой Москвы большая доля комплексов не попала под действие программы за счет более высокого уровня цен, а по условиям программы максимальная сумма займа может составлять 12 млн руб. Поэтому в столичных проектах, считает Игорь Сибренков, большую роль сыграли совместные программы девелоперов и банков, ставка по которым даже без учета льготной ипотеки сегодня и так максимально комфортная.

Есть и еще один аспект: «Программа льготной ипотеки в ­какой-то мере может повлиять на рынок бюджетного жилья, потому что люди будут от него отказываться в пользу более качественного продукта, а это, в свою очередь, может повлиять на то, что количество строящегося жилья эконом-­класса не будет востребовано и может произойти некий разрыв, — говорит коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. — Жилья бизнес-­класса или комфорт недостаточно, цена будет на них расти, а жилья эконом-­класса может оказаться в переизбытке, и оно будет дешеветь или просто не расти в цене, и через ­какой-то момент это может перейти и негативный фактор. Все это может сказаться на том, что ­какое-то количество объектов может быть заморожено, недостроено, а учитывая, что они продаются без эскроу-­счетов, может быть, рынок ждут ­какие-то новые потрясения с точки зрения недостроя».

Прогнозы на следующий год у экспертов рынка чаще всего достаточно консервативные: «Учитывая, что программу субсидирования ипотеки продлили до середины 2021 года, а определенный дефицит жилья на рынке остается, мы рассчитываем на рост стоимости 1 м² порядка 5–6%, — предполагают в Группе «Самолет». — Несмотря на продолжение пандемии, роста на 15–20%, как в 2020 году, мы уже не ожидаем».

«В 2021 году мы ожидаем снижение активности покупателей и замедление роста цен. Покупателей станет меньше за счет того, что в период ажиотажа из-за отмены льготной ипотеки был отчасти реализован спрос будущих периодов. На фоне снижения активности покупателей цены будут стагнировать, возможно, во II–III квартале мы увидим корректировку цен за счет скидок», — отмечает генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.

«В следующем, думаю, рост существенно замедлится и будет незначительным, скорее техническим — на уровне инфляции. Исходя из сегодняшней активности на рынке, ожидаем прирост 2–3% (вместо стандартных ежегодных 5–6%)», — согласен Артем Боортневский. При этом, считает эксперт, объем предложения продолжит плавно сокращаться. Проектов станет меньше, однако их качество будет расти.

В целом от 2021 года в ГК «Инград» не ждут рекордных продаж: «Возможно повышение клиентской активности к моменту завершения программы госсубсидирования ипотеки, однако оно будет не таким ощутимым, как в этом году. Но и «провалов» рынка после отмены льготной ипотеки также не ждем. Девелоперы смогут поддерживать покупательский интерес за счет собственных ипотечных продуктов».

Наконец, эксперты ДН отметили и вновь поднявшуюся волну разговоров о необходимости ­что-то решить со статусом апартаментов. «Проблема апартаментов обсуждается уже больше семи лет, и их легализация нужна, так как социальное напряжение в этом вопросе нарастает, — напоминает председатель совета директоров сети офисов МИЭЛЬ Марина Толстик. — В 2020 году правительство приняло решение выработать критерии к строительству апартаментов, что столкнет интересы многих сторон. В случае их перевода в статус жилья девелоперам при планировании проектов придется брать на себя обязательства по социальным объектам, а это означает, что цены для потребителя вырастут, а доход девелопера будет несопоставим с тем, что был ранее».

Высказывалось несколько мнений об их возможной дальнейшей судьбе. «Но пока окончательный закон не принят, говорить о его влиянии преждевременно, — считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. — Возможно, это станет одним из главных событий следующего года».  

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ,
управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
«Что касается законодательных инициатив, я бы отметил принятый в этом году федеральный закон о комплексном развитии территорий и утвержденное постановление правительства Москвы, предусматривающее увеличение платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Реновация в масштабах всей страны будет иметь долгосрочный эффект и способствовать обновлению жилого фонда и облика российских городов. А постановление может снизить рентабельность проектов на месте бывших промзон, что будут учитывать столичные девелоперы в своих стратегиях развития».

Алексей АРТОШИН,
коммерческий директор «Главстрой-­Регионы»:
«Со стороны законодательства было принято несколько важных решений, направленных на поддержание строительной отрасли в период пандемии. Эти решения коснулись застройщиков, которые в период карантина были вынуждены остановить строительство и в целом адаптироваться под новые условия. И покупателей недвижимости, которые столк­нулись с финансовыми трудностями и невозможностью вовремя платить по счетам. В частности, освобождены от выплаты неустойки: дольщики — за нарушение срока внесения платежа, застройщики — за задержку срока передачи объекта».

Алексей ТУРКИН,
генеральный директор РСТИ в Москве:
«Трудно прогнозировать, как будет вести себя руб­ль в 2021 году, поскольку его курс во многом зависит от политического контекста, но интерес инвесторов к недвижимости как надежному инструменту сохранения капитала — сохранится. Кстати, 77% россиян, опрошенных ВЦИОМ, подтвердили, что покупатели недвижимости на этапе строительства теперь рискуют меньше благодаря введению эскроу-­счетов. И хотя переход на эскроу состоялся еще в 2019 году, полное осознание его преимуществ в голове покупателей происходит сейчас. Это качественное изменение в сознании покупателей, их растущая информированность, может также повлиять на увеличение интереса к первичке в 2021 году».

Руслан СЫРЦОВ,
коммерческий директор Glorax Development:
«Несмотря на желание покупателей приобретать квартиры в новостройках на высокой стадии готовности, расположенных в удачных локациях и обеспеченных необходимой инфраструктурой, вымывание таких лотов приводит к перераспределению спроса. Фокус внимания клиентов смещается на проекты, продажи в которых только стартовали. Этот тренд перейдет и на следующий год. В 2021 году не исключено планомерное снижение покупательской активности: ажиотаж, подогретый субсидированными ставками по ипотеке, который мы наблюдали в течение последних месяцев, будет идти на спад. Также стоит ожидать сокращения количества инвестиционных сделок»

Юрий БАРСУКОВ,
заместитель управляющего директора «Мосреалстрой»:
«В ряд основных событий 2020 года стоит включить проведение электронных аукционов. Начиная с 2014 года, когда прошли первые торги по 150 объектам городской недвижимости, мы наблюдаем стремительную динамику по росту количества аукционов и их участников. Так, в 2020 году, с января по октябрь, прошло уже более 1700 торгов, в них приняли участие более 21 тыс. человек. Столь значительный рост обусловлен рядом преимуществ, которые получает покупатель, приобретая квартиру у города, без посредников, в полностью построенном доме по справедливой цене, иногда в нижнем ценовом диапазоне для района. В 2021 году мы ожидаем увеличения количества аукционов и их участников за счет продления программы льготной ипотеки и объемов от Фонда реновации».