С отмены общего режима самоизоляции в России прошло два месяца. Аналитики Циан проанализировали, как восстанавливается рынок недвижимости в крупнейших городах РФ, и смог ли отложенный спрос компенсировать провальный по сделкам период «карантина». Эксперты отмечают отсутствие прямой зависимости между этапами снятия ограничительных мер и темпами восстановления активности клиентов в конкретном регионе. Быстрее всего спрос возвращается на первичный рынок, а также в сегмент долгосрочной аренды. По-прежнему в упадке находится сегмент посуточной аренды за счет отсутствия иностранных туристов и слабого внутреннего туристического потока.
Цены:
П Падение ставок аренды замедляется: в мае 2020 года снижение в крупнейших городах составило 7% против 1,3% в июне.
П Новостройки подорожали как во время самоизоляции, так и после нее. В среднем – на 1% в месяц, не только за счет прямого роста цен, но и уменьшения объема предложения на котловане.
П Снижение цен на вторичном рынке произошло только после завершения режима самоизоляции.
Спрос:
П Отложенный потенциальный спрос на вторичном рынке компенсировал «карантинное» падение активности: +1% относительно прошлого года. Лидерами по восстановлению спроса на вторичном рынке стали Воронеж, Красноярск и Екатеринбург. Москва – в конце списка.
П Льготная ипотека привела к увеличению потенциального спроса на новостройки на четверть относительно прошлого года. Быстрее всего восстанавливается активность в Красноярске, Москве и Екатеринбурге. Хуже всего – в Краснодаре, Омске и Уфе.
П Внутренний туризм не смог заместить отсутствие иностранных гостей: спрос на посуточную аренду сегодня ниже на 44%, чем в прошлом году. Самый большой провал – в туристических городах: Казани и Санкт-Петербурге.
П Уменьшение ставок аренды привело к оживлению рынка долгосрочной аренды: +16% относительно прошлого года (с «карантина» и на сегодняшний день).
П Интерес к загородной арене в крупнейших городах снижается после отмены самоизоляции.

Для анализа потенциального спроса эксперты посчитали количество просмотров объявлений на сайте cian.ru для городов-миллионников в период самоизоляции, а также после ее отмены (по сегодняшний день). Ежедневная аудитория сайта составляет почти 1,5 млн пользователей в день – примерно каждый сотый житель России ежедневно ищет жилье на cian.

1. Курс на восстановление: падение ставок аренды замедляется. Новостройки продолжают дорожать
Ценовая динамика - самая понятная и привычка метрика, которая отражает ситуацию со спросом в сегменте. Первичный рынок недвижимости оказался самым устойчивым к «коронакризису». Ежемесячно в городах-миллионниках на протяжении последнего полугодия средняя стоимость квадратного метра показывала положительную динамику (в среднем +1%), даже во время режима самоизоляции. Наибольший прирост цен был отмечен в апреле (+1,6%), напомним, именно в тот месяц была анонсирована программа льготной ипотеки на новостройки. В мае рост составил 1%, в июне – 0,9%.
Главные причины такой динамики:
П Льготное ипотечное кредитование под 6,5%.
П Рост доли продаж через эскроу-счета (порядка четверти сделок по РФ совершаются по новым правилам).
П Снижение девелоперской активности и уменьшения объема нового жилья на котловане.
Вторичный рынок недвижимости, в отличии от первичного, остался без льготного ипотечного кредитования. Однако и в апреле, и в мае 2020 года, средняя стоимость квадратного метра в городах-миллионниках показывала прирост в пределах 1%. Отрицательная динамика была отмечена только в июне (-1,3%). Эксперты объясняют такое падение инертностью рынка жилья: несмотря на все действующие ограничения, собственники неохотно идут на уступки. По этой причине последствия «карантина» в виде снижения средней стоимости мы видим уже после снятия режима самоизоляции. Главная проблема сегодня – это отсутствие потребительской уверенности и падение доходов населения. И если на первичном рынке стимулом к принятию решения становится льготная ипотека, ограниченная по времени несколькими месяцами, то на «вторичке» подобных активизирующих спрос факторов нет. В результате, по оценкам Циан, за 2 кв. 2020 года среднее время поиска покупателя увеличилось на месяц, а цены начинают снижение.
Самым мобильным и быстро реагирующим на любые изменения сегментом является рынок долгосрочной аренды. Именно поэтому еще в апреле – первый месяц самоизоляции – средняя ставка аренды снизилась на 5% в целом по городам-миллионникам. В мае снижение относительно предыдущего месяца составило уже 7%. Собственники активно предоставляли скидки, поскольку в период «карантина» поиск нового жилья становится нетривиальной задачей. Однако после снятия основных ограничений уже в июне отмечено уменьшение темпов падения ставок (-1,3%). Рынок долгосрочной аренды пока не вернулся к докризисным значениям, однако замедление падения говорит о начале восстановления сегмента после затянувшегося «коронакризиса».

Источник: Аналитический центр Циан
2. Вторичный рынок. Спрос.
По подсчетам Циан, за период самоизоляции общее число просмотров на вторичном рынке по всем городам-миллионникам снизилось на 18% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Ограничения на передвижения по городу, закрытие МФЦ и в целом неблагоприятная эпидемиологическая обстановка привели к приостановке решения жилищных вопросов на целый месяц. Только в конце апреля активность потенциальных клиентов стала выше прошлогодней. Несмотря на еще действующий на тот момент режим самоизоляции, жители крупнейших городов активно мониторили рынок: сформировался отложенный спрос.
После отмены режима самоизоляции число просмотров за последние 8 недель «посткарантинной жизни» на вторичном рынке оказалось выше на 17%, чем в прошлом году. Общая активность с периода самоизоляции и по сегодняшний день оказалась всего 1% выше, чем в прошлом году: за счет отложенного спроса рынок смог компенсировать провальный апрель.
Просмотры объявлений о продаже вторичной недвижимости в городах-миллионниках, в % к 2019 гг.

Источник: Аналитический центр Циан
Не все города-миллионники одинаково выходят из «коронакризиса». Самым успешным городом-миллионником стал Воронеж, где активность клиентов на вторичном рынке оказалась в полтора раза выше, чем в прошлом году даже с учетом режима самоизоляции. На 43% показатели выше в Красноярске, на 35% - в Екатеринбурге.
Не смогли компенсировать провальный апрель даже за счет отложенного спроса собственники в Уфе (-14%), Новосибирске (-6%), Перми (-5%), Москве (-3%). Эксперты отмечают отсутствие зависимости между спросом и стадией снятия ограничительных мер. Например, Москва находится уже на третьем этапе, Пермская область – на втором этапе, Новосибирская область и Башкортостан пока только начинают снимать ограничения и находятся на первом этапе.
Одновременно лидеры по восстановлению спроса (Воронеж и Красноярск) пока что находятся только на начальном этапе снятия ограничений.

Компания: ЦИАН

Количество показов: