Объем «просрочки» по ипотеке показывает максимальный рост за два года

В 2023 году ЦБ РФ принял меры по ограничению «нулевой ипотеки». Опасения регулятора имеют основания: в 1 кв. 2023 года отмечен максимальный квартальный прирост «просрочки» за последние два года. Больше половины задолженности россиян приходится на ипотеку, ее доля продолжает увеличиваться. Отказ от сниженных ставок вернул условия кредитования к показателям апреля 2022 года (снизились и размеры займа и его срок). Эксперты Циан.Аналитики проанализировали рынок ипотечного кредитования в 2023 году и выяснили, к каким последствиям уже привел отказ от «нулевых» ставок.
Дальнейшая статистика – расчеты Циан на основе последних данных ЦБ РФ, опубликованных 28.04.2023 (итоги 1 кв.2023 г.)

П Рынок потерял пятую часть ипотечных заемщиков за квартал и 12% за год, несмотря на более низкие ставки. Основное снижение пришлось на первичный рынок, где в 2023 году застройщики стали отказываться от «нулевых» ипотек.
П Количество оформленных ипотек (346 тыс.) чуть выше выдачи в 1 кв.2020 года (332 тыс.), когда программ субсидирования еще не было. Но за счет роста цен на 82% за этот период, объемы кредитования стали выше в полтора раза.
П «Нулевая» ипотека привела к росту среднего займа на 30% (более чем на 1 миллион рублей).
П Ограничения ЦБ РФ в 2023 году уже привели к возвращению ставки по выдаваемым ипотекам к уровню апреля 2022 года – за месяц до запуска «нулевой» ипотеки от застройщиков. Впервые с апреля 2022 года сумма займа оказалась меньше 5 млн рублей.
П 3 из 4 заемщиков 2023 года взяли кредит на готовое жилье. Спрос смещается на «вторичку».
П Объем просроченной задолженности по ипотекам на новостройки показал максимальный квартальный прирост в 2021-2023 гг., увеличившись на 4%.
П На вторичном рынке 0,5% задолженности – просроченная. Ее объем вырос за квартал на 1,1% - также максимальный квартальный рост в 2021-2023 гг.
П По “не ипотечным” кредитам за квартал прирост просроченной задолженности составил 3,3%. 5,3% просроченной задолженности россиян приходится на ипотеку. Доля «плохих» долгов по ипотеке составляет 0,4%, по другим кредитам – 7,9%.
П 52% всех долгов россиян – по ипотеке. Это максимальная доля за всю историю.
Рынок потерял пятую часть заемщиков за квартал
С мая 2023 года банки должны формировать дополнительные резервы по ипотечным кредитам по околонулевым ставкам, что фактически означает прекращение таких программ спустя год с их старта. Но застройщики уже с января стали повышать минимальные ставки по ипотеке, что привело к падению спроса на ипотеку.
В начале 2023 года рынок ипотечного кредитования показал снижение: спрос относительно 4 кв. 2022 года просел на 20%: выдано 346 тыс. ипотек. В годовой динамике (в сравнении с 1 кв.2022 года) – падение спроса на 12%. Эксперты Циан отмечают, что снижение числа ипотек в начале года – стандартная ситуация. Например, в 1 кв.2022 года относительно 4 кв. 2021 года падение было на 23%, в 1 кв. 2021 года – на 32%. То есть в целом 2023 год показывает хорошие результаты в части динамики сделок.
Ситуация существенно отличается, в зависимости от сегмента. На вторичном рынке в 1 кв. 2023 года снижение за квартал составило 21%, но в годовой динамике – падение всего на 3%. В сегменте новостроек падение за квартал сопоставимое (-18%), но за год – снижение на 29%. То есть даже при сохранении возможности взять ипотеку под сниженные ставки в 2023 году (пусть и уже не «нулевой процент»), сегмент не смог догнать показатели 1 кв.2022 года, когда программ субсидирования от девелоперов не было.
По объемам кредитования весь рынок снизился за квартал на 21% (против 20% по количеству ипотек). Но в годовой динамике объемы кредитования показали меньшее падение (-4%) против (-12%) по количеству сделок. На вторичном рынке объем кредитов за квартал снизился на 20%, за год – вырос на 1%. В сегмент новостроек за квартал падение на 23%, за год – на 11%.
Подобная статистика свидетельствует о росте среднего размера займа: на вторичном рынке за год в среднем в РФ рост составил всего 4%, что сопоставимо с годовым увеличением цен (+3,5%). На первичном рынке – рекордный рост займа на 1 млн рублей или четверть, что связано с наличием программ от девелоперов и повышением базовых цен за снижение ипотечной ставки. Если год назад, до появления «нулевой» ипотеки, в среднем кредит на первичном рынке был 4 млн рублей, то в 2023 году – уже 5 млн.

Динамика ипотечных сделок в России

Кол-во ипотек, тыс. 1 кв.2023
Динамика за квартал (в сравнении с 4 кв. 2022 года)
Динамика за год (в сравнении с 1 кв. 2022 года)
Объем выданных средств, млрд. р. 1 кв.2023
Динамика за квартал (в сравнении с 4 кв. 2022 года)
Динамика за год (в сравнении с 1 кв. 2022 года)
Средний размер кредита, млн рублей, 1 кв.2023
Средний размер кредита, млн рублей, 1 кв.2022
Динамика
Рынок в целом
345,9
-20%
-12%
1273
-21%
-4%
3,68
3,37
9%
Первичный рынок
97,7
-18%
-29%
489
-23%
-11%
5,01
4,01
25%
Вторичный рынок
248,2
-21%
-3%
784
-20%
1%
3,16
3,02
4%
Источник: расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ

В разрезе отдельных месяцев разрыв по количеству сделок в годовой динамике снижается. В январе 2023 года к январю 2022 года падение на 19%, в феврале – 15%, в марте – 5%.
Таким образом, текущий спрос со стороны заемщиков оказался ниже, чем год назад, несмотря на более доступные ставки, и основное снижение произошло за счет новостроек. Общее число сделок (346 тыс.) оказалось сопоставимым с показателями 3 кв. 2022 года (когда рынок перешел к восстановления после весеннего снижения спроса),а также – с выдачей 1 кв.2020 года, когда не было программ субсидирования, за тот период было выдано 332 тыс. ипотек. По объемам кредитования – рост за 3 года в полтора раза (+56%), что объясняется увеличением цен на новостройки на 82% за три года, по подсчетам Циан. То есть количество сделок практически не изменилось при росте среднего займа.


Продажи за квартал снизились по всем регионам. За год в 13 из 85 регионов фиксируется прирост выданных ипотек.
«Нулевая» ипотека привела к росту среднего займа на 30%
В мае 2023 года Банк России повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, что означает необходимость большего капитала банков для выдачи займов. Необходимо будет также формировать дополнительные резервы по ипотечным кредитам по околонулевым ставкам для снижения рисков роста задолженности среди населения.
«Нулевая» ипотека действительно привела к изменению структуры ипотечных займов на первичном рынке. В мае 2022 года, когда такие программы от девелоперов были запущены на рынке, произошел резкий рост среднего размера займа: если в апреле 2022 года он составлял в среднем 4,41 млн, то в мае 2022 года – 5,72 млн (+30% или 1,3 млн рублей). За этот же месяц средневзвешенные ставки по выдаваемым кредитам снизились с 5,59% до 3,81% (-1,78 п.п.). А срок кредитования – вырос на год: с 279 до 292 месяцев.
То есть заемщик, получая сниженную ставку взамен наценки к базовой стоимости квартиры, увеличивал срок займа: погашать кредит досрочно при «нулевых» ставках фактически нет смысла.
Данные три тенденции (рост размера кредита, снижение ставки и увеличение сроков кредитования) сохранялись на протяжении трех кварталов 2022 года. В результате в декабре 2022 года средняя ставка по выданным кредитам достигла рекордно низких 3,5%, а срок кредита – 311 месяцев (абсолютный рекорд за всю историю рынка ипотечного кредитования).
В 1 кв.2023 года девелоперы отказались от «нулевой» ипотеки, повысив при этом ставки по субсидируемым программам на фоне ограничительных мер ЦБ РФ. В результате ставка по выдаваемым кредитам выросла уже в январе 2023 года по отношению к декабрю на 1,32 п.п. – до 4,82%. А по итогам 1 кв. рост составил уже 2,07 п.п. – до 5,57%. Меры ЦБ уже привели к существенным изменениям: ставка по выдаваемым кредитам вернулась на уровень «до субсидирования девелоперами» (5,57% в марте 2023 года и 5,59% в апреле 2022 года).
Срок кредитования снижается третий месяц подряд: теперь заемщикам выгодно погашать кредит досрочно. Средняя сумма займа за счет снижения или отсутствия надбавки от девелоперов также уменьшается: по итогам квартала корректировка составила 590 тыс. или 11%. Впервые за год – с апреля 2022 года – средняя сумма займа теперь ниже 5 млн рублей.




В 2023 году – максимальный квартальный прирост «просрочки» в 2021-2023 гг.
Основные опасения Центробанка в части ограничения выдачи ипотеки связаны с рисками роста доли просроченной задолженности. За счет снижения процентов по ипотеке от застройщика покупатель получал меньший ежемесячный платеж (экономия доходит до 30-40% в сравнении с платежами по стандартной льготной ипотеке). Соответственно, на рынок приходили потенциально менее платежеспособные заемщики, что создавало потенциальные риски банковской системе.
В 1 кв.2023 года задолженность россиян по ипотечным кредитам на новостройки выросла на 4% и составила 3,5 трлн рублей. Квартальный прирост долга замедлился вместе со снижением числа сделок: +4% в 1 кв.2023 против 6,6% в 4 кв.2022 года и 7,5 в 3 кв.2022 г. (см. таблицу).
Объем просроченной задолженности по ипотекам, выданным на новостройки, вырос сопоставимо: +4,3% за квартал. Это максимальный квартальный прирост в 2021-2023 гг. В предыдущие кварталы объем просроченной задолженности снижался, за исключением 3 кв.2022 года (+0,9%).
Несмотря на максимальный прирост «плохих» долгов за три года, просрочка по кредитам на новостройки составляет всего 0,14% по итогам 1 кв.2023 года. Это сопоставимо с 4 кв.2022 года. А в сравнении с 1 кв.2022 года качество текущего портфеля выше: год назад доля «плохой» задолженности среди покупателей новостроек была 0,27%.
Задолженность по ипотеке на первичном рынке РФ

1 кв.2021
2 кв.2021
3 кв.2021
4 кв.2021
1 кв.2022
2 кв.2022
3 кв.2022
4 кв.2022
1 кв.2023
Общая задолженность по ипотеке, млн р.
2 273 882
2 496 304
2 583 227
2 816 803
3 014 419
2 954 823
3 176 619
3 386 519
3 522 749
Динамика за квартал

9,8%
3,5%
9,0%
7,0%
-2,0%
7,5%
6,6%
4,0%
Просроченная задолженность по ипотеке, млн р.
7 153
6 641
6 270
5 564
5 366
4 893
4 936
4 758
4 962
Динамика за квартал

-7,2%
-5,6%
-11,3%
-3,6%
-8,8%
0,9%
-3,6%
4,3%
Доля просроченной задолженности
0,31%
0,27%
0,24%
0,20%
0,18%
0,17%
0,16%
0,14%
0,14%
Источник: расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ


На вторичном рынке в 1 кв.2023 года объем задолженности увеличился на 4,4% - до 10,9 трлн рублей. Это сопоставимо с приростом на «первичке» (+4%). Доля просроченной задолженности на вторичке традиционно выше: 0,5%, что ниже, чем кварталом ранее (0,52%). Год назад доля была 0,60%.
В отличие от первичного рынка, в сегменте «вторички» не фиксируется рекордного прироста объема просроченной задолженности. По итогам квартала: +1,1% (против 4,3% для новостроек). Но даже рост на 1,1% - максимальный квартальный прирост в 2021-2023 гг.

Прирост просроченной задолженности за квартал, РФ

Первичный рынок
Вторичный рынок
1 кв.2021
3,7%
-1,8%
2 кв.2021
-7,2%
-5,8%
3 кв.2021
-5,6%
-4,3%
4 кв.2021
-11,3%
-7,5%
1 кв.2022
-3,6%
-3,5%
2 кв.2022
-8,8%
-4,8%
3 кв.2022
0,9%
0,9%
4 кв.2022
-3,6%
-0,4%
1 кв.2023
4,3%
1,1%
Источник: расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
52% задолженности россиян – ипотечная, максимальная доля за всю историю
Суммарный объем задолженности по ипотеке (первичный и вторичный рынок) составляют 14,4 трлн рублей. В июне 2022 года задолженность по ипотечным кредитам впервые составила половину от всех долгов россиян. В декабре эта доля выросла до 51,5%, а в марте 2023 года – до 51,9%. Год назад - в 1 кв.2022 года – доля ипотечного долга от всей задолженности россиян составляла 49,4%. Таким образом, долги россиян, приходящиеся на ипотеку, обновили максимум.
Такая статистика свидетельствует о меньшем приросте долгов по «не ипотечным» кредитам в сравнении с жилищным кредитованием. За год – относительно 1 кв.2022 года объем «не ипотечных» долгов россиян вырос на 4,9%, а ипотечного долга – на 16%. Объем просроченной задолженности по «не ипотечным» кредитам вырос за год на 14,4%, по ипотечным – снизился на 3,6%. За 1 кв. 2023 года объем «плохого» долга по «не ипотечным» кредитам увеличился на 3,3%. То есть «просрочка» в 2023 году растет не только по жилищным займах, но и – остальным.
Но в целом статистика говорит о высоком качестве ипотечных кредитов, где доля просроченной задолженности от всего объема составляет всего 0,4%, на рынке не жилищного кредитования – 7,9% от всего объема.
Всего 5,3% «плохих» долгов приходится на ипотеку. Остальные 94,7% - просрочка по не жилищным кредитам, при том, что 52% долга россиян – ипотечный.

Распределение задолженности россиян по ипотеке и остальным кредитам

«Не ипотечные» кредиты
Ипотечные кредиты

2022
2023
Динамика
2022
2023
Динамика
Задолженность, млрд
12743
13367
4,9%
12451
14442
16,0%
Просроченная задолженности, млрд
921
1054
14,4%
62
60
-3,6%
Источник: расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
Без «нулевой» ипотеки россияне чаще выбирают вторичный рынок
В апреле Президент России затронул тему льгот на покупку жилья на вторичном рынке. В 1 кв.2023 года из всех выданных ипотек 72% пришлось уже на готовое жилье, в 4 кв. 2022 года доля была сопоставимой: 72%. А в 1 кв.2022 года на «вторичку» приходилось всего 65% спроса. Минимальные значения за последние три года были отмечены во 2 кв. 2022 года, когда льготная ипотека на новостройки уже была запущена, а вторичный рынок еще испытывал сложности, связанные с высокой ключевой ставкой и дорогим кредитованием.
В отдельных регионах субсидирование ставки на вторичном рынке было бы особенно актуальным. По подсчетам Циан, в 1 кв.2023 года только в четырех регионах РФ доля ипотек, выданных именно на вторичном рынке, была менее 60%: Москва и Санкт-Петербург (по 58%), Краснодарский край и Адыгея (по 55%). В данных локациях максимальная доля заемщиков выбирают новостройки, практически наравне со вторичным рынком, что связано с высокой девелоперской активностью. Исключение – Адыгея, где минимальная выборка (менее тысячи сделок за квартал). Год назад – в 1 кв. 2022 года в Москве и Санкт-Петербурге меньше половины оформленных ипотек приходилось на «вторичку» (49% и 46% соответственно), еще по 6 регионам – до 60%.
Для большинства российских регионов актуальны условия ипотеки именно на вторичном рынке, а не в сегменте новостроек. Свыше 85% ипотек в 2023 году оформилось на готовое жилье в 8 субъектах, преимущественно – Северо-Кавказского ФО: Ингушетия, Кабардино-Балкария, Карачаево-Черкесия, Чечня. А также – Саратовская, Челябинская и Омская области, где ипотеку на новостройки берут менее 15% всех заемщиков.

«Прирост задолженности по ипотеке на данном этапе не вызывает опасений, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Причина – в том числе в ограничениях Банка России в части выдачи «необеспеченных» кредитов с ценовыми надбавками. Однако ужесточение правил кредитования, помимо положительных моментов в части надежности и качества кредитов, а также отсутствия наценки, имеет и обратную сторону. В 1 кв. 2023 года продажи новостроек в России снизились на 4% за квартал, а в годовой динамике спрос оказался ниже на 35%. Рынок кредитования показал меньшее снижение, что говорит о росте закредитованности покупателей и существенной зависимости отрасли от условий выдачи ипотеки. По итогам года мы ожидаем снижение выдач жилищных кредитов в абсолютном выражении на 10-15% относительно 2022 года».

Компания: ЦИАН

Количество показов: