Исполняется год с момента открытия двух линий МЦД - D3 и D4. Запуск Московских центральных диаметров улучшил транспортную доступность многих территорий Московской области, в том числе и тех, где раньше существовало частое, но не тактовое движение поездов.
Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как запуск МЦД повлиял на динамику цен на вторичном рынке в домах, расположенных вблизи станций новых маршрутов.

Методика
Были отобраны квартиры на вторичном рынке Московской области, продающиеся в домах, находящихся в радиусе 2 км от станций МЦД-3 и МЦД-4 (учитывались только станции на территории Московской области).
Станции, в 2-км радиусе которых продается менее 100 квартир на вторичном рынке, в выборку не вошли.
“Премией за МЦД” будем считать ситуацию, когда цены на жилье вокруг станций росли быстрее, чем в целом по Московской области, или снижались не так сильно. Например, с августа 2022 г. по август 2023 г. квадратный метр на вторичном рынке в домах рядом со станцией “Реутов” вырос в цене на 3,4%, рядом со станцией “Апрелевка” - подешевел на 4,3%, а в целом по Московской области - подешевел на 0,4%. “Премия за МЦД” у станции “Реутов” составила 3,4-(-0,4)=3,8 п.п. У станции “Апрелевка”, где разница составила -4,3-(-0,4)=-3,9 п.п., “премии за МЦД” нет, получилась “антипремия”.

За год до запуска двух новых диаметров цены на вторичном рынке вокруг анализируемых станций МЦД-3 увеличились в среднем на 1,8%, вокруг станций МЦД-4 - на 1,2%. Для сравнения, в целом по Московской области с августа 2022 г. по август 2023 г. “квадрат” на вторичке практически не изменился в цене (подешевел на 0,4%). Т.е. “премия за МЦД” в среднем по локациям составила 2,2 п.п. и 1,6 п.п. соответственно.
Более выраженный рост связан не столько с улучшением транспортной доступности данных территорий (все же это не новый транспорт, а просто усовершенствование уже существующего), сколько с информационным фоном и возможностью позиционирования.
“Премия за МЦД” присутствовала у 12 из 15 анализируемых станций МЦД-3 и 5 из 6 станций МЦД-4. Особенно заметные различия с динамикой в среднем по Подмосковью были в районах станций “Красково”, “Панки” (г.о. Люберцы), “Отдых” (Жуковский), “Лесной городок” (Одинцовский г.о.) и “Реутов” (Реутов). При этом около “соседних” станций - Малаховка, Люберцы и Апрелевка - напротив, цены на вторичке снизились даже сильнее, чем в целом по Московской области.

Если за год до открытия новых диаметров информационный фон привел к более быстрому рост цен в районах вокруг станций, то за год после запуска движения подобной закономерности уже не прослеживается. У половины анализируемых станций обоих диаметров присутствует “премия за МЦД”, у другой половины, напротив, цены растут медленнее, чем в среднем по Подмосковью (или снижаются быстрее). В среднем по региону за последний год “квадрат” на вторичке подорожал на 1,7%, в то время как в среднем по локациям около МЦД-3 - на 1,1%, около МЦД-4 - на 1,3%. Т.е. получилась “антипремия” в 0,6 и 0,4 п.п. соответственно.
Одна из причин отсутствия “премии” - не полная завершенность проекта: пока что готовы не все станции, подвижной состав частично остается устаревшим, имеются перебои в расписании движения. Информационный фон и возможность позиционирования уже не играют большой роли, как это было до запуска диаметров.
«В прошлом году было запущено движение по двум новым диаметрам. Пока что “премия за МЦД” в районах, прилегающих к станциям, была зафиксирована лишь до их запуска благодаря информационному фону, затем динамика цен практически не отличалась от средней по региону, в т.ч. из-за частичной незавершенности проекта. До момента запуска всех пересадочных узлов, полного обновления подвижного состава и налаживания четкого движения с тактовым расписанием в районах, прилегающих к станциям, сохраняется потенциал роста цен, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитика. – Кроме того, по итогам одного года (когда, к тому же, цены в регионе стагнировали) делать выводы о влиянии МЦД на рынок рано - есть и отложенный эффект от инвестиций в инфраструктуру региона в целом».

Компания: ЦИАН

Количество показов: