Релокация офиса – весьма болезненный процесс для любой компании. Он усложняется рядом факторов – технических, логистических, управленческих и юридических. Это приводит к частичному нарушению бизнес-процессов, потери части персонала, временному снижению производительности труда. Но в непростых экономических условиях переезд в более доступный офис может стать необходимым шагом для поддержания коммерческой стабильности.
Эксперты «Товарищества Рябовской Мануфактуры» установили, что внутри ТТК разница в арендной плате между крупными проектами класса A и B+ может достигать от 15% до 55% в зависимости от локации. На данный момент принять новых резидентов готовы 26 бизнес-центров, располагающие 131 тыс. кв. м свободных офисных площадей. Две трети этого объема сосредоточены в проектах на территории Басманного, Красносельского и Даниловского районов.
В основу исследования был положен сравнительный анализ арендных ставок между деловыми центрами класса A и B+ площадью свыше 20 тыс. кв. м. Учитывались те локации, где одновременно присутствуют проекты обеих категорий.

В границах ТТК годовая стоимость аренды офисов класса А - от 35,0 (Даниловский район) до 54,5 (Пресненский район без учета ММДЦ «Москва-Сити») тыс. рублей за квадратный метр. Арендный индикатор выше 40 тыс. рублей за квадратный метр держится в Тверском (42,9 тыс. рублей) и Красносельском (43,0 тыс. рублей) районах. В рамках класса B+ ценовой максимум фиксируется на Арбате. В местных бизнес-центрах офисные помещения в среднем сдаются на год по 32,5 тыс. рублей за квадратный метр. Вплотную к отметке в 30 тыс. рублей средние значения приблизились в районах Басманный и Хамовники. Самое доступное предложение экспонируется в Даниловском (20,9 тыс. рублей за квадратный метр в год) и Красносельском (21,6 тыс. рублей за квадратный метр в год) районах.
Наибольшая разница в ценниках между крупными офисными комплексами класса A и B характерна для Пресненского (55%) и Красносельского (50%) районов. В Тверском и Даниловском районах «миграция» между классами поможет сэкономить бизнесу до 40% на арендной плате. В Хамовниках юниты класса B+ уступают в цене помещениям класса A 24%. Менее всего смена офисного класса оправдана для компаний, которые базируются в районах Басманный и Арбат. Выигрыш будет измеряться всего 15-17%.

Отдельный вопрос: насколько готова офисная индустрия класса B+ к перетоку клиентов? На сегодняшний день внутри ТТК находятся 26 офисных комплексов, которые в сумме содержат более 220 лотов общей площадью 131 тыс. кв. м. Самой насыщенной выборкой отличаются районы Басманный (28% помещений, 26% площадей), Красносельский (16% помещений, 20% площадей) и Даниловский (23% помещений, 19% площадей). Последний среди других представителей «большой тройки» примечателен самой широкой сетью крупных бизнес-центров (семь адресов) и наиболее низкими барьерами (вплоть до 14-17 тыс. рублей за квадратный метр в год).
«Даниловский район – это фактически горизонтальная версия «Сити». – считает Алексей Алёшин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры». –Локация наполнена несколькими десятками бизнес-центров, многие из которых появились в результате реконструкции исторических зданий. Это стильные объекты со своей атмосферой и большим выбором качественных офисов».
Так, например, в том же квартале «Товарищества Рябовской Мануфактуры» можно снять помещение площадью 236 кв. м по ставке 26 тыс. рублей за квадратный метр в год. В соседнем Замоскворечье юнит класса А сопоставимой площади обойдется на 40-45% дороже. На Арбате ставка доходит и до 50 тыс. рублей за квадратный метр в год. Подобное соотношение характерно и для лотов с более крупными габаритами. Если годовая аренда офисного блока с габаритами 2250 кв. м в «Товариществе Рябовской Мануфактуры» стоит 25 тыс. рублей в пересчете на квадратный метр, то в сопредельных районах ЦАО показатель будет минимум на 30% выше, а по сравнению с локациями внутри Бульварного кольца разница и вовсе будет двукратной.
Более четверти предложения распределено между районами Пресненский (11% помещений, 8% площадей), Марьина Роща (7% помещений, 8% площадей) и Донской (6% помещений, 14% площадей).

«Дистанция между офисными проектами класса A и B+ последовательно сокращается – и в концептуальном, и в технологическом отношении. Предлагаемая линейка помещений содержит те же типы лотов – опенспейсы и кабинетные блоки от нескольких десятков квадратных метров до нескольких тысяч, целые этажи и отдельные здания. Девелоперы, работающие в классе B+, стремятся проводить регулярный апгрейд своего продукта, усиливая его дополнительными сервисными опциями. В сложившихся условиях бизнес все чаще меняет формальный статус, связанный с классом A, на реальный ценовой гандикап. Весьма вероятно, что после стабилизации экономической ситуации граница между двумя исследуемыми классами во многом будет стерта и на рынке сформируется новый формат офисной недвижимости», – полагает Алексей Алёшин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры».

Компания: ЦИАН

Количество показов: