15 мая 2023 года Московскому метрополитену исполняется 88 лет. Кроме того, что столичная подземка неофициально считается самой красивой транспортной системой в мире, она стала в этом году обладателем еще одного рекорда - с марта этого года в ее составе работает самая длинная кольцевая линия.
Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как открытие новых станций и запуск кругового движения сказались на динамике цен в новостройках, расположенных в пешей доступности от БКЛ.
П Стоимость квадратного метра в новостройках рядом с БКЛ за год (с мая 2022 г. по май 2023 г.) увеличилась на 13,3%, в среднем на первичном рынке Москвы в старых границах корпуса, находившиеся в продаже и сейчас и год назад - на 11,3%. Эффект от запуска БКЛ составил +2 п.п.
П Сильнее выросли цены в ЖК рядом с теми станциями, которые построены на территориях, где раньше не было метро в комфортной пешей доступности (на 18% против 9% рядом с пересадочными станциями).
П Четкой зависимости, что открытие станций БКЛ привело к заметному росту цен в ближайших новостройках, не зафиксировано. Есть как примеры, подтверждающие этот тренд, так и прямо противоположные - где цены выросли меньше, чем в целом по Москве за аналогичный период.

Запуск БКЛ привел к росту цен на 13%
Эффект от запуска БКЛ. Для каждой станции основной линии БКЛ (кроме ответвления на “Деловой центр”) выбран ЖК в пешей доступности (не более 20 минут), где в настоящее время идут продажи (отобраны корпуса, где в продаже находилось не менее 10 лотов). Сравниваются цены на настоящий момент (май 2023 г.) и на год назад (май 2022 г.). ЖК премиального сегмента в выборку не вошли.
В среднем за последний год новостройки рядом со станциями БКЛ подорожали на 13,3%. Для сравнения, в целом по Москве в старых границах рост на 11,3% (аналогично взяты новостройки, без учета премиального сегмента, в корпусах которых в продаже было более 10 лотов в мае 2022 г. и мае 2023 г.). Т.е. эффект от запуска БКЛ составил 2 п.п. Увеличение разнообразия маршрутов, а в некоторых случаях и значительное улучшение транспортной доступности привели к росту цен на первичном рынке.

В корпусах ЖК, которые находятся вблизи станций БКЛ, являющихся пересадочными, цены за год увеличились в среднем на 9%, а в ЖК, которые строятся на территориях, где раньше не было метро в пешей доступности - на 18%

Большинство станций БКЛ открылись на базе уже ранее существующих и являются пересадочными. Несмотря на то, что кардинального изменения транспортной доступности в этих районах не произошло, увеличилась вариативность маршрутов, а по многим направлениям снизилось время поездки, что повысило привлекательность района в целом.
Например, в ЖК Mod расположенном между станциями “Марьина Роща” и “Рижская”, за год цены выросли на 6%, несмотря на то, что в пешей доступности уже есть станция метро «Марьина Роща» Люблинско-Дмитровской линии. В ЖК “Архитектор”, расположенном рядом со станцией “Воронцовская”, “квадрат” за год подорожал на 6-12% в разных корпусах, хотя рядом также есть действующая станция - Калужская Калужско-Рижской линии.
В районах, где метро не было, открытие станций БКЛ привело к существенному улучшению транспортной доступности территорий. Среди них “Аминьевская” и “Давыдково”, “Мневники” и “Терехово”, “Народное ополчение”, “Нагатинский Затон” и “Кленовый бульвар”. Вокруг этих станций есть сложившаяся городская застройка, при этом, до существующих до открытия БКЛ станций добираться из этих районов было не так удобно.
Здесь запуск движения по БКЛ оказал большее влияние на цены, чем в районах, где метро было и раньше. Например, в ЖК “Матвеевский парк” возле станции “Аминьевская” “квадрат” за последний год подорожал на 39-61% в разных корпусах — это самые высокие темпы роста. В ЖК “Ривер Парк” (фаза 2 корп. 4), расположенном вблизи станций “Нагатинский Затон” и “Кленовый бульвар” за год цены выросли на 13%.

Динамика цен в корпусах ЖК, расположенных в пешей доступности от станций БКЛ*
Станция БКЛ
Дублирующая
Дата открытия
ЖК
Корпус
Средняя цена кв.м., тыс. рублей
Динамика средней цены за год
май.22
май.23
Марьина Роща
да
1 марта 2023
Мод
корп. 3 (M)
395,0
418,8
6%
корп. 7 (D)
407,8
431,3
6%
Рижская
да
1 марта 2023
Сокольнический вал 1
корп. 1
279,6
283,5
1%
корп. 2
282,9
286,0
1%
Сокольники
да
1 марта 2023
Резиденция Сокольники
345,1
371,1
8%
Лефортово
нет
27 марта 2020
Лефорт
корп. 3
326,4
314,7
-4%
Авиамоторная
да
27 марта 2020
Красноказарменная 15
корп. 1.2
355,1
510,7
44%
Нижегородская
да
27 марта 2020
Профит
корп. 8
297,4
369,6
24%
Нагатинский Затон
нет
1 марта 2023
Ривер Парк
фаза 2 корп. 4
356,0
401,1
13%
Кленовый бульвар
нет
1 марта 2023
Варшавская
нет
1 марта 2023
Лайф Варшавская
корп. Б8
330,9
366,4
11%
корп. Б9
370,0
415,7
12%
корп. К4
384,9
398,7
4%
корп. К5
344,0
364,2
6%
Зюзино
нет
7 декабря 2021
Оникс
424,7
456,1
7%
Воронцовская
да
7 декабря 2021
Архитектор
корп. 1
437,8
477,6
9%
корп. 2
476,0
506,1
6%
корп. 3
407,4
455,4
12%
Новаторская
нет
7 декабря 2021
Призма
429,9
446,0
4%
Мичуринский проспект
да
7 декабря 2021
Инноватор
корп. А
433,5
430,4
-1%
корп. Б
392,9
413,7
5%
Аминьевская
нет
7 декабря 2021
Матвеевский парк
корп. 1.1
319,0
459,0
44%
корп. 1.4
290,8
448,9
54%
корп. 1.6
304,7
489,2
61%
корп. 2.1
328,4
457,1
39%
корп. 2.4
299,0
457,2
53%
Кунцевская
да
7 декабря 2021
Мейн Стрит
корп. 1
307,9
338,9
10%
корп. 2
297,9
332,6
12%
корп. 3
300,1
310,2
3%
корп. 4
309,4
335,1
8%
Народное Ополчение
нет
1 апреля 2021
Велтон Парк
корп. 11.1
399,2
405,3
2%
корп. 11.2
388,5
356,1
-8%
корп. 11.3
418,6
430,0
3%
Хорошевская
да
26 февраля 2018
Рихард
корп. 1
488,9
516,1
6%
корп. 2
498,3
508,4
2%
ЦСКА
нет
26 февраля 2018
Прайм Парк
корп. R7
621,6
641,5
3%
* Около 7-ми станций БКЛ нет ЖК, в корпусах которых сейчас продается более 10 лотов. Это “Каширская”, “Каховская”, “Текстильщики”, “Проспект Вернадского”, “Савеловская”, “Мневники”, “Давыдково”. Еще около 3-х станций (“Электрозаводская”, “Петровский парк”, “Печатники”) такие ЖК есть, но старт продаж в них начался менее года назад, поэтому проследить динамику цен в них можно только за последние несколько месяцев. Около станции “Терехово” расположен премиальный ЖК “Остров”, однако он не включен в выборку - в дорогих сегментах доступность общественного транспорта перестает быть ключевым ценообразующим фактором.
Источник: Циан.Аналитика

Открытие новых станций не всегда влияло на рост цен
Эффект от открытия станций. Для каждой станции основной линии БКЛ (кроме ответвления на “Деловой центр”) выбран ЖК в пешей доступности (не более 20 минут), в корпусах которого шли продажи на момент открытия (отобраны корпуса, где в продаже находилось не менее 10 лотов). Сравниваются цены за полгода до открытия станции и 2 месяца после открытия - рост цен происходит не единовременно: застройщики заранее закладывают фактор улучшения транспортной доступности в цену квадратного метра, дополнительно корректируя стоимость после открытия метро.
За анализируемый промежуток времени (полгода до открытия станции и 2 месяца после) цены в корпусах выросли в среднем на 10%. Т.к. между открытием самых первых и последних станций прошло 5 лет, сравнивать темпы роста цен между ЖК некорректно - значительно отличаются общерыночные условия, также влияющие на динамику цен (например, в 2020-2021 гг. на рынке были зафиксированы рекордные темпы роста цен, в 2022 г. - стагнация и минимальное снижение). Поэтому для каждого ЖК темпы роста цен в его корпусах за анализируемый промежуток времени сопоставляются с темпами роста цен в целом по Москве в старых границах за аналогичный период.

Четкой зависимости, что открытие станций БКЛ имело значительный эффект на рост цен в ближайших новостройках, не зафиксировано. Есть как примеры, подтверждающие этот тренд (например, рядом со станциями “Нагатинский Затон”, “Лефортово”, “Варшавская”), так и прямо противоположные - где цены выросли меньше, чем в целом по Москве за аналогичный период (так произошло, например, у “Мичуринского проспекта”, “Зюзино”, “Петровского парка”)

В большинстве ЖК рост цен за анализируемый промежуток в 8 месяцев превысил рост цен в среднем по Москве за аналогичные периоды времени. Среди них ЖК около станций “Лефортово”, “Воронцовская”, “ЦСКА”, “Кунцевская”, “Нагатинский Затон” (и “Кленовый бульвар”), “Варшавская”, “Терехово”, “Сокольники”, “Электрозаводская”, “Марьина Роща”. Среди этих станций как дублирующие, так и построенные на территориях, где раньше не было метро в комфортной пешей доступности.
Например, в корпусе ЖК “Лефорт” (станция “Лефртово”, построена на территории, где ранее метро не было) цены при открытии станции выросли на 18%, в то время как в среднем по Москве в старых границах за аналогичный период времени - только на 5%. В корпусе ЖК “Ривер Парк” (в пешей доступности 2 станции - “Нагатинский Затон” и “Кленовый бульвар”, построенные на территории, где ранее метро не было) квадратный метр за анализируемые 8 месяцев вырос в цене на 7%, в то время как в целом по Москве - на 2%.
Но не везде открытие станции БКЛ оказало эффект на рост цен в новостройках. Например, в корпусах ЖК “Династия” (метро “Хорошевская”) и ЖК “Призма” (метро “Новаторская”) рост цен за период времени с 6 месяцев до открытия и 2 месяцев после открытия станции не отличался от динамики в целом по Москве. В ЖК около станций “Петровский парк”, “Зюзино”, “Народное ополчение” и “Аминьевская” рост цен был более сдержанным, чем в целом по Москве за аналогичные промежутки времени. Станции “Петровский парк” и “Хорошевская” являются дублирующими, т.е. открытие новых станций БКЛ существенно не изменило транспортную доступность территорий. Станции “Новаторская” и “Зюзино”, хотя и не являются пересадочными, но открываются в зоне комфортной (практически пешеходной) доступности существующих станций). Для этих локаций появление новых станций расширило возможности построения маршрутов, но на ценах на недвижимость не сказалось.
Динамика цен в корпусах ЖК, расположенных в пешей доступности от станций БКЛ*
Станция БКЛ
Дублирующая
Дата открытия
ЖК
Корпус
Средняя цена кв.м., тыс. рублей
Динамика средней цены
за полгода до открытия станции
через 2 месяца после открытия станции
в корпусе
в Москве за аналогичный период
Петровский парк
да
26 февраля 2018
ВТБ Арена Парк
корп. 2
722,7
723,0
0,0%
2%
корп. 6
266,3
265,7
-0,2%
2%
корп. 7
282,9
283,6
0,3%
2%
корп. 10
366,7
363,9
-1%
2%
корп. 11
359,1
357,0
-1%
2%
корп. 12
432,9
432,9
0,0%
2%
Хорошевская
да
26 февраля 2018
Династия
корп. 1
213,3
218,3
2%
2%
ЦСКА
нет
26 февраля 2018
Прайм Тайм
корп. 1
265,7
307,2
16%
2%
Лефортово
нет
27 марта 2020
Лефорт
корп. 3
188,8
223,6
18%
5%
Электрозаводская
да
31 декабря 2020
Резиденции архитекторов
корп. 1
291,0
347,8
20%
17%
корп. 2
302,2
374,7
24%
17%
корп. 3
291,3
332,4
14%
17%
корп. 4
316,8
345,8
9%
17%
корп. 5
278,5
338,6
22%
17%
корп. 8
250,1
303,3
21%
17%
Народное Ополчение
нет
1 апреля 2021
Велтон Парк
корп. 11.1
339,5
361,0
6%
26%
корп. 11.2
372,3
383,0
3%
26%
корп. 11.3
380,7
426,2
12%
26%
Аминьевская
нет
7 декабря 2021
Вестердам
корп. 3
357,4
385,2
8%
15%
Зюзино
нет
7 декабря 2021
Оникс
370,6
399,9
8%
15%
Новаторская
нет
7 декабря 2021
Призма
296,7
339,7
15%
15%
Кунцевская
да
7 декабря 2021
Шоме
корп. А
389,5
464,1
19%
15%
корп. Б
350,2
459,5
31%
15%
Воронцовская
да
7 декабря 2021
Эвер
корп. 1
308,3
405,1
31%
15%
корп. 3
324,7
408,8
26%
15%
Варшавская
нет
1 марта 2023
Лайф Варшавская
корп. Б8
346,3
366,4
6%
2%
корп. Б9
397,3
415,7
5%
2%
корп. Б10
398,3
422,8
6%
2%
корп. К4
378,4
398,7
5%
2%
корп. К5
339,7
364,2
7%
2%
Марьина Роща
да
1 марта 2023
Мод
корп. 3 (M)
408,9
418,8
2%
2%
корп. 7 (D)
411,1
431,3
5%
2%
Сокольники
да
1 марта 2023
Резиденция Сокольники
356,4
371,1
4%
2%
Нагатинский Затон
нет
1 марта 2023
Ривер Парк
фаза 2 корп. 4
375,6
401,1
7%
2%
Кленовый бульвар
нет
1 марта 2023
2%
Рижская
да
1 марта 2023
Сокольнический вал 1
корп. 1
276,4
283,5
3%
2%
корп. 2
282,9
286,0
1%
2%
* Не вокруг всех станций БКЛ есть новостройки в пешей доступности, продажи в которых шли на момент их открытия. Это “Каширская”, “Каховская”, “Проспект Вернадского”, “Нижегородская”, “Текстильщики”, “Мневники”, “Давыдково”. Еще около 3-х станций такие ЖК есть, но продажи в них не шли в выбранные промежутки времени (6 месяцев до открытия и 2 месяца после открытия). Это “Печатники”, “Авиамоторная” и “Савеловская”. Около станции “Терехово” расположен премиальный ЖК “Остров”, однако он не включен в выборку - в дорогих сегментах доступность общественным транспортом перестает быть ключевым ценообразующим фактором. Аналогичная ситуация с ЖК “Река” около станции “Мичуринский проспект”.
Источник: Циан.Аналитика

«Эффект от запуска Большой кольцевой линии оказался более сильным, чем от открытия отдельных станций. Особенность БКЛ в том, что многие новые станции создаются на базе уже ранее существующих, дублируют их, т.е. кардинального изменения транспортной доступности (а значит, и повышения уровня цен в новостройках) не происходит. Скорее речь идет о росте привлекательности района в целом за счет увеличения разнообразия маршрутов и, во многих случаях, снижения времени на дорогу, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Большую роль в повышении транспортной доступности БКЛ сыграла в тех районах, где раньше не было метро в комфортной пешей доступности. Там открытие новых станций и запуск кольцевого движения оказали большее влияние на рост цен, чем в районах с дублирующими станциями».

Компания: ЦИАН

Количество показов: