Аналитики Циан сравнили цены на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России и выяснили, какую недвижимость выгоднее покупать в каждой локации. В результате стремительного роста цен на первичном рынке в 2020-2021 гг. новостройки в большинстве городов опережают готовое жилье по стоимости. П Цены на первичном рынке недвижимости в 2022 г. продолжают расти быстрыми темпами (за январь +2,1%). Если в 2021 г. на стоимость влиял повышенный спрос, то сейчас такая динамика в большей степени обусловлена изменением структуры предложения, нежели реальной индексацией цен. П Вторичный рынок также показывает высокие темпы роста: в среднем по анализируемым локациям +2,5%. Быстрее дорожает готовое жилье в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, в миллионниках темпы сдержаннее. П Только в четверти городов “квадрат” на первичке дешевле, чем на вторичке. Причина в опережающих темпах роста цен на новостройки за последние 2 года. В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. 1. Первичка вновь стремительно дорожает, но причина не в спросе В январе средняя стоимость кв.м. на первичном рынке анализируемых локаций составила 109,4 тыс. рублей - на 2,1 % выше, чем месяц назад. Так быстро рынок рос на фоне ажиотажного спроса осенью 2020 г. и зимой 2021 г. Значительные темпы все же больше обусловлены динамикой структуры предложения, нежели реальной индексацией цен на отдельные лоты. С начала года на рынок вышло мало новинок. Так как спрос все последние месяцы смещается в сторону более дешевых лотов, то в активной реализации остались наиболее дорогие предложения. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже: на уровне 2% (с 116,1 тыс. до 118,4 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 2,9%: с 80,7 тыс. до 83,0 тыс.
| Ключевые причины роста цен на первичном рынке:
П первая половина 2021 г. - повышенный спрос за счет желания успеть взять квартиру в ипотеку по льготным условиям П вторая половина 2022 г. и начало 2022 г. - изменение структуры предложения в пользу более дорогих лотов |
За год (относительно января 2021 г.) цены выросли на 33,9% (c 81,7 тыс. рублей). Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие, что было связано действием льготной ипотеки еще на старых условиях. С пересмотром льготной ипотеки индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика объясняется изменением структуры предложения – с неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели стали выбирать более бюджетные варианты, что привело к тому, что на рынке оставались самые дорогие лоты. Средняя стоимость кв. м. на первичном рынке
| Средняя цена кв. м., тыс. р. | Динамика за месяц | Динамика за год | |||
| янв.21 | дек.21 | янв.22 | |||
| Москва
| 233,7 | 302,0 | 305,5 | 1,2% | 30,7% |
| Московская область
| 126,9 | 158,9 | 163,9 | 3,1% | 29,2% |
| Санкт-Петербург
| 146,1 | 169,4 | 179,3 | 5,8% | 22,7% |
| Ленинградская область
| 101,3 | 129,2 | 134,9 | 4,4% | 33,2% |
| Города вне столичных агломераций
| 73,5 | 97,4 | 99,3 | 2,0% | 35,1% |
| в т.ч. города-миллионники
| 75,8 | 99,0 | 100,7 | 1,7% | 32,8% |
| в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн
| 64,7 | 80,7 | 83,0 | 2,9% | 28,3% |
2. “Вторичка” не отстает Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в январе 2022 г. составила 102,5 тыс. рублей. За месяц цены увеличились на 2,5% (со 100 тыс. рублей), за год - на 28,8% (с 79,6 тыс. рублей). В городах-миллионниках рост сдержаннее - +1,6% в месяц, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - +3%. Темпы роста на “вторичке” сопоставимы с темпами на “первичке”, но примечательно, что в миллионниках новостройки дорожают немного быстрее, чем вторичное жилье, а в пятьсоттысячниках - наоборот.
В течение 2021 г. цены на вторичке увеличивались вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут). К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке ускорился - сюда постепенно перетекал спрос из сегмента новостроек, где “квадрат” продолжал дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор.
| С начала 2022 г. в городах-миллионниках чуть быстрее дорожали новостройки, а в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - вторичная недвижимость.
|
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
Источник: Циан.Аналитика
| Средняя цена кв. м., тыс. р. | Динамика за месяц | Динамика за год | |||
| янв.21 | дек.21 | янв.22 | |||
| Москва
| 259,7 | 293,5 | 295,1 | 0,5% | 13,6% |
| Московская область
| 120,8 | 154,4 | 158 | 2,3% | 30,8% |
| Санкт-Петербург
| 156,8 | 191,1 | 196,1 | 2,6% | 25,1% |
| Ленинградская область
| 100,6 | 123,3 | 128 | 3,8% | 27,2% |
| Города вне столичных агломераций
| 71,5 | 89,4 | 91,7 | 2,6% | 28,3% |
| в т.ч. города-миллионники
| 71,9 | 90,5 | 93,0 | 2,8% | 29,3% |
| в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн
| 66,2 | 79,4 | 81,8 | 3,0% | 23,6% |
3. В 70% городов в 2021 г. первичный рынок опережал вторичный по темпам роста цен Аналитики Циан сравнили стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке крупнейших городов России. В начале 2022 г. только в 10 локациях из 38 “квадрат” на вторичке дороже, чем на первичке (год назад их было больше - 15. ), т.е. почти в 75% городов новостройки являются менее “доступными”. Причина в том, что в большинстве локаций (70%) в 2021 г. новостройки дорожали быстрее, чем вторичное жилье. Действие льготной ипотеки (особенно в первом полугодии), выход большого числа дорогих новинок, повышенный спрос на более доступное жилье, более высокое качество продукта на первичном рынке привели к значительному увеличению цен (в среднем +34%). Вторичка дорожала вслед за новостройками, но сдержаннее (+29%). Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Сочи (“квадрат” в новостройках на 128 тыс. руб или на 49% дороже, чем в готовом жилье). Также значительно дороже первичка в Томске, Омске и Ярославле (на ~30 тыс. рублей за квадрат). В тех городах, где вторичка остается дороже, в прошедшем году на рынке наблюдалась разная ситуация. В половине городов (Воронеж, Барнаул, Кемерово, Владивосток и Саратов) новостройки росли в цене быстрее, чем вторичное жилье - там разрыв между вторичным (более дорогим) и первичным (более дешевым) рынками сокращался. Вероятно, в 2022 г. цены на обоих рынках выровняются, или новостройки станут даже дороже вторичного жилья. В другой половине городов (Хабаровск, Санкт-Петербург, Самара, Иркутск, Махачкала), напротив, вторичка дорожала сильнее, в результате чего готовое жилье все больше обгоняло новостройки по уровню цен. В Махачкале самое высокое превышение цены кв.м. на вторичке над ценой кв.м. на первичке - 28,5 тыс. Более, чем на 10 тыс. рублей за “квадрат” вторичка дороже также в Санкт-Петербурге, Самаре, Владивостоке и Иркутске. Среди миллионников только в 3 городах из 16 “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном - это Воронеж, Санкт-Петербург и Самара. Год назад в эту категорию входили также Москва, Краснодар и Красноярск. Во всех трех городах в прошлом году новостройки росли в цене сильнее, чем готовое жилье, и если в Красноярске разрыв между динамикой цен на первичке и вторичке невелик, то в Краснодаре и Москве новостройки стремительно опережали вторичный рынок. В Москве большой вклад в рост цен на первичном рынке оказало действие льготной ипотеки на старых условиях в первой половине года. Население разгоняло спрос (а значит и цены), стремясь успеть выгодно приобрести квартиру. В Краснодаре темпы роста цен на новостройки были самыми высокими среди миллионников и среди всех анализируемых локаций уступали только Сочи. Недвижимость в городах Кубани в 2021 г. была востребована как среди инвесторов, так и среди жителей других регионов России, работающих удаленно.
В настоящее время в миллионниках в среднем квартиры на первичном рынке по-прежнему дорожают сильнее, чем на вторичном рынке. В городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, напротив, вторичка немного обогнала первичку.
| В большинстве локаций (75%) “квадрат” на первичке дороже, чем на вторичке. Среди миллионников только в 3 городах готовое жилье доступнее для покупателей.
|
Динамика в обоих случаях во многом зависит от изменения структуры предложения в пользу более дорогих лотов. Особенно это актуально для городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, где объем предложения обычно меньше.
Источник: Циан.Аналитика
| Город
| Превышение средней стоимости кв.м. жилья на первичном рынке над средней стоимостью на вторичном | Динамика цен за год | ||
| янв.21 | янв.22 | Первичный рынок | Вторичный рынок | |
| Сочи
| 26% | 49% | +85% | +56% |
| Омск
| 16% | 39% | +57% | +30% |
| Ярославль
| -4% | 37% | +80% | +26% |
| Томск
| 6% | 32% | +54% | +24% |
| Оренбург
| 37% | 28% | +19% | +27% |
| Челябинск
| 17% | 21% | +33% | +29% |
| Пермь
| 11% | 16% | +27% | +22% |
| Екатеринбург
| 14% | 15% | +20% | +19% |
| Тольятти
| 6% | 14% | +43% | +32% |
| Волгоград
| 2% | 12% | +38% | +26% |
| Краснодар
| -9% | 11% | +87% | +53% |
| Новосибирск
| 0% | 9% | +36% | +24% |
| Нижний Новгород
| 11% | 8% | +22% | +25% |
| Липецк
| -4% | 8% | +44% | +28% |
| Ульяновск
| -6% | 7% | +46% | +28% |
| Пенза
| 1% | 6% | +29% | +23% |
| Тюмень
| 0% | 6% | +33% | +25% |
| Ленинградская область
| 1% | 5% | +33% | +27% |
| Рязань
| 5% | 5% | +35% | +35% |
| Московская область
| 5% | 4% | +29% | +31% |
| Казань
| 6% | 4% | +32% | +35% |
| Москва
| -10% | 4% | +31% | +14% |
| Ростов-на-Дону
| 1% | 3% | +43% | +40% |
| Красноярск
| -1% | 3% | +28% | +23% |
| Набережные Челны
| 21% | 3% | +8% | +27% |
| Ижевск
| 14% | 2% | +7% | +20% |
| Киров
| -3% | 1% | +38% | +32% |
| Уфа
| 8% | 1% | +12% | +20% |
| Воронеж
| -5% | -2% | +28% | +24% |
| Барнаул
| -6% | -5% | +34% | +32% |
| Кемерово
| -12% | -5% | +39% | +29% |
| Хабаровск
| 8% | -8% | -4% | +12% |
| Владивосток
| -13% | -8% | +19% | +13% |
| Санкт-Петербург
| -7% | -9% | +23% | +25% |
| Самара
| 0% | -12% | +22% | +39% |
| Саратов
| -23% | -14% | +45% | +30% |
| Иркутск
| -19% | -21% | +12% | +14% |
| Махачкала
| -33% | -43% | +4% | +22% |
«В 2021 г. цены на жилье и на первичном, и на вторичном рынках значительно возросли. Более высокие темпы роста стоимости новостроек привели к тому, что в большинстве анализируемых локаций вторичка теперь уступает в стоимости первичке, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2022 г. мы ожидаем более сдержанные темпы роста цен (10-15% против 25-30% в 2021 г.), однако ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем с высокой долей вероятности будет еще увеличиваться».
Компания: ЦИАН
Количество показов: