Итоги 2024 г. на рынке аренды: «несостоявшиеся покупатели» разогнали спрос и цены

В целом динамика близка к стандартным сезонным трендам, но есть и отличия - как и в прошлом году, рост ставок начался уже в июне (хотя в предыдущие годы он фиксировался лишь со второй половины июля). Принципиальное отличие от динамики прошлого года заключается в том, что резкий рост июня-сентября сменился снижением в октябре-декабре, чего не наблюдалось год назад (периода снижения фактически не было, вместо этого ставки стагнировали).

На рост ставок в этом году помимо сезонных факторов повлияло происходящее на рынке купли-продажи: рост ключевой ставки, сворачивание льготной ипотеки и ужесточение условий по семейной и IT-программам привели на рынок «несостоявшихся покупателей» ровно в сезонный пик спроса на рынке аренды, что привело к рекордному росту спроса, а значит и ставок.
В октябре сезонное снижение спроса, рост предложения (а значит, и конкуренции), формирование разрыва между ростом ставок и индексацией зарплат (рост ставок последние 2 года слишком сильно опережал темпы роста реальных доходов арендаторов) привели к ценовой коррекции. В октябре-декабре ставки в большинстве городов снижаются, но пока что остаются более высокими, чем перед началом их увеличения в июне 2024 г. За 3 месяца (с сентября по декабрь) в среднем по городам «однушки» стали дешевле на 4%, «двушки» - на 8%. Особенно сильно снизились цены в однокомнатных квартирах в Нижнем Новгороде (-11%) и Санкт-Петербурге (-10%), в двухкомнатных - в Новокузнецке (-26%) и Саратове (-20%). В Новокузнецке, Рязани, Тольятти, Хабаровске, Омске и Оренбурге однокомнатные квартиры в декабре сдаются дороже, чем в сентябре. В Набережных Челнах и Перми рост сохранился в «двушках». Севастополь - единственный город, где рост ставок сохраняется и в однокомнатных, и в двухкомнатных квартирах.

В результате, в декабре 2024 г. средние ставки аренды в крупнейших городах на 19% выше, чем год назад для однокомнатных квартир и на 15% для двухкомнатных (в сентябре текущего года они были на 25% и 23% выше, чем в сентябре 2023 г.). Положительная динамика во всех города, кроме Иркутска (там «двушки» сейчас на 6% дешевле, чем год назад). В лидерах по росту цен за год Рязань (+41% в «однушках» и +36% в «двушках»), Ижевск (+35% и +39%), Волгоград (+33% и +21%), Ставрополь (+19% и +47%), Тольятти (+28% и +39%) - всё это города с относительно низкими ставками аренды. Т.е. рост рынка в 2024 году обеспечили, прежде всего, более дешёвые локации.

В активный сезон спрос на рынке был на 5% выше, чем в прошлом году

Активный сезон на рынке аренды в этом году начался в конце июня и продлился до середины сентября. Если в прошлом году спрос держался на высоком уровне даже в ноябре, то в 2024 г. уже в сентябре началось резкое снижение активности.

В июне-сентябре активность на рынке в этом году была немного выше, чем в прошлом - просмотров обяъвлений на сайте cian.ru было больше на 5%. Ключевой фактор, который привёл к росту в этом сезоне - совмещение высокого спроса со стороны «несостоявшихся покупателей» с традиционной сезонной активностью перед началом учебного года и бизнес-сезона. К декабрю активность снизилась до уровня декабря 2022 г. (в 2 раза ниже, чем в декабре 2023 г.).

К концу года выбор на рынке приближается к уровням весны 2023 г.

В конце 2023 г. на рынке аренды не произошло традиционного восстановления объёмов активного предложения, поэтому в 2024 г. рынок вступил с достаточно ограниченным выбором. Небольшой рост числа лотов фиксировался до марта текущего года, но всё равно выбор был в 2 раза ниже, чем год назад.
С июля объём предложения начал сокращаться на фоне роста активности, однако таких резких изменений как в 2023 г. не было.

Период снижения выбора был недолгим, и уже с октября количество лотов на рынке стало восстанавливаться, причём к декабрю показатель практически вышел на уровень весны 2023 г. (на 76% больше, чем в декабре прошлого года). Осенью на рынок долгосрочной аренды активно выходили собственники вторички, которые решили переждать период невысокого спроса и временно сдавать свои объекты, а также инвесторы, которые приобрели новостройки в период низких ставок.

«Драйвером роста активности и цен на рынке аренды в 2024 г. стало происходящее на рынке купли-продажи. Повышенный спрос со стороны “несостоявшихся покупателей”, наложившийся на стандартный сезонный рост привёл к тому, что ставки вновь побили исторические рекорды, увеличившись в сентябре на четверть относительно прошлого года, – комментирует Елена Бобровская (Лапшина), эксперт Циан.Аналитики. – В ближайшие месяцы важнее будут не сезонные циклы, а совокупность иных вводных: отраслевых факторов (связанных с ипотечным стандартом и лимитами на льготные ипотечные программы) и макроэкономических причин (курса рубля и ситуации на рынке труда). Если рынки новостроек и вторички сохранят сегодняшние уровни продаж, то продолжится тренд на коррекцию арендных ставок, начавшийся в октябре. Если же ужесточение регулирования выдачи ипотеки приведёт к дополнительному спаду на первичке, то тренд может развернуться в сторону подорожания аренды».