В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость изучили экспозицию на рынке загородной недвижимости Подмосковья и динамику цен с начала года. Так, первичное предложение вдоль Минского шоссе дорожает: средняя стоимость коттеджей повысилась на 46%, блокированной застройки – на 44%, а УБП – в 1,5 раза. На Киевском направлении, напротив, отмечено снижение медианных цен у всех форматов недвижимости: коттеджи подешевели на 31%, блокированная застройка на 24%, УБП – на 29%. В настоящее время в ¾ загородных проектах предоставляются скидки, но только реальным клиентам, готовым подписать договор. В среднем дисконт составляет 5–7%, но может доходить и до 20%.
На вторичном загородном рынке экспонируются 148,92 тыс. объектов. В этом секторе о подорожании недвижимости речь не ведется. Напротив, средние цены повсеместно снижаются – с одной стороны, из экспозиции уходят более дорогие ликвидные лоты, с другой, низкий спрос заставляет собственников пересматривать цены. Аналитики компании составили список из 5 районов Московской области с максимальным снижением средней стоимости вторичных загородных объектов.
На первичном загородном рынке Московской области в настоящее время на продажу выставлены 45 тыс. объектов (против 41,2 тыс. в начале этого года) в 635 поселках (в начале года их было 608) – главным образом прирост произошел за счет участков без подряда (УБП), подсчитали в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость. Сегодня в составе экспозиции коттеджи и участки с подрядом (УСП) занимают 10,2% (4,6 тыс. шт. против 4,5 тыс. шт. в начале года), блокированная застройка – 1,8% (и в начале года, и сейчас – 800 шт.), на УБП приходится 88% (39,6 тыс. шт. против 35,9 тыс. шт. в январе).
Среднестатистический коттедж (или УСП) на загородной «первичке» сейчас оценивается в 25,8 млн руб. – в начале года 28,3 млн руб. Медианная цена объекта блокированной застройки – 25,7 млн руб. против 31,3 млн руб. в январе. Усредненная стоимость УБП составляет сегодня 3,6 млн руб., с начала года она увеличилась на 200 тыс. руб.
Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость составили списки направлений с наибольшим повышением и понижением средней стоимости первичного предложения разных форматов с начала этого года.
Так, более всего коттеджи подорожали на Симферопольском (+64%), Минском (+46%), Дмитровском (+30%), Алтуфьевском (+16%) и Варшавском (+12%) направлениях.
Самое большое повышение средней стоимости объекта блокированной застройки (таунхаусы, дуплексы) зафиксировано на Минском (+44%), Волоколамском (+29%), Варшавском (+26%), Ярославском (+20%) и Рублево-Успенском (+12%) направлениях.
Средняя цена предложения участков без подряда максимально повысилась вдоль Ленинградского (+104%), Домодедовского (+76%), Минского (+50%), Егорьевского (+36%), а также Симферопольского и Ярославского (у каждого +34%) шоссе.
Направления Подмосковья с максимальным повышением средней стоимости первичных коттеджей с начала 2023 г.
|
Направление МО |
Средняя стоимость коттеджа в январе–23, млн руб. |
Средняя стоимость коттеджа в июле–23, млн руб. |
Динамика
|
|
Симферопольское |
15,3 |
25,1 |
64,00% |
|
Минское |
32,2 |
47,2 |
46,00% |
|
Дмитровское |
16,9 |
22,1 |
30,00% |
|
Алтуфьевское |
81,4 |
94,8 |
16,00% |
|
Варшавское |
26,9 |
30,2 |
12,00% |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Направления Подмосковья с максимальным повышением средней стоимости первичных объектов блокированной застройки с начала 2023 г.
|
Направление МО |
Средняя стоимость объекта блокированной застройки в январе–23, млн руб. |
Средняя стоимость объекта блокированной застройки в июле–23, млн руб. |
Динамика
|
|
Минское |
37,2 |
53,6 |
44,00% |
|
Волоколамское |
15,7 |
20,3 |
29,00% |
|
Варшавское |
610,0 |
768,5 |
26,00% |
|
Ярославское |
13,1 |
15,7 |
20,00% |
|
Рублево-Успенское |
22,3 |
25,0 |
12,00% |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Направления Подмосковья с максимальным повышением средней стоимости УБП с начала 2023 г.
|
Направление МО |
Средняя стоимость УБП в январе–23, млн руб. |
Средняя стоимость УБП в июле–23,
|
Динамика
|
|
Ленинградское |
1,4 |
2,9 |
104,00% |
|
Домодедовское |
3,3 |
5,8 |
76,00% |
|
Минское |
1,7 |
2,5 |
50,00% |
|
Егорьевское |
1,7 |
2,3 |
36,00% |
|
Симферопольское |
2,0 |
2,6 |
34,00% |
|
Ярославское |
2,5 |
3,3 |
34,00% |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Самое значительное снижение медианной стоимости коттеджей с начала этого года было отмечено на Рублево-Успенском (–46%), Киевском (–31%) и Волоколамском (–16%) направлениях; четвертое место занимает Ленинградское шоссе (–13%), а пятое – Домодедовское шоссе (–12%).
Объекты блокированной застройки за рассматриваемый период более всего подешевели на Новорижском направлении (–26%), за ним следуют Киевское (–24%) и Домодедовское (–14%) шоссе; на 12% медианная стоимость уменьшилась на Дмитровском и Симферопольском шоссе.
Наибольшее снижение средней стоимости УБП зафиксировано вдоль Киевского (–29%), Волоколамского (–20%) и Носовихинского (–11%) шоссе; далее в списке Каширское (–10%) и Новорязанское (–7%) направления.
Направления Подмосковья с максимальным снижением средней стоимости первичных коттеджей с начала 2023 г.
|
Направление МО |
Средняя стоимость коттеджа в
|
Средняя стоимость коттеджа в июле–23, млн руб. |
Динамика
|
|
Рублево-Успенское |
147,6 |
79,5 |
–46,00% |
|
Киевское |
53,7 |
36,8 |
–31,00% |
|
Волоколамское |
24,9 |
20,9 |
–16,00% |
|
Ленинградское |
26,4 |
23,1 |
–13,00% |
|
Домодедовское |
12,7 |
11,2 |
–12,00% |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Направления Подмосковья с максимальным снижением средней стоимости первичных объектов блокированной застройки с начала 2023 г.
|
Направление МО |
Средняя стоимость объекта блокированной застройки в январе–23, млн руб. |
Средняя стоимость объекта блокированной застройки в июле–23, млн руб. |
Динамика с начала года |
|
Новорижское |
47,2 |
35,1 |
–26,00% |
|
Киевское |
19,3 |
14,7 |
–24,00% |
|
Домодедовское |
13,1 |
11,2 |
–14,00% |
|
Дмитровское |
18,9 |
16,7 |
–12,00% |
|
Симферопольское |
18,4 |
16,2 |
–12,00% |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Направления Подмосковья с максимальным снижением средней стоимости УБП с начала 2023 г.
|
Направление МО |
Средняя стоимость УБП в январе–23, млн руб. |
Средняя стоимость УБП в июле–23,
|
Динамика с начала года |
|
Киевское |
4,6 |
3,3 |
–29,00% |
|
Волоколамское |
4,1 |
3,3 |
–20,00% |
|
Носовихинское |
1,3 |
1,1 |
–11,00% |
|
Каширское |
2,5 |
2,2 |
–10,00% |
|
Новорязанское |
1,4 |
1,3 |
–7,00% |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
«Первичный рынок загородной недвижимости специфичен тем, что почти 90% экспозиции занимают участки без подряда, а в этом секторе основной инструмент конкуренции – цена. Продавцы поселков с УБП для стимулирования сбыта используют скидки – например, при 100-процентной оплате или при покупке сразу нескольких участков, – рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
– Что касается более организованного подсегмента – коттеджей и таунхаусов, то здесь встречаются не только ценовые инструменты привлечения покупателей, но бонусы и акции, похожие на те, что мы видим на первичном рынке городского жилья. Скидки, как и на рынке новостроек, далеко не всегда афишируются, часто они предлагаются в процессе личных переговоров с конкретным покупателем.
Сейчас в ¾ первичных загородных проектов предоставляются скидки реальным клиентам, т.е. готовым приобрести объект и подписать договор. Размер дисконта зависит от ценового сегмента: в эконом и комфорт он меньше, потому что цены ниже, в элитном больше, так как больше бюджеты покупки. В среднем порядка 5–7%, но в отдельных проектах могут доходить до 20%.
У серьезных застройщиков, которые давно работают на загородном рынке и имеют определенную репутацию и сложившийся имидж, более распространены различные акции и встречаются интересные ипотечные предложения. Тут прослеживается закономерность: чем крупнее и известнее компания, тем привлекательнее и вариативнее условия покупки дома в ее проекте».
По словам Дмитрия Таганова, сегодня покупателей загородного жилья интересуют не только и не столько скидки, их внимание привлекают проекты, которые отличаются осязаемыми преимуществами – например, где недвижимость продается по ДДУ, как в секторе новостроек, или проекты в высокой стадии готовности. Но пока их мало, и организованный сегмент на загородном рынке достаточно узок. Объем предложения по-прежнему ограничен, и по-прежнему проблема в дефиците.
На вторичном рынке загородной недвижимости покупателям предлагаются 148,92 тыс. объектов, с начала года их число увеличилось на 35,9%. В настоящее время 69,7% вторичной экспозиции занимают дома – дачи и коттеджи, 29,4% – участки, 0,9% – доли. По свидетельству специалистов ИНКОМ-Недвижимость, в этом секторе загородного жилья о подорожании сейчас речь не идет – спрос ввиду недостатка качественного предложения слабый.
В Подмосковье есть только три района, где зафиксирована малозначимая положительная динамика средней стоимости домов с начала года – это Павлово-Посадский (+3,4%, до 2,03 млн руб.), Орехово-Зуевский (+1,1%, до 1,47 млн руб.) и Балашихинский (+1,1%, до 11,09 млн руб.).
В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость составили рейтинг районов Московской области с максимальным снижением медианной стоимости вторичных загородных домов. На первом месте Одинцовский район: с января –34,6%; второе место занимает Истринский район, где дома подешевели на 34,4%, за ним Химкинский район со снижением средней стоимости на 30,7%. В этих локациях традиционно стоимость загородного жилья высокая – неудивительно, что в отсутствие активного спроса собственники вынуждены пересматривать цены, кроме того, из экспозиции ушли наиболее ликвидные и дорогие предложения, что уменьшило среднестатистический показатель. Также в ТОП-5 вошли удаленные Шаховской и Лотошинский районы, где предлагаются недорогие объекты, – здесь средняя стоимость уменьшилась на 26,4% и 26,2% соответственно.
Районы Подмосковья с максимальным снижением средней стоимости объектов на вторичном рынке загородной недвижимости
|
Район МО |
Средняя стоимость лота в январе–23,
|
Средняя стоимость лота в июле–23,
|
Динамика с начала года |
|
Одинцовский |
68,96 |
45,07 |
–34,6% |
|
Истринский |
26,41 |
17,31 |
–34,4% |
|
Химкинский |
23,42 |
16,22 |
–30,7% |
|
Шаховской |
1,58 |
1,16 |
–26,4% |
|
Лотошинский |
1,43 |
1,06 |
–26,2% |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Количество показов: