Два месяца назад – 12 августа 2020 года – стали известны этапы переселения жителей хрущевок, вошедших в программу реновации. Собственники не готовы ждать: за два месяца предложение по продаже в домах с расселением после 2029 года выросло в два раза. Продавцы домов с расселением в «первую волну» подняли цены на 7%. Эксперты Циан выяснили, как еще отреагировал рынок на объявленные этапы расселения, и насколько жилье с перспективой сноса интересно покупателям.
12 августа Правительство Москвы представило этапы расселения домов по программе реновации. Снос будет проходить в три этапа:
П Этап I: 2020-2024 гг. Расселят 170 тыс. москвичей из 930 домов.
П Этап II: 2025-2028 гг. Расселят 330 тыс. москвичей из 1630 домов.
П Этап III: 2029-2032 гг. Расселят 380 тыс. москвичей из 1800 домов.
П Этап и сроки переселения не определены (идет разработка документации): 688 домов.
Основные тезисы:
П Собственники не готовы ждать новоселья еще 10 лет: количество квартир в продаже по третьему этапу сноса увеличилось после анонсирования сроков в 2,2 раза. В целом объем предложения в домах под снос вырос на 79%.
П Хрущевка по цене нового жилья: продавцы первого этапа расселения завышают цены. Купить квартиру «первой волны» переселения можно в среднем за 222,3 тыс. рублей за кв. метр - это сопоставимо со средней ценой по всему вторичному рынку. За два месяца цены выросли на 7%. Самые бюджетные квартиры – в третьем этапе реновации (204,1 тыс. руб.).
П Средняя стоимость квартир по программе реновации в продаже по всем этапам расселения - 207,5 тыс. рублей. (+10% за год и +3,2% за два месяца, с даты анонса сроков сноса).
П Разница в цене между квартирами первого и других этапов расселения увеличивается: собственники «первой волны» наращивают стоимость быстрее, чем остальные продавцы.
П Покупатели хотят сэкономить. Наибольший спрос приходится на квартиры четвертого этажа, требующие ремонта со сроком расселения в 2029-2032 г. (третий этап).
П Половина квартир по программе реновации продается в ЮВАО, ВАО и СВАО. На три района (Кузьминки, Зюзино, Перово) приходится пятая часть предложения.
П В 18% квартир под снос выполнен евро- или дизайнерский ремонт. Жилье в хрущевке с евроремонтом в среднем на 7% дороже квартир с косметическим и на 15% дороже жилья, требующего ремонта. Самый дорогой этаж в хрущевке – четвертый. Он дороже самого доступного (первого этажа) на 5,3%.
1. 10 лет новоселья решили не ждать – собственники избавляются от квартир, попавших в третий этап сноса
Объявление сроков расселения по программе привело к изменению структуры предложения на рынке. Спустя два месяца после анонса этапов, объем предложения квартир в домах под снос увеличился до 1,29 тыс. квартир. Два месяца назад (12 августа), когда только стало известно о сроках сноса домов, велась продажа 720 лотов. То есть за два месяца предложение выросло на 79%.
От своих квартир стали наиболее активно «избавляться» собственники, попавшие в третий этап расселения (2029-2032 гг.). Мало кто хочет ждать новоселья еще 10 лет, к тому же, как показала практика первой программы расселения, сроки реновации могут затянуться. Среди продавцов есть не только проживающие в квартирах, но и инвесторы, купившие недвижимость в пятиэтажках на волне повышенного спроса на них. Теперь собственники избавляются от, как оказалось, не самого ликвидного актива. Количество квартир в реализации по домам третьего этапа расселения увеличилось за два месяца после анонсирования сроков на 126%.
Не оптимистично настроены и владельцы квартир второго этапа расселения (2025-2028 гг.). Количество квартир в продаже по таким адресам увеличилось с момента публикации сроков расселения (12 августа) на 61%.
Наименьший прирост (на уровне 14%) зафиксирован для будущих новоселов, которые должны получить новые квартиры в 2020-2024 гг. (первый этап). Согласно условиям программы, собственники переезжают в соразмерное по количеству комнат жилье, а по факту – в большую площадь за счет другой планировки в новом доме.
Объем предложения в домах, сроки расселения по которым так и не определены, увеличился за два месяца на 19% - многие собственники взяли паузу, чтобы выбрать дальнейшую стратегию: продавать жилье дальше или же «сидеть на чемоданах».
В годовой динамике (в сравнении с октябрем 2019 года) количество квартир в продаже в целом в хрущевках под расселение выросло более чем в два раза (+127%). Рост отмечен для каждого этапа расселения, за исключением первого (до 2024 года), в таких домах число квартир снизилось в годовой динамике на 26%.

Динамика объема предложения в домах под снос по программе реновации
Этап расселения
Текущий объем предложения

Динамика за два месяца
Динамика за год
I этап (2020-2024)
75

14%
-26%
II этап (2025-2028)
403

61%
128%
III этап (2029-2032)
701

126%
213%
Этап не определен
114

19%
73%
Всего
1293

79%
127%
Источник: Аналитический центр Циан

2. Всего 6% квартир в продаже – в первой волне расселения. Инвесторам заработать не удастся: больше половины объектов в реализации ожидают сноса не ранее 2029 года
Программа реновации оказалось привлекательной для инвесторов, рассчитывающих купить жилье дешевле и в старом доме, чтобы в скором времени получить взамен новую, более просторную за счет планировки квартиру. Согласно исследованию Циан, примерно 13% новых квартир по реновации получили инвесторы, перепродающие или же сдающие в аренду новое жилье.
Однако сегодня найти квартиру в доме, вошедшем в первый этап реновации, - непростая задача. Всего 6% квартир в продаже сегодня будут расселены в 2020-2024 гг. Хотя еще в августе, до того, как стали известны сроки «переезда», такое жилье составляло 9% от общего объема. Снизилась и доля квартир в домах, этап расселения для которых пока неизвестен (9% сегодня против 13% в августе). Уменьшилась также доля квартир в домах второго этапа сноса (2025-2028 гг.): 31% сегодня против 35% в августе.
Только для третьего этапа переселения доля квартир в продаже значительно выросла. Больше половины всех квартир в продаже (по программе реновации) – 54% – продаются в домах, расселение по которым запланировано только в 2029-2032 гг. Еще два месяца назад (когда этапы еще не были объявлены), доля таких квартир была 43%.
Таким образом, пока власти не объявили сроки переселения, собственники, в числе которых также инвесторы, купившие жилье ради переезда и перепродажи, «придерживали» недвижимость до появления конкретных сроков. Как только стало известно, что новоселье откладывается на 10 лет, многие решили избавиться от актива.

Структура предложения квартир по программе реновации в продаже.

Источник: Аналитический центр Циан
Эксперты также приводят статистику по квартирам, вышедшим в продажу с 12 августа по середину октября, то есть после того, как стали известны сроки переселения. Каждая десятая квартира вышла в доме первого этапа сноса, 31% - второго этапа, 53% - третьего этапа и 6% - в домах, сроки расселения по которым пока неизвестны.
3. Стоимость квартир по программе реновации выросла за год на 10%. Продавцы первого этапа расселения завышают цены
В октябре 2020 года средняя стоимость квадратного метра квартир по программе реновации в продаже составила 207,5 тыс. рублей. За прошедший год средняя цена «квадрата» увеличилась на 10% (в октябре 2019 года средняя цена кв. м составляла порядка 188,8 тыс. рублей). Такая ценовая динамика соответствует рыночной. По подсчетам Циан, средняя стоимость кв. м на вторичном рынке Москвы в целом составляет сегодня 222,6 тыс. рублей (+8,6% за год). Таким образом, кв.м квартир по реновации обходится в среднем на 6,8% дешевле, чем готовое жилье в целом.
Анонс этапов расселения по программе реновации привел к значительному приросту цен на квартиры по реновации. За два месяца (с августа по октябрь 2020 года) средняя стоимость по всем этапам увеличилась на 3,2%. Причем наибольший рост (+7% за два месяца) зафиксирован для квартир первого этапа расселения. Это самое дорогое жилье в хрущевках. Стоимость «квадрата» по таким объектам в среднем равна 222,3 тыс. рублей, что сопоставимо со средней ценой по всему вторичному рынку. Собственники заранее заложили в стоимость квартир прибавку в цене в результате скорого предстоящего переезда. Инвесторам остается зарабатывать за счет роста площади, а не стоимости самого «квадрата».
Намного дешевле продаются квартиры, не попавшие в первую волну сноса. К примеру, квартиры второго этапа расселения (2025-2028 гг.) в среднем продаются по 209,3 тыс. рублей за кв. м. То есть для того, чтобы попасть в первый этап сноса, собственники предлагают доплатить в среднем 6,2% к стоимости.
Самые бюджетные – квартиры третьего этапа расселения (2029-2032), в среднем – 204,1 тыс. рублей. В данном случае квартиры «первой волны» дороже уже на 8,9%. Именно столько придется доплатить, чтобы сократить сроки переезда (при самом выгодном раскладе - сразу на 12 лет).

Динамика средних цен квартир по программе реновации
Этап расселения
Средняя стоимость кв. м, тыс. р.
Динамика за два месяца
Динамика за год
I этап (2020-2024)
222,3
7%
16%
II этап (2025-2028)
209,3
3%
11%
III этап (2029-2032)
204,1
4%
9%
Этап не определен
211,9
5%
13%
Всего
207,5
3,2%
10%
Источник: Аналитический центр Циан
Эксперты отмечают сокращение разницы в цене между квартирами в домах первого этапа расселения в сравнении со вторым и третьим этапами. В августе 2020 года, до объявленных сроков сноса домов, стоимость в домах первого этапа была выше на 1,9% в сравнении с домами второго этапа и на 5,5% в сравнении с корпусами третьего этапа сноса.
После анонса сроков расселения разница в цене между первым и вторым этапом увеличилась до 6,2% (+4,3 п.п.) и до 8,9% с третьим этапом (+3,4 п.п.). Собственники «первой волны» переселения наращивают стоимость быстрее, чем остальные продавцы.

Компания: ЦИАН

Количество показов: