Несмотря на два периода снижения спроса за последний год, средняя ставка аренды в России выросла на 5%, но прирост замедлился в три раза. Рантье чаще идут на торг, отменяют комиссию и выводят новинки с дисконтом. О том, как изменился рынок долгосрочной аренды России - в отчете Циан.Аналитики.

П Средняя ставка аренды в России выросла на 5% за год. Рост – за счет городов вне столичных агломераций. В Москве и Санкт-Петербурге ставки аренды ниже на 12%, чем год назад. В сравнении с серединой февраля – снижения на 14%.
П В сравнении с мартом 2021 года аренда квартиры стала дороже на 21% как по однокомнатным, так и двухкомнатным вариантам. Прирост цен замедлился в три раза. В 2021-2022 гг. годовой прирост средней стоимости составил 15-16% против 5% в 2022-2023 гг.
П Отрицательную или нулевую динамику за год по ставке аренды показывают города на юге России.
П Каждый пятый рантье изменил ставку аренды на фоне весеннего падения спроса. Дисконты в 2023 году стали ниже, но стоимость меняется чаще.
П Выбор квартир в аренду выше на треть в сравнении с февралем 2022 года, до снижения спроса. В столицах выбор стал выше в два раза и более. В регионах, наоборот, конкуренция ниже, чем год назад.
П Ежемесячно на рынок аренды выводит 37 тыс. квартир. «Новинки» выводят со средним дисконтом к рынку в 2%. Весной 2022 года в Ростове-на-Дону, Краснодаре и Воронеже «новинки» были с максимальной скидкой к рынку.
П Доля квартир в аренду без комиссии увеличилась до трети от всего количества. Самая распространенная комиссия - 50%
П После второй волны миграции доля квартир от собственников выросла в два раза.
П Рантье хотят предоплату на месяц вперед и чаще согласны на торг.

В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Севастополь, Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.

Спрос восстановился. Вторая волна миграции привела к меньшему снижению спроса, чем весной
В 2022 году на рынке долгосрочной аренды было два периода снижения спроса. После 24.02 спрос на долгосрочную аренду в России снизился на 27% в сравнении с началом 2022 года. Максимальный спрос в 2022 году отмечен в конце августа. С 21.09. спрос на долгосрочную аренду из-за второй волны миграции снова просел: в среднем на 20% в сравнении с началом сентября. Частичное восстановление спроса произошло в середине октября, спрос оказался сопоставимым с показателями конца марта – середины апреля 2022 года. В период сниженного спроса в конце сентября активность все равно была выше, чем в конце февраля 2022 года на четверть.
В целом с 24.02.2022 в годовой динамике спрос оказался на 2,5% выше, чем за год до этой даты. Восстановление активности произошло преимущественно за счет высокого спроса уже в 2023 году: в январе-феврале активность оказалась на 15% выше, чем за тот же период 2022 года. Причем отдельно по городам-миллионникам рост спроса составил 3%. А по крупнейшим городам с населением от 500 тыс. человек до 1 млн – снижение на 3,4%.



Не по всем локациям спрос на аренду с 24.02.2022 по 24.02.2023 оказался выше в годовой динамике. Худшая ситуация со спросом – в Екатеринбурге и Новосибирске (-37%) - межрегиональные центры притяжения населения. В список также попал и Челябинск (-31%). 16-17% спроса в годовой динамике «потеряли» Нижний Новгород и Омск.
В Москве спрос оказался выше на 11%, Санкт-Петербурге – остался на том же уровне. Наибольший прирост спроса отмечен в Уфе (+34%), Краснодаре (+25%) и Ростове-на-Дону (+16%).
Среди городов с населением до миллиона человек лучший рост спроса показали Ижевск, Ульяновск и Барнаул.

Ставки аренды на 5% выше, чем год назад
Несмотря на периоды снижения спроса, средние ставки аренды за год увеличились на 5%: до 19,4 тыс. рублей против 18,5 тыс. рублей для однокомнатных квартир и до 27,9 тыс. против 26,6 тыс. по двухкомнатным. В сравнении с мартом 2021 года аренда российской квартиры стала дороже на 21%.
Самыми устойчивыми по средней ставке аренды оказались города с населением от 500 тыс. человек до млн: в целом по ним в период весеннего снижения спроса ставка стагнировала, а с мая 2022 года аренда стала дорожать. Чуть хуже ситуация по городам-миллионникам без столичных агломераций. Здесь было отмечено снижения ставок аренды до 3%, которое продолжилось с марта по середину июля, далее ставки снова увеличивались.
В Москве и Санкт-Петербурге, в которых аренда пользуется максимальным спросом из-за большого количества приезжих, было зафиксировано существенное снижение ставок аренды: -13%. Только в Санкт-Петербурге в самый пик спроса и разгар сезона удалось компенсировать падение ставок аренды (+2%) относительно показателей начала февраля. В Москве показатели в самый пик спроса были на 1% ниже февральских.
Московская и Ленинградская области заняли промежуточное значение: как и в столицах, весной здесь было заметно снижение ставок: до -8%. В отличие от столиц, схожие тренды здесь наблюдались с определенным лагом по времени. Например, период максимального снижения средних ставок пришелся в Москве и Санкт-Петербурге на начало июня. В Московской и Ленинградской областях – на начало июля. Аналогичная ситуация и с локальными максимумами в период восстановления рынка: в столицах максимальные ставки фиксировались в начале сентября, в областях – в конце месяца. То есть именно жители столиц заранее отреагировали снижением спроса и ставок аренды еще до 21.09, в то время как в области реакция была уже после этой даты.
Вторая волна миграции, как отмечено выше, не привела к столь существенному оттоку спроса, как в первую «февральскую волну», однако в столичных агломерациях это привело к новому снижению цен: в Москве именно в конце декабря фиксировались минимальные значения в 2022 году (-14% относительно начала февраля), в Санкт-Петербурге ситуация чуть лучше: падение ставок было на 10% в конце декабря, тогда как весной снижение доходило до 14%. В январе после минимального прироста ставок, цены на аренду снова пошли вниз. Текущие ставки аренды в столицах – на 14% ниже, чем в середине февраля.
В отличие от столичных агломераций, в остальных городах вторая волна миграции практически не отразилась на стоимости аренды: в сравнении с февралем ставки в конце года были ниже всего на 8% в городах-миллионниках и на 4% - в городах с населением от 500 тыс. человек. На текущий момент ставки аренды в годовой динамике выше февральских значений, до падения спроса, на 7% и 9% соответственно.



Для двухкомнатных квартир тенденции схожие, средняя ставка аренды по «двушкам» просела за год существеннее в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Одновременно по «двушкам» меньший рост ставок наблюдается в городах-миллионниках без столичных агломераций. Только в городах с населением от 500 тыс. человек до миллиона двухкомнатное жилье показало за год даже лучший прирост, чем по «однушкам».

Динамика средних ставок аренды за год в городах РФ


мар.22
мар.23
Динамика за год
РФ
1к
18,5
19,4
5,0%
2к
26,6
27,9
4,9%
Москва
1к
49,0
43,3
-11,6%
2к
84,4
71,2
-15,6%
Санкт-Петербург
1к
30,7
27,0
-12,1%
2к
49,3
42,9
-13,0%
Московская и Ленинградская области
1к
26,5
24,7
-6,8%
2к
35,9
33,4
-7,1%
Города-миллионники без столичных агломераций
1к
17,4
18,6
6,9%
2к
25,7
26,6
3,3%
Города с населением от 500 тыс. человек
1к
16,6
18,1
8,8%
2к
23,0
25,5
11,3%
Источник: Циан.Аналитика


За два года (в сравнении с мартом 2021 года) средняя ставка аренды квартиры стала дороже в России на 21%

В марте 2021 года средняя ставка аренды по однокомнатным квартирам составляла в России 16,1 тыс. р, по двухкомнатным – 23 тыс. Таким образом, с весны 2021 год по 2022 год прибавка в стоимости аренды составила 15% по «однушкам» и 16% по «двушкам» против 5% в период 2022-2023. Прирост цен замедлился в три раза.

На юге России ставки снизились
Несмотря на максимальную устойчивость ставки аренды и ее максимальный годовой рост для регионов, есть ряд исключений. На юге России долгосрочная аренда стала дешевле. Максимальное падение за год – в Сочи (-19%). Снять однокомнатную квартиру здесь можно за 32,7 тыс. рублей, что даже дешевле, чем два года назад (36,7 тыс.). Дешевле арендовать жилье теперь и в Севастополе (-9% за год). Минимальное снижение за год (на 1-2%) также в Ижевске, Ульяновске и Набережных Челнах.
Прирост средней ставки аренды на четверть в годовой динамике отмечен для Кемерова и Хабаровска. Но рекордсменом по росту стоимости стал Владивосток. (+55%), что связано с изменением структуры предложения в феврале 2023 года на рынке появились квартиры с бюджетом от 45 тыс. в месяц, тогда как месяца ранее 45 тыс. был максимальным бюджетом по однокомнатным квартирам.
В городах-миллионниках, где однокомнатные квартиры в аренду стали дороже за год на 6,9%, только в Воронеже аренда стала дешевле, чем год назад (-11%), причем основное снижение произошло в 2023 году. Нулевая динамика и в Краснодаре. То есть снова города «ближе к югу» показывают худшие результаты.
Одновременно высокий прирост ставки аренды за год показал Челябинск (+22%), который все равно находится на предпоследнем месте по стоимости аренды среди остальных «миллионников». Высокий прирост средней стоимости отмечен также для Нижнего Новгорода (+15%).

Каждый пятый рантье изменил ставку аренды на фоне весеннего падения спроса. Дисконты стали ниже, но стоимость меняется чаще
Снижение спроса весной 2022 года привело к пересмотру прайса. По тем объектам, которые предлагались в аренду в феврале 2022 года и не были сданы спустя два месяца, к апрелю 2022 года ценовые изменения коснулись каждого пятого объекта. По 81,5% квартирам прайс не изменился. Для 16% стоимость снизилась, средний дисконт составил 12%. Для 2,5% лотов ставка, наоборот, выросла, в среднем – также на 12%.
Ценовая политика во многом зависела от конкретной локации. Например, в Москве, где наблюдалось максимальное снижение спроса, с февраля по апрель прайс сохранился только для 28% квартир. По 69% произошло снижение, в среднем – на 12%. По 3% лотам – рост, в среднем – на 7%.
В 2023 году стратегии рантье изменились: дисконт стали ниже, но стоимость меняется чаще. Отсутствие арендатора на протяжении двух месяцев в 2023 году привело к изменению прайса для 31% квартир. 26% квартир в ставке снизились: в среднем на 9%. Для 5% прайс вырос: на 13% в среднем. Для 69% квартир в России цена не изменилась, несмотря на отсутствие арендатора.


Выбор квартир в аренду выше на треть
Снижение спроса на аренду привело к резкому росту предложения на рынке. Сейчас на выбор доступно 64,6 тыс. квартир в долгосрочную аренду (все города с населением от 500 тыс. человек). В годовой динамике, когда предложения уже активно увеличивалось, прирост составил всего 13% - в середине марта 2022 года на выбор было представлено 57 тыс. квартир.
В сравнении с серединой февраля, до резкого снижения спроса, текущий выбор – выше на треть (35%). Тогда в аренду было доступно 47,7 тыс. вариантов.
Максимальные значения 2022 года по объему предложения зафиксированы в июне - 89,7 тыс. вариантов: +88% к февралю 2022 года. Максимальный месячный прирост предложения пришелся на апрель (+39% относительно марта) за счет выхода «новинок» рынка, а также перехода части квартир со вторичного рынка в сегмент аренды из-за дорогой ипотеки. Циан отмечает, что показатели июня 2022 года по количеству вариантов в аренду – ниже, чем было доступно россиянам в апреле 2021 года.
С ноября 2022 года ежемесячная динамика предложения находится в диапазоне порядка +-10%, то есть на протяжении четырех месяцев выбор фактически не увеличивается.

Источник: Циан.Аналитика

Выбор квартир в аренду и годовая динамика, снова зависят от локации. В Москве самый большой дисбаланс предложения в сравнении с февралем 2022 года: предложения выше в 2,2 раза. В Санкт-Петербурге - двукратная разница. В Московской и Ленинградской области – в 1,6 раз. В городах-миллионниках текущий выбор ниже на 16%, чем в феврале 2022 года, а в городах с населением от 500 тыс. человек до млн, выбор меньше на 30%. Снижение произошло с сентября 2022 года: в столичных регионах на фоне второй волны миграции выбор снова стал увеличиваться. В регионах осеннее снижение спроса не оказало существенного влияния на выбор объектов в аренду. С сентября и по сегодняшний день количество доступных квартир в аренду – ниже, чем в феврале 2022 года.


Источник: Циан.Аналитика

Арендаторы освобождали «однушки»
В период снижения спроса и роста предложения, на рынке аренды происходит рост предположения с однокомнатными квартирами. Например, в Москве феврале 2022 года только 23% квартир в аренду были однокомнатными. В апреле – месяц с максимальным приростом предложения – показатель составил уже 28% (максимальная доля в 2022-2023 гг.). К сентябрю однокомнатных квартир в процентном выражении стало меньше: 19%, но со второй волной падения спроса в октябре доля снова выросла на 4 п.п. – до 23%. В годовой динамике рынок стабилен: на однокомнатные квартиры приходится четверть рынка аренды (24%).
В среднем по всем городам также наблюдается эта тенденция, но прирост доли однокомнатных квартир не так выражен. В феврале 2022 года 37% квартир в аренду были однокомнатные. В апреле доля выросла до 39%. А к сентябрю – началу делового сезона и еще до снижения спроса – доля «однушек» составила всего 30%, после чего в октябре показатель снова стал увеличиваться. Сейчас на однокомнатные квартиры приходится 33%.




Источник: Циан.Аналитика

На рынок аренды выходит 37 тысяч квартир ежемесячно. Новинки дороже рынка на 2%
На протяжении последних двух месяцев ежемесячно на рынок аренды городов с населением от 500 тыс. человек выходит порядка 37 тыс. квартир в аренду. Это выше, чем в прошлом году: в январе-феврале 2022 года рынок пополнялся ежемесячно 25-28 тыс. лотов. Максимальный прирост «новинок» фиксировался в марте-апреле 2022 года: тогда ежемесячно на рынок выходило порядка 45 тыс. вариантов: суммарно за два месяца (март-апрель 2022 года) прирост нового предложения оказался на 67% больше, чем в начале 2022 года.
Ставка аренды по «новинкам» - ниже, чем в среднем по рынку, разница составляет порядка 2%. То есть фиксируемое снижение ставок аренды весной 2022 года связано не только с дисконтом, но и большим объемом нового более доступного предложения. В мае 2022 года был отмечен максимальный ценовой разрыв: «новинки» выходили с дисконтом к рынку на 5%. В феврале 2023 года, как и феврале 2022 года, новое предложение выходило с дисконтом к рынку на уровне 2%.
По мере снижения конкуренции «новинки» также дорожают: например, в сентябре новые квартиры на рынке аренды выходили даже на 1% дороже, в сравнении со среднерыночными ценами. Это единственный месяц, когда новое предложение было дороже среднерыночного.


Источник: Циан.Аналитика
Из всех городов-миллионников в мае 2022 года (месяц максимального ценового разрыва между «новинками» и среднерыночными значениями) с наибольшим дисконтом на рынке аренды жилье выходило в Воронеже (-12%), Ростове-на-Дону и Краснодаре (-10%). В Москве средний дисконт по новинкам к рынку составлял 3%, Санкт-Петербурге – 2%. Только в Уфе, Новосибирске и Екатеринбурге «новинки» выходили дороже, чем в среднем по рынку на 1%.
Арендаторы не уезжают из центра города
За прошедший год в Москве выбор квартир стал выше по всем округам, но в центре города прирост оказался ниже, чем по остальным локациям. Например, в ЦАО за год предложение выросло в 1,7 раз – минимальный прирост относительно других округов столицы. А его доля в общем объеме предложения снизилась с 27% до 23%. В разрезе отдельных районов наибольшую долю «потерял» Пресненский, вклад которого в общий объем предложения снизился с 9,4% в марте 2022 года до 6,8% в марте 2023 года. Среди вновь выходящих «новинок» рынка минимальный прирост был По ЦАО и ЮВАО (в старых границах Москвы).

Доля квартир в аренду без комиссии увеличилась до трети от всего рынка. Самая популярная комиссия - 50%
Падение спроса весной 2022 года отразилось и на вознаграждении риелторам. Средний размер комиссии агенту по аренде квартиры составляет 55% против 57% год назад. Но в период падения спроса увеличилось количество квартир, по которым комиссия не предполагалась. По каждой третьей квартире, доступной в аренду (33%) в городах с населением от 500 тыс. человек, в объявлении указана комиссия 0%. Год назад – в марте 2022 года только по четверти квартир комиссии не было.
Наиболее частый размер комиссии (по объектам, где она предусмотрена). Сейчас это 50% - для 61% объявлений именно такое вознаграждение. Год назад половина ежемесячного платежа в качестве вознаграждения за услуги предусматривалась по 50% квартирам в аренду.
Комиссия в 60% и сейчас и год назад – для 6% лотов. Популярна и комиссия в размере 70% - сейчас это 12% квартир против 22% год назад. Комиссия 80% - для 2% квартир сейчас против 4% год назад. Комиссия в размере 100% и сейчас и год назад была для 5% квартир в аренду.
Переломным моментом в части пересмотра вознаграждения стал октябрь 2022 года, то есть – вторая волна снижения спроса. Именно тогда доля квартир без комиссии увеличилась с 29% в сентябре до 34% в октябре. Только по объектам с комиссией доля квартир с вознаграждением 50% выросла с 51% до 62%. А с комиссией в размере 70% - снизилась с 24% до 10%. С октября средний размер вознаграждения остался примерно на одном уровне. Оживление рынка весной 2023 года не привело к изменению условий.

Источник: Циан.Аналитика
В Москве доля квартир в аренду без комиссии составляет 45%, как и год назад. В Санкт-Петербурге – 35% сейчас и 22% год назад. В Московской и Ленинградской областях - 38% сейчас и 29% год назад. В городах-миллионниках без столичных агломераций – 17% сейчас и 16% - год назад. В остальных городах с населением от 500 тыс. человек – 27% сейчас и 17% - год назад. Таким образом, именно в столичных агломерациях наибольшее количество квартир в аренду доступны без комиссии.

Собственники хотят предоплату на месяц вперед и чаще согласны на торг
Для подавляющего большинства объектов (98,2%) предполагается предоплата за проживание на месяц вперед. И всего для 1,6% лотов предоплата – в размере двухмесячного проживания. Снижение спроса и ставок не повлияли на стратегии рантье – весной 2022 года для 98,6% лотов предоплата за проживания была на месяц вперед. По отдельным городам собственники чаще хотят иметь предоплату за больший срок. Это Оренбург, где 8% квартир в аренду предполагают предоплату за 2-3 месяца вперед. Также это Воронеж (5,3%), Астрахань (4,5%), Махачкала (4,2%).
Сэкономить на аренде можно с помощью торга, сегодня о его возможности указывают для 4,3% объявлений против 3,3% год назад. Весной 2022 года, несмотря на существенное снижение спроса и ставок аренды, доля лотов с возможным торгом не увеличилась. Превышение произошло во время второй волны миграции, с октября – тогда средняя доля тех квартир, по которым указывалась возможность торга в объявлении, увеличилась с 3,7% в сентябре до 4,7% в октябре и достигла своего максимума в ноябре (4,9%).
Максимальная доля объявлений возможным торгом сегодня – в Москве (6,9%), Ижевске (7,3%) и Севастополе (6,7%). Год назад в тройке были Москва, Московская область и Севастополь. Таким образом, жителям столицы проще рассчитывать на снижения цены при торге, чем в других крупных городах.
После второй волны миграции доля квартир от собственников выросла в два раза
На рынке долгосрочной аренды увеличивается доля объектов напрямую от собственников: в марте 2023 доля составила 14,4% против 11% год назад. В период наибольшей активности – в сентябре 2022 года доля жилья напрямую от собственников была минимальной: 8-10%, но вторая волна миграции привела к практически двукратному росту показателя: в декабре доля достигла своего максимума на уровне 15%.
Среди «новинок» рынка только в 2023 году доля квартир, выводимых в аренду напрямую от собственников превысила 15%. Минимальные значения нового жилья от собственников в аренду (11-12%) наблюдались в период самого активного спроса: июле-августе 2022 года. Тогда почти 90% новых квартир на рынок выводилось риелторами.

«Снижение спроса на первичном рынке из-за роста ипотечных ставок пока не привело к удорожанию аренды – ставки стагнируют, но в среднесрочной перспективе ожидается частичное перераспределение спроса из сегмента купли-продажи в сегмент аренды, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Это и станет главным фактором поддержки рынка сдачи жилья - в годовой динамике уже виден рост активности потенциальных арендаторов. Самая сложная ситуация – в столицах, но и здесь в сравнении с весной 2021 года ставки аренды выше на 9-13%. Фактически наблюдаемое снижение и дальнейшая стагнация ставок аренды только частично компенсировало тот рост, который мы наблюдали в 2021 году».

Компания: ЦИАН

Количество показов: