Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как изменилась территориальная структура сделок и объёма активного предложения на рынке новостроек столичного региона за последние 5 лет. За 5 лет доля Москвы в числе ДДУ в столичном регионе выросла с половины до 2/3
5 лет назад число сделок в Москве и Московской области было сопоставимым - на столицу приходилось 52% всех ДДУ, на область - 48%. К 2024 г. Москва значительно опередила соседний регион - теперь на неё приходится уже 66% сделок, т.е. каждые 2 из 3 сделок заключаются в столице.
Одна из причин переориентации спроса в Москву - запуск льготной ипотеки, которая, во-первых, сделала недвижимость для многих покупателей более доступной, а во-вторых, привлекла на столичный рынок большое число инвесторов. Выросла и доля Москвы в структуре предложения (в т.ч. за счёт расширения числа участков, доступных девелоперам для освоения), что также сказалось на структуре спроса - если в 2019 г. на неё приходилось 52% активных лотов, то в 2024 г. - 63% (максимальный показатель был в 2022 г. - 65%).
Доля Москвы в спросе выросла за счёт Новой Москвы и районов от Садового кольца до ТТК
Рост доли Москвы происходил, в первую очередь, за счёт увеличения вклада территорий от Садового кольца до ТТК, от ТТК до МКАД и в дальнем поясе Новой Москвы.
Т.е. в пределах «старой» Москвы спрос увеличивался в «срединных» районах - не таких дорогих как внутри Садового кольца, но и более комфортных с точки зрения транспортной доступности, чем районы за пределами кольцевой автодороги. Доля локаций расположенных между Садовым кольцом и ТТК с 2019 г. увеличилась в 2 раза за счёт эффекта низкой базы, теперь эти локации по числу сделок опережают территории за МКАД (без учёта Новой Москвы).
В Новой Москве доля ближнего пояса в структуре спроса в эти годы практически не менялась, зато в 2 раза вырос вклад дальнего пояса, который стал застраиваться позже и где цены заметно ниже. В результате, если в 2019 г. число сделок в ближнем поясе Новой Москвы почти в 3 раза превышало число сделок в дальнем поясе, то сейчас разрыв только в 1,5 раза.
В Московской области снизилась доля сделок в более дорогом ближнем поясе, в то время как вклад среднего и дальнего поясов практически не изменился. В структуре предложения доля столицы увеличивалась до 2022 г.
Структура предложения на рынке новостроек во многом определяет структуру сделок. Здесь на протяжении последних 5 лет имели место разнонаправленные тренды: до 2022 г. вклад столицы рос (с 52% в 2019 г. до 65% в 2022 г.), затем снизился (до 63%). С 2019 по 2022 гг. заметно росла доля районов между Садовым кольцом и ТТК, а также снижалась доля ближнего Подмосковья (здесь тренд сохранился и в 2023-2024 гг.). Ощутимо увеличилась доля дальнего пояса Новой Москвы (опередив районы за МКАД в «старой» Москве). Вклад ближнего пояса Новой Москвы также увеличился. Сейчас на ТиНАО приходится 17% всего активного предложения, в то время как в 2019 г. - 11%, т.е. застройщики стали чаще выходить в Новую Москву, где больше свободных площадок и ниже уровень цен. Самые популярные районы Москвы - Сосенское, Даниловский и Хорошёво-Мнёвники - неизменно в топе по числу ДДУ
Самые популярные районы Москвы для покупки квартиры на первичном рынке в 2024 г. – поселение Сосенское, Даниловский, Хорошёво-Мнёвники, Покровское-Стрешнево и поселение Рязановское. Суммарно в этих районах было заключено 28% от всего числа ДДУ в новостройках Москвы.
В поселении Сосенское самый большой объём активного предложения на первичном рынке Москвы – здесь запуск Сокольнической линии метро активизировал застройку полей бывшего совхоза «Коммунарка» (при прочих равных, где больше квартир в продаже, там и больше сделок). Кроме того, здесь удачное соотношение «цена-качество»: стоимость «квадрата» заметно ниже среднегородской, а многие локации (рядом с метро) уже не уступают в качестве жизни и обеспеченности инфраструктурой территориям внутри МКАД. Локация сохраняет свою лидирующую позицию - на первом месте она был и 5 лет назад.
В Даниловском районе много новых ЖК на бывшей территории ЗиЛа и в промзоне у Павелецкого вокзала. Кроме того, район расположен недалеко от центра, при этом цены там ниже, чем в локациях ЦАО и многих других районах с похожим положением в пределах города.
Район Хорошёво-Мнёвники лидирует за счёт популярности ЖК «Остров» (где стартовали продажи в новых корпусах), высокий спрос на который обусловлен уникальностью проекта: впервые с начала 1990-х гг. в Москве строится новый жилой район на неосвоенной ранее территории с приятным окружением (в излучине Москва-реки, с видом на парки, с хорошей транспортной доступностью).
В районе Покровское-Стрешнево большой объём предложения, идёт активная застройка Тушинского аэрополя. Поселение Рязановское также в лидерах по числу активных лотов.
Если сравнить список 10 районов Москвы с наибольшим число сделок в 2024 г. с аналогичным перечнем в 2019 г., то 5 из 10 локаций неизменно будут в топе: поселения Сосенское (сохранило лидирующую позицию) и Десёновское, районы Даниловский, Хорошёво-Мнёвники и Раменки. Топ-10 районов* Москвы по числу сделок на рынке новостроек в 2019 г. и в январе-октябре 2024 г.

Район Доля в общем числе ДДУ в Москве в 2019 г. Район Доля в общем числе ДДУ в Москве в 2024 г.
1 Сосенское 12% 1 Сосенское 12%
2 Московский 7% 2 Даниловский 6%
3 Десеновское 4% 3 Хорошёво-Мнёвники 3%
4 Хорошёво-Мнёвники 3% 4 Покровское-Стрешнево 3%
5 Некрасовка 3% 5 Рязановское 3%
6 Даниловский 3% 6 Западное Дегунино 3%
7 Рязанский 3% 7 Филимонковское 3%
8 Раменки 3% 8 Очаково-Матвеевское 3%
9 Солнцево 2% 9 Десёновское 3%
10 Внуковское 2% 10 Раменки 2%
* районы приведены по перечню до административно-территориальной реформы 2024 г. Источник: Циан.Аналитика

«За последние 5 лет доля Москвы в общем числе сделок на рынке новостроек столичного региона заметно увеличилась - с 52% до 66%. Особенно сильно нарастили свои позиции территории в дальнем поясе Новой Москвы, а также в границах между Садовым кольцом и ТТК, – комментирует Елена Бобровская (Лапшина), эксперт Циан.Аналитика. – Учитывая, что доля Москвы в объеме активного предложения больше не растет, а льготная ипотека завершена, вклад столицы в общее число ДДУ в регионе, вероятно, перестанет увеличиваться».

Компания: ЦИАН

Количество показов: