Снижение спроса на вторичном рынке привело к росту средних скидок: в начале года средний дисконт по Москве составлял 500 тыс. рублей, сейчас – в среднем 700 тыс. рублей или 3,9%. Эксперты Циан.Аналитики проанализировали, на какие квартиры сегодня дают максимальные скидки, как суеверия покупателей влияют на ценообразование и как меняются сроки продажи в зависимости от характеристики квартиры и района.

«Первый этаж не предлагать»
Квартиры на первом и последнем этаже всегда пользуются меньшим спросом за счет ряда нюансов. Жилье в старом жилом фонде на первом этаже – это нехватка естественного освещения, прохожие «под окнами», повышенный шум, больше пыли с улицы, и часто – плохой вид. Конечно, есть и преимущества – не нужно пользоваться лифтом, можно делать перепланировку и переносить мокрые точки. Однако все же перечисленные нюансы вынуждают продавцов давать большие скидки. Квартиры на первом этаже дома считаются наименее ликвидными – средний дисконт по ним составляет 4,4%, тогда как для квартир на втором этаже – всего 3,8%. Примерно такую же скидку предоставляют на этажи выше.
Средняя стоимость квадратного метра на квартиры на первом этаже на вторичном рынке – 270 тысяч рублей, тогда как на втором этаже – уже 307,5 тыс. (разница – в 14%). Средняя стоимость квартиры в продаже на первом этаже – 13,6 млн рублей при площади в 68 кв.м. На втором этаже – уже 16,7 млн при меньшей площади в 61 кв. м. В целом жилье на первом этаже составляет 9% от всего объема рынка. Продаются такие квартиры дольше, несмотря на более доступную цену – в среднем за 102 дня против, к примеру, 92 дней для жилья на втором этаже.
Последние этажи воспринимаются не так категорично – здесь нет соседей сверху, да и виды у таких вариантов практически гарантированно лучше, чем на низких или средних этажах здания. Однако покупателей может смущать вероятность протечки крыши, но на ценах это практически не отражается – в среднем стоимость кв. м квартир на последнем этаже в продаже – 302 тыс. р. На предпоследнем – 301 тыс. р.
Суеверные покупатели
Суеверия также оказывают влияние на ценообразование. Например, средний дисконт по квартирам на 13 этаже составляет 4%, хотя на этаж ниже и выше скидка составляет 3,6-3,7%. То есть продавцы делают дополнительную скидку из-за «суеверий». Средняя стоимость кв. м на 13м этаже по квартирам в продаже – 313 тыс. рублей, для квартир на 14 этаже – 318,7 тыс. (разница в 2%). Впрочем, если сравнивать с этажом ниже (12-м), то разница в цене не так заметна – средняя стоимость таких квартир - 315 тыс., то есть жилье на 13-м этаже выходит дешевле всего на 0,6%.
А вот сроки экспозиции жилья на 13-м этаже существенно выше, чем на соседних, покупателя придется искать в среднем 95 дней против 80 дней на жилье на 12 этаже и 88 дней на квартиры на 14 этаже.
Небоскребы – дороже, но скидка - выше
Сама этажность дома также оказывает влияние на средний дисконт. В небоскребах получить скидку значительно проще, чем в обычном доме стандартной этажности. Например, средняя скидка по квартирам в небоскребах (40-50 этажей) составила 4,3%, в домах с этажностью 30-39 этажей – 4,8%. Дома от 5 до 29 этажей дисконтируются меньше – скидка по квартирам в корпусах такой этажности – на уровне 3,8%. Связана такая ситуация с изначально большей стоимостью кв. м – чем выше цена, тем проще получить дисконт.
Например, средняя стоимость квартир в продаже на вторичном рынке в домах 30-39 этажей – 385 тыс. рублей, 40-50 этажей – 411 тыс. р. В домах не выше 30 этажей, то есть – не являющихся небоскребами, – 308 тыс. р, а средняя стоимость жилья в продаже - 17 млн р. Для сравнения – в небоскребах – 27 млн рублей.
Дизайнерский ремонт – со скидкой
Размер скидки на вторичном рынке также зависит и от ряда характеристик самой квартиры. Проще получить большую скидку на квартиры с дизайнерским ремонтом (4,4%), стоимость которых априори выше, так и на квартиры, которые продаются без отделки и требуют ремонта (4,2%). А вот промежуточные варианты - косметический и евроремонты продаются с меньшей скидкой.
Средняя стоимость квартиры с дизайнерским ремонтом в продаже – 33,2 млн рублей, а цена «квадрата» - в среднем 377 тыс. Квартиры, требующие ремонта – 310 тыс. р. Такое жилье продается дольше всего – в среднем за 97 дней (и 83-88 дней с ремонтом). Одно из главных преимуществ вторичного рынка – это формат «заезжай и живи», самостоятельный ремонт требует дополнительных вложений, что не всем подходит.
Больше комнат – выше скидка
Рассчитывать на максимальную скидку можно, выбирая многокомнатные квартиры – средняя скидка по ним составляет 4,7%, тогда как по остальным типам комнатности – 3,6%-3,9%. Причина – снова в высоком бюджете и как следствие – сниженном спросе на такие объекты. Например, четырехкомнатные квартиры в среднем находят покупателя за 120 дней, бюджет предложения по ним – 31,4 млн рублей, пятикомнатные продаются за 147 дней, их бюджет – 33,2 млн, шестикомнатные – за 161 день (бюджет предложения – 36,6 млн).
Для сравнения – однокомнатные квартиры продаются быстрее в два раза – за 74 дня, двухкомнатные – за 88 дней, трехкомнатные – за 101 день. То есть продавцы самого дорогого и просторного жилья чаще идут на большие скидки, чем собственники более ликвидных компактных квартир, которые и без существенного дисконта достаточно быстро находят покупателя.
Скидка за промзону за окном
С точки зрения расположения, самые большие средние дисконте предоставляются в удаленных локациях (ЗелАО), а также – менее престижных (ВАО), где расположено много промзон и идет активный редевелопмент. В ВАО продавцы предоставляют самые высокие дисконты внутри МКАД, в среднем – 4,2%. За МКАД получить наибольший дисконт получится в ЗелАО – 4,4%. В другом «замкадном» округе скидки тоже высокие – в среднем 4,1% в ТАО, зато в НАО, где есть несколько станций метро, а транспортная доступность отдельных районов даже выше, чем в «старой» Москве, скидка составляет в среднем всего 3,7%. То есть дисконт делают за «не престижность» района и плохую транспортную доступность.
Несмотря на дисконты выше среднего и минимальную стоимость квадратного метра в сравнении с другими округами, срок продажи квартиры выше среднего. Например, в ТАО квартир реализуется в среднем за 98 дней, это практически столько же, как и в центре Москвы (100 дней, ЦАО). С квартирами ЗелАО ситуация чуть лучше – продаже занимает в среднем 90 дней.

Средняя стоимость кв.м на вторичном рынке и срок экспозиции жилья
Округ
Средняя стоимость кв. м.
Средний срок экспозиции
ЦАО
434,2
100
ЗАО
353,5
93
САО
342
89
СЗАО
330
91
ЮЗАО
317,1
84
СВАО
300,7
88
ЮАО
294,4
84
ВАО
275,3
87
ЮВАО
272,1
84
НАО (Новомосковский)
235,7
87
ЗелАО
222,8
90
ТАО (Троицкий)
175,4
98
Источник: Циан.Аналитика

Типовое жилье – с максимальной скидкой
Наибольшие скидки предоставляются на квартиры в домах, построенных более 50 лет назад. Например, Период 1958-1971 гг. ознаменовался появлением панельных и блочных домов. Применение сборных железобетонных конструкций позволяло строителям ускорить процесс, перейдя на индустриальные методы возведения жилья, однако такие квартиры не отличаются комфортной планировкой – средний размер скидок по квартирам этих город строительства – 4%. На чуть больший дисконт (4,1%) можно рассчитывать, выбирая квартиры еще более ранних периодов строительства (1930-1957). При этом дома дореволюционной постройки, как эксклюзивные объекты, наоборот, придаются с минимальным дисконтом. То есть прямой зависимости между возрастом дома и скидками – нет.
По типу домостроения большие скидки дают на «сталинки» - 4,4%. Блочные дома дисконтируются на уровне 3,6%, как и панельные (3,7%). Монолитные дома, несмотря на относительно новое строительство, также имеют наибольший средний дисконт – на уровне 4%, что снова объясняется высокой стоимостью в среднем.
«В целом квартиры с наибольшими дисконтами можно разделить на две группы, – говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. – Первый – это неликвидные объекты – первые этажи, плохая транспортная доступность, дома с устаревшими планировками и пр. Такие объекты существенно проигрывают по характеристикам и без скидки продать их сложно. Вторая группа квартир с дисконтом – полная противоположность первой – жилье с дизайнерским ремонтом, в небоскребах, большой площади. Но из-за дорогой ипотеки, снижения реальных доходов населения и в целом – стоимости выше средней, найти покупателя сложно. В итоге выигрывает «золотая середина» - квартиры без каких-то уникальных характеристик массового сегмента, продающиеся в минимальные сроки и практически без дисконтирования».

Компания: ЦИАН

Количество показов: