Эксперты Циан.Аналитика подвели января 2022 года на первичном рынке Московского региона, проанализировав изменение цен, число и структуру сделок, долю ипотеки, объем предложения и выручку девелоперов, а также назвали самые продаваемые проекты. Пик спроса пришелся на конец 2021 г., в январе показатель закономерно снизился, к тому же месяц был укорочен на неделю за счет новогодних праздников, поэтому число сделок на 30% ниже, чем в декабре 2021 г., а цены практически не растут. При этом ни в один предыдущий год таких больших продаж в январе не было.

П Число заключенных ДДУ в январе 2022 сократилось сразу на 31% относительно декабря. После рекордных показателей конца 2021 г. снижение числа сделок закономерно. Но спрос все равно держится на высоком уровне.
П Доля ипотеки в Московском регионе второй месяц составляет 65%. Пока что показатель не возвращается к допандемийному уровню.
П За месяц средняя цена кв.м. в регионе увеличилась всего на 0,2% - первичный рынок в стагнации. Более выразительная динамика в Подмосковье (+1,7%) - здесь стоимость “квадрата” впервые превысила 150 тыс. рублей.
П Объем предложения в регионе уменьшился за месяц на 3,3%. В январе на рынок вышло очень мало новинок (всего 30 корпусов на 432 тыс. кв.м.).
П Выручка девелоперов в январе 2022 года составила 137,7 млрд рублей - на 36% ниже, чем в декабре. В лидерах продаж ЖК Новой Москвы, среди проектов Москвы в старых границах в топе всего одна новостройка.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
I. Количество сделок: на 30% ниже, чем в декабре, но рекорд для января
В январе 2022 г. количество сделок в Московском регионе сократилось относительно декабря сразу на 30,9% (12,3 тыс. ДДУ). Конец года - традиционно период оживления на рынке недвижимости: население стремилось совершить покупку в уходящем году. В 2021 г. к этому фактору добавилось желание успеть купить жилье до роста ставок по ипотеке. Поэтому снижение числа сделок в январе закономерно. К тому же в январе было 9 нерабочих дней, что также не могло не отразиться на количестве заключенных ДДУ.
При этом текущие продажи в регионе выше, чем год назад на 23,4%. Тогда драйвер спроса в виде программы льготной ипотеки исчерпывался после рекордных показателей осени 2020 г., а длительные новогодние каникулы и еще полгода “в запасе” для покупки жилья по льготной ставке позволили покупателям не торопиться с выбором квартиры. В январе текущего года стратегия покупателей отличается - сохраняется интерес к покупке жилья до роста ипотечных ставок и по специальным предложениям от застройщиков, которые не хотят терять клиентов, поэтому число сделок выше, чем год назад. С учетом нерабочих дней и высокой базы декабря 2021 г. 12,3 тыс. ДДУ в январе - хороший показатель. Ни в один предыдущий год таких высоких значений в январе не было. Спрос поддерживается за счет замедления роста цен и действия специальных скидочных программ от застройщиков.

Сильнее всего число сделок за месяц сократилось в Москве в старых границах - на 34,8% (до 5,2 тыс. ДДУ), в Московской области снижение на 30,3% (до 5,3 тыс. ДДУ), в Новой Москве - на 18,9% (до 1,8 тыс. ДДУ). В Москве в старых границах сокращение максимальное за счет рекордно высоких цен и закономерного снижения доступности. В Новую Москву перетекает спрос из более дорогих локаций, поэтому уменьшение менее сильное. В годовой динамике продажи на первичном рынке столицы выше на 25,0%, в области - на 20,5%.


II. Доля ДДУ с ипотекой держится на уровне 65%
По итогам января 2022 г. 65% сделок на первичном рынке Московского региона прошли с ипотекой. Относительно прошлого месяца показатель не изменился. Увеличилась доля ДДУ с ипотекой в Москве в старых границах (с 60% до 61%), одновременно с этим сократилась доля в Новой Москве (с 65% до 62%). В Московской области показатель держится на отметке в 70% - здесь население чаще прибегает к кредитам на новостройки, поскольку меньшее число покупателей обладает достаточной суммой для совершения сделки без привлечения заемных средств.
Несмотря на то, что после пересмотра условий ипотека стала пользоваться меньшим спросом, показатель не возвращается к допандемийному уровню. Население согласно взять ипотеку и без льготной программы, но до момента, когда ставки вырастут еще сильнее. Вероятно, в феврале доля сделок с ипотекой снизится с учетом повышения ставок большинством банков. Вместе с тем сохраняются специальные программы от застройщиков, которые в условиях сжимающегося спроса не хотят терять клиентов.

III. Индексация цен замедлилась
Средняя цена квадратного метра в Московском регионе в январе 2022 г. составляет 244,9 тыс. рублей - это всего на 600 рублей (или на 0,2%) больше, чем в декабре. Т.е. первичный рынок столичного региона стагнирует.
В разрезе по отдельным локациям ситуация отличается: в Новой Москве за месяц цены немного просели (-0,2% до 210,9 тыс. рублей), в Москве в старых границах рост в пределах 1% (+0,9% до 339,0 тыс. рублей), в Московской области самая выразительная динамика - увеличение на 1,7%. Цены в столице итак находятся на высоком уровне (308,9 тыс. рублей за “квадрат”), и в условиях замедляющегося спроса увеличиваются очень медленно (+1,1%), главным образом за счет изменения структуры предложения в пользу более дорогих лотов, а не за счет реальной индексации. С начала года на рынок Москвы вышло мало новинок, а спрос все последние месяцы смещается в сторону более дешевых лотов, в результате чего в активной реализации остались наиболее дорогие варианты. В Московской области средняя цена кв.м впервые “перешагнула” отметку в 150 тыс. рублей и достигла 151,9 тыс. рублей (+1,7% за январь). Снижение доступности жилья в столице уже в конце 2021 г. привело к частичному перетоку интереса к менее дорогим локациям в Подмосковье, в результате чего там рост стремительнее.
За год цены в целом по региону увеличились на 28,2%, в Москве в старых границах - на 34,8%, в Новой Москве - на 20,9%, в Московской области - на 31,5%. И если в Москве основной рост цен пришелся на первую половину года за счет действия льготной ипотеки на старых условиях, то в Московской области более выраженная динамика, напротив, во втором полугодии, в том числе за счет смещения спроса из столицы.

Средняя стоимость кв.м. и динамика цен за месяц в Москве

Средняя стоимость кв.м. и динамика цен за месяц в Московской области

Источник: Циан.Аналитика

IV. Предложение продолжает сокращаться
Объем предложения на первичном рынке Московского региона сокращается третий месяц подряд. И если в ноябре и декабре 2021 г. причина была в повышенном спросе, то в начале 2022 г. ситуация иная.
По итогам месяца зафиксировано снижение объема предложения на 3,3%. Это связано с большим числом лотов, проданных в конце прошлого года, которые пока не заместились новым предложением - в январе 2022 г. на рынок вышло мало новинок. В ближайшие месяцы ситуация выровняется. Сейчас в продаже от застройщиков доступны 73 тыс. квартир и апартаментов по сравнению с 75,5 тыс. месяц назад. В Москве в старых границах за месяц количество квартир и апартаментов в продаже сократилось на 3,3% (до 32,7 тыс.), в Московской области - на 1,3% (до 30,7 тыс.), а в Новой Москве сразу на 9,4% (до 9,6 тыс.).

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

В продажу в январе 2022 г. вышло всего 30 новых корпусов - почти в 2 раза меньше, чем в декабре и ноябре 2021 г. В Москве в старых границах стартовали продажи в 16 корпусах (против 30 в декабре), в Новой Москве - только в 1 (против 13 в декабре), в Московской области - 13 (на уровне декабря). Январь традиционно не самый активный месяц у девелоперов и в целом на первичном рынке. Общая площадь январских «новинок» составила 432 тыс. кв. м (в 2 раза меньше, чем в декабре). Основной объем нового предложения пришёлся на «старую» Москву (248 тыс. кв. м).
Новых проектов в январе вышло меньше, чем в декабре - всего 3 ЖК. Все они расположены в Москве в старых границах (Vangarden, “Потаповский 5”, “Ютаново”)). При этом на рынок выходит много проектов с продажами не по ДДУ (аукцион, ДКП и др.). За последние полгода стартовали продажи в более чем 20 таких проектов, и к настоящему времени экспонируемые лоты в них занимают до 4-5% рынка.

V. Выручка девелоперов за месяц сократилась на треть
В январе 2022 года выручка девелоперов Московского региона составила 137,7 млрд рублей. Это на 36% ниже, чем в декабре 2021 г. Сокращение главным образом за счет Москвы в старых границах (-41,7%). Здесь количество сделок уменьшилось относительно декабря значительнее всего (на 35%). В Новой Москве снижение на 15,8%, в Московской области на 29,1%. Декабрь прошлого года стал самым прибыльным месяцем для девелоперов Московского региона за счет большого числа сделок и высокого уровня цен, и принес сразу 216,3 млрд. рублей (рекордный показатель за все время).
По сравнению с январем 2021 г. выручка выше на 42%. Январь прошлого года был самым “неудачным” месяцем с точки зрения количества ДДУ (всего 96,9 тыс. шт. против 160,6 тыс. шт. в среднем в другие месяцы). Количество сделок, при этом, на 26,9% больше, чем в январе 2021 г., т.е. увеличение объема выручки обеспечено и ростом цен на жилье, и повышенной активностью покупателей в январе текущего года.
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в январе 2022 года. В лидерах по числу сделок – проекты Новой Москвы (“Новые Ватутинки” и “Прокшино”). При этом больше всего в рейтинге проектов Московской области - 6 штук (“Пригород Лесное”, “Люберцы 2018-2023”, “Горки Парк”, “Пехра”, “Егорово Парк”, “Мытищи Парк”). В старых границах Москвы в лидеры продаж попал только один проект - ЖК “Остров”, который популярен на рынке за счет своей уникальности - впервые с начала 1990-х гг. в столице строится новый жилой район с приятным окружением (в излучине Москва-реки, с видом на парки, с хорошей транспортной доступностью).

Лидеры продаж в январе 2022 года в Московском регионе*
Проект
Локация
Кол-во сделок
Средняя стоимость кв. м в сделке, тыс. рублей
Средний чек сделки, млн рублей
Новые Ватутинки
Новая Москва
193
189,0
7,67
Прокшино
Новая Москва
101
250,1
10,62
Пригород Лесное
Московская область
98
139,3
6,21
Люберцы 2018-2023
Московская область
95
172,4
6,46
Скандинавия Юг
Новая Москва
94
240,0
11,46
Горки Парк
Московская область
90
136,3
5,81
Пехра
Московская область
87
142,6
4,64
Егорово Парк
Московская область
80
133,2
5,85
Остров
Москва
68
404,4
27,57
Мытищи Парк
Московская область
65
166,0
6,43
*Учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).
Источник: Циан.Аналитика

«В январе 2022г. на первичном рынке Московского региона ожидаемое снижение числа сделок относительно декабря 2021 г.. После рекордных показателей конца 2021 г., связанных с желанием приобрести жилье в уходящем году и до роста ставок по ипотеке, в январе снижение числа сделок закономерно, особенно с учетом новогодних праздников, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – При этом 12,3 тыс. ДДУ для января - очень хороший Среди факторов поддержания спроса - замедление роста цен (они прибавили лишь 1% в месячном выражении) и действие ипотечных программ от застройщиков. В дальнейшем ситуация на рынке будет зависеть от решений ЦБ по изменению ключевой ставки и иных внешних макроэкономических факторов».

Компания: ЦИАН

Количество показов: