Подводя итоги прошлого года, большинство игроков рынка недвижимости вступили в 2015 с неплохими цифрами, но только неполные данные первого квартала нового года сулят перемены структуры потребительского спроса. Девелоперы спешат переориентироваться на более гибкую ценовую политику, особенно представители загородного рынка. Однако те игроки, чьи объекты недвижимости априори привлекали интересными предложениями, смотрят в будущее с уверенностью. Какие проекты выстоят в кризис, в какую недвижимость стоит инвестировать во времена финансовой нестабильности и сколько можно на этом заработать, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Алексей Кокорев, генеральный директор «Авантель-Инвест».
- Многие игроки загородного сегмента рынка недвижимости с учетом всплеска покупательской активности в четвертом квартале закончили год с довольно хорошими результатами, как дела обстоят у вас?
- В целом в течение года мы не наблюдали уменьшения спроса, а пик активности покупателей, несомненно, пришелся на ноябрь-декабрь. Сравнивая с 2013 годом, количество сделок в нашем комплексе в прошлом году увеличилось на 65%, и хотя сейчас во многом и непростые времена для загородного рынка недвижимости – активность конца прошлого года заметно поутихла – мы планируем только наращивать объемы продаж за счет актуальных предложений по доступным ценам.
- Какие же предложения стабильно пользуются спросом у ставшего более требовательным покупателя?
- В ситуации, когда финансовая сторона вопроса о приобретении недвижимости вышла на первый план, привлекательные предложения за разумные деньги так или иначе интересуют клиентов. Что я вкладываю в понятие «привлекательное предложение»? На мой взгляд, это должен быть либо уже сданный объект, либо строящийся и планируемый к полной сдаче в эксплуатацию в ближайшие пару лет. Важно расположение – доступность до Москвы либо факт того, что предлагаемое девелопером жилье полностью обеспечено собственной инфраструктурой для полноценного жилья по городским стандартам. И, конечно, природный фактор – в эпоху массовой застройки Подмосковья немногие городские жители, принимающие решение о покупке загородного дома (как правило, второго), будут довольствоваться урбанистическим окружением. Все перечисленное мы вынесли на первый план, когда только задумывали проект «Яхонтовый лес», ориентируясь тогда еще только на опыт зарубежных коллег. И сейчас новый для рынка формат жилья (когда недвижимость в собственность находится на территории курортной зоны, давая возможность пользоваться всей прилегающей инфраструктурой и услугами управляющей компании для обслуживания) снискал уверенную популярность.
- А что вы вкладываете в понятие «за разумные деньги»? Вы продаете апартаменты за городом, насколько в принципе этот формат актуален для загородного рынка? В городе ценовая разница между аналогичными квартирами и апартаментами может доходить до 20%, это и привлекает потенциальных покупателей, загородные апартаменты могут похвастаться подобным?
- Статус апартаментов расположенное в наших малоэтажных корпусах жилье имеет в силу того, что комплекс «Яхонтовый лес» находится на территории природоохранной зоны Подмосковья, где прописка не возможна по закону РФ. В остальном – в плане инфраструктуры, прилегающей курортной территории – наш комплекс выгодно отличается от, к примеру, квартир в близлежащем Ногинске. И по ценовому предложению в том числе: стоимость апартаментов в комплексе начинается от 2,64 млн руб., и за столь умеренные финансы (сравнивая с новостройками в том же Ногинском районе, где жилье аналогичной площади может стоить от 3,5 млн руб.) покупатель получает в полное распоряжение не только недвижимость площадью не менее 50 кв. м в природоохранной зоне с сосновым бором и озером, но и благоустроенную охраняемую территорию курорта «Яхонты» с развитой инфраструктурой.
- А как насчет инвестиционной привлекательности? Не секрет, что недвижимость в последние месяцы в основном покупалась именно с целью вложения средств.
- Выбрать объект для вложения средств с инвестиционной точки зрения, как показал декабрьский ажиотаж на рынке недвижимости, стало на самом деле довольно непростой задачей. Тогда зачастую покупались объекты в проектах только на стадии застройки, несданные в эксплуатацию. С точки зрения долгосрочного инвестиционного вложения – возможно. В этом плане апартаменты и таунхаусы с готовой отделкой в нашем комплексе могут сразу же начать приносить владельцу дивиденды: если собственник, к примеру, приобрел недвижимость для сезонного проживания или не планирует сразу же вселяться, то наша управляющая компания готова взять за себя функцию посредника в сдаче жилья.
- У вас уже есть опыт сдачи в аренду в вашем проекте? На какую доходность может рассчитывать собственник?
- В настоящее время наша УК сдает в аренду более 20 апартаментов по договору управления, и их количество постоянно увеличивается. Многие владельцы в конце 2014 года купили еще апартаменты именно с целью вложения средств и для последующей сдачи их в аренду. Отчеты по управлению апартаментами доступны в офисе УК и показывают реальную возможность зарабатывать не менее 10% годовых от вложенных средств в покупку недвижимости и ремонт.
- Рынок недвижимости уже претерпел изменения, как вы видите дальнейшее развитие?
- Сложности, коснувшиеся все сферы российской экономики, конечно, уже сказываются в том числе на девелоперах. Это и банально возросшие с учетом повышения курса валют издержки на импортные материалы и сырье, и ставшие недоступными банковские инструменты. В целом в последние месяцы наметилась тенденция к снижению темпов строительства в Подмосковье, и к концу года это реально может привести к дефициту наиболее интересных предложений на рынке, особенно в сегментах эконом- и бизнес-классов. Таким образом в выигрыше окажутся те застройщики, которые обеспечат предложение в указанных сегментах рынка.
- В предыдущий кризис очень многие загородные проекты были свернуты и заморожены, как, по-вашему, будет обстоять дело в этот раз, будут ли массовые остановки проектов и банкротства?
- Застройщики оказались в ситуации, когда запуск запланированных объектов возможен только при наличии поддержки от финансовых институтов. При этом заручиться такой поддержкой сейчас удается далеко не всем девелоперам: в нынешних условиях кредиты для строителей стали практически недоступны из-за роста банковских ставок – только в государственных банках минимальная ставка кредита теперь составляет 28% годовых. Особенно тяжело конечно придется итак уже значительно закредитованным компаниям.
- Исходя из вашего прогноза, насколько ваш комплекс готов к возможным дальнейшим не самым благоприятным путям развития ситуации?
- В настоящее время мы сдаем в эксплуатацию пятиэтажный корпус апартаментов класса «Люкс», плюс в марте начали строительство двух новых корпусов таунхаусов. В целом запланированные темпы не сбавляем: как победитель конкурса «Регионы – устойчивое развитие» на лучший инвестиционный проект 2014 года и обладатель целевого финансирования от Сбербанка России имеем возможность продолжать плановое строительство.
- Маркетинговую политику наверняка уже наметили для разных сценариев: готовы ли предоставлять скидки, рассрочку, специальные предложения?
- Мы будем «держать» цены до последнего - это наша главная политика. Стоимость мы поднимаем только один раз = когда дом проходит сдачу госкомиссии. К этому моменту обычно большая часть апартаментов уже продана, на остальные цена увеличивается приблизительно на 5%. С момента кризиса мы подняли цены только по этой причине, кроме того, никогда не привязывались к курсу валют. Скидки, специальные условия, рассрочку мы предоставляем всегда индивидуально, обсуждаем и идем на встречу каждому клиенту. Ну а приятные бонусы при покупке мы всегда рады предложить: сейчас, например, предоставляем всем покупателям готовые апартаменты под ключ для проживания на время ремонта.
Количество показов: