Распространение жилой застройки в Москве все меньше коррелирует с «рисунком» торговой инфраструктуры. И это вполне закономерно. По мере истощения фонда земельных участков в хорошо освоенных локациях, девелоперы уже давно вынуждены сдвигаться в пояс бывших промышленных зон. Сеть социальных объектов на этих территория нужно создавать с нуля. Как результат, в некоторых районах на 1 кв. м торговой площади приходится 10-20 кв. м сданного или строящегося жилья. А, например, в районах Молжаниновский и Метрогородок современные ТЦ вообще отсутствуют. Эти данные были получены в ходе недавнего исследования, проведенного специалистами УК «САМПА».
С 2021 г. по настоящее время московские застройщики сдали более 17 млн кв. м жилья (без ТиНАО, проектов реконструкции и домов, возводимых муниципальными компаниями). Наибольший вклад в этот показатель внесли районы Даниловский, Хорошево-Мневники, Раменки, Очаково-Матвеевское, Покровское-Стрешнево и Западное Дегунино. В каждой из перечисленных локаций введено 500+ тыс. кв. м квартир и апартаментов. Планку в 400 тыс. кв. м преодолели районы Останкинский, Пресненский, Хорошевский, Рязанский и Люблино. От 300 до 400 кв. м на счету Лефортово, Кунцево, Дмитровского и Головинского районов. Кроме того, еще в 11 районах сдано по 200-300 кв. м жилой недвижимости.
Совокупная площадь квартир и апартаментов в 650 строящихся корпусах оценивается в 10,5 млн кв. м. Большинство мест в первой двадцатке этого зачета принадлежит перечисленным выше локациям. К ним присоединились районы Можайский, Молжаниновский, Южное Бутово, Метрогородок, Бутырский, Хамовники, Дорогомилово, Замоскворечье и Печатники.
На основе обоих списков аналитики УК «САМПА» составили топ-25 муниципальных образований «старой» Москвы, в границах которых сосредоточено больше всего сданных и строящихся объектов недвижимости.
Для каждого из них был установлена степень обеспеченности торговой инфраструктурой (отношение жилой площади в ЖК к арендной площади в ТЦ). Как правило, на территории района функционируют от одного до четырех торговых центров, вмещающих более 3 тыс. кв. м GLA. К исключениям относятся Даниловский район, где открыты восемь ТЦ, а также Метрогородок и Молжаниновский район, в которых качественные торговые центры вообще отсутствуют. Правда, в этом пункте требуется внести важное уточнение. На самой границе с Молжаниновским районом построен ТРЦ «МЕГА Химки». Если включить его 175 тыс. кв. м арендопригодной площади в районную статистику, то Молжаниновский был бы на втором месте рейтинга с результатом 2,6 кв. м готового и строящегося жилья на 1 кв. м GLA. Метрогородок, большую часть которого покрывают деградировавшие индустриальные ландшафты и обширная лесопарковая зона «Лосиный остров», оказался даже в менее благоприятных условиях. Жителям местных новостроек в лучшем случае придется ходить за покупками в ТЦ «Место встречи Янтарь», удаленного от границ района на 1 км.
Среди всех участников топ-25 оптимальным балансом отличается Хорошевский район.
Здесь на 1 кв. м торговой недвижимости введено 1,4 кв. м жилья и еще 0,9 кв. м пребывает на различных стадиях строительства. Для Дорогомилово соотношение измеряется 0,5 кв. м и 3,5 кв. м соответственно. Его ближайшие соседи по рейтингу – Люблино и Щукино (у них по 4,7 кв. м нового жилья на 1 кв. м торговой площади). Нормальным может считаться показатель в 5-8 кв. м жилой недвижимости на 1 кв. м GLA. Он характерен для районов Южнопортовый, Пресненский, Нижегородский, Лефортово, Рязанский, Солнцево, Даниловский, Кунцево, Головинский и Южное Бутово.
У таких муниципальных образований, как Москворечье-Сабурово и Можайский район, пропорция поднимается выше отметки 1 к 10, а у Раменок и Останкинского района она выходит за 1 к 20. В случае Покровского-Стрешнево, Западного Дегунино, Очаково-Матвеевского и Бутырского района речь идет уже о 30-40 кратном перевесе. Максимум зафиксирован в Хорошево-Мневниках. На протяжении последних нескольких лет они остаются одним из крупнейших очагов застройки и стабильно входят в топ-5 самых востребованных локаций. При этом локация располагает мизерными ресурсами в плане торговой инфраструктуры. Несколько выправить дисбаланс сможет дебют ТЦ «Место встречи Патриот», анонсированный на конец 2024 г. С вводом проекта районный показатель GLA почти удвоится. Но в основном формирование локального каркаса торговой недвижимости зависит от усилий девелоперов, работающих с жилыми комплексами.
Вместе с тем, ряд локаций, густо насыщенных торговой инфраструктурой, смещены на периферию девелоперской активности. Яркий пример – районы Марьино и Кузьминки на юго-востоке Москвы. Треть всех ТЦ Западного административного распределена по районам Крылатское, Тропарево-Никулино и Проспект Вернадского, которые также принадлежат к числу аутсайдеров жилищного строительства.
Топ-25 районов «старой» Москвы по суммарному объему сданного и строящегося жилья на протяжении 2021-2028 гг.
Район Отношение жилой площади квартир и апартаментов к арендопригодной площади торговых центров Отношение потенциального количества жильцов в сданных и строящихся корпусах к объему дневного траффика в ТЦ Введенные корпуса (с 2021 г.) Строящиеся корпуса Хорошевский 1,4 0,9 0,25 Дорогомилово 0,5 3,5 0,06 Люблино 2,7 2,0 0,45 Щукино 2,9 1,8 0,24 Южнопортовый 3,0 2,7 0,46 Пресненский 3,0 3,1 0,15 Нижегородский 3,3 2,9 1,43 Лефортово 4,1 2,1 0,73 Рязанский 5,3 1,0 0,88 Солнцево 4,8 2,2 1,07 Даниловский 3,2 4,0 0,45 Кунцево 5,0 2,7 0,29 Головинский 6,6 1,6 0,50 Южное Бутово 4,6 (2,0)* 3,8 (1,6)* 0,57 (0,33)* Москворечье-Сабурово 8,3 5,6 0,47 Можайский 6,9 8,3 0,85 Раменки 10,5 10,7 0,93 Останкинский 20,3 0,9 1,09 Покровское-Стрешнево 13,6 17,2 1,76 Бутырский 14,6 (3,0)** 21,8 (4,5)** 1,99 (0,66)** Западное Дегунино 23,7 15,6 0,88 Очаково-Матвеевское 22,3 18,0 2,79 Хорошево-Мневники 58,7 62,4 4,75 Молжаниновский 0 (1,3)*** 0 (1,3)*** 0 (0,32)*** Метрогородок 0 0 0
*С учетом ТРЦ «Бутово Молл»
**С учетом ТК «Савеловский»
***С учетом ТРЦ «Мега Химки»
Чтобы определить, насколько вырастет нагрузка на действующую торговую инфраструктуру в районах с активной застройкой, необходимо ввести еще один параметр. Он вычисляется как результат деления потенциальной численности жителей в новостройках на стандартный объем ежедневного траффика по всем ТЦ района. Ниже всего этот коэффициент в Дорогомилово – 0,06. За ним на значительной дистанции следуют районы Пресненский (0,15), Щукино (0,24), Хорошевский (0,25) и Кунцево (0,29). На отметке в 0,5 или рядом с ней находятся Люблино, Москворечье-Сабурово, Южное Бутово, Южнопортовый, Даниловский, Головинский районы. Во всех этих локациях торговая инфраструктура должна относительно беспроблемно справиться с притоком новой покупательской аудитории. К единице приближаются показатели Лефортово, Раменок, Западного Дегунино, Можайского и Рязанского района. Еще сильнее будет ощущаться давление в Солнцево, Покровском-Стрешнево Останкинском и Нижегородском районах. В Бутырском районе к 2028 г. новоселов будет вдвое больше, чем сейчас способны принять ТЦ на его территории (правда, если учитывать ТК «Савеловский», пропорция опустится до 0,66), в Очаково-Матвеевском – почти втрое, а в Хорошево-Мневниках – без малого впятеро.
«Сегодня мы наблюдаем серьезную трансформацию рынка торговой недвижимости. Во многом она обусловлена освоением строительными компаниями новых территорий, предполагающих квартальную застройку на месте бывших промышленных зон. Эти территории – «целина» с точки зрения социальной, и другой инфраструктуры тоже. Понятно, что торговая недвижимость там будет в формате стрит-ритейл и небольших ТЦ (до 7-8 тыс. кв. м GLA). Эти форматы наиболее понятны для застройщика, однако полностью заместить отсутствие классических торговых центров все равно не получится. Во-первых, для помещений на первых этажах новостроек обычно характерна небольшая нарезка – по 50-100 кв. м. Это самый ходовой продукт. Но арендаторам, которым нужны помещения по 500-1000 кв. м, трудно найти что-то подходящее. Во-вторых, клиентская аудитория стрит-ритейла довольно ограничена по своему функционалу. Для размещения парка развлечений, полноформатных магазинов одежды и обуви большого ресторана или мебельного магазина не обойтись без полноценного ТРЦ. И третье, шопинг внутри жилого комплекса – сугубо функциональный, он ориентирован на покупку необходимых вещей и продуктов. А посещение хорошего ТРЦ может придать этому процессу развлекательную и эмоциональную составляющую, что тоже играет очень важную роль», – убеждена Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА».
Компания: ЦИАН
Количество показов: