Аналитики Циан подвели итоги 2020 года на вторичном рынке недвижимости России. Средняя стоимость квадратного метра (по всем квартирам в городах с населением более 100 тыс. жителей) впервые превысила отметку в 90 тыс. рублей – за год цены выросли на 16%. Льготная ипотека разогнала стоимость не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке – рост цен здесь оказался в два раза выше, чем в 2019 году. Вторичный рынок больше не дороже первичного: только в 3 из 16 городов-миллионников стоимость кв.м на готовое жилье в среднем выше, чем на строящееся.
В выборку вошли 107 городов с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир.
П Стоимость кв. м на вторичном рынке впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей. Средняя цена за год выросла на 16,1% - до 90,2 тыс. рублей. Рост цен оказался в два раза выше, чем в прошлом году (по итогам 2019 года прирост составил 7,5%). Основной рост цен отмечен в период действия льготного кредитования на первичном рынке.
П За два года средняя цена кв. м на вторичном рынке выросла на четверть: средний бюджет предложения за тот же период увеличился почти на миллион рублей (до 5,4 млн).
П Недвижимость в регионах и столице дорожает сопоставимыми темпами. Москва прибавила в цене 12,6%, Санкт-Петербург – 13%. Города с населением от 500 тысяч до миллиона человек за счет большего роста цен приближаются по средней стоимости к крупнейшим городам (от 1 млн человек, без учета столичных агломераций).
П 38% городов прибавили в стоимости в пределах 5-10%. Примерно сопоставимое число (20% городов) выросли в цене до 5% и от 10% до 15%. Цена за год снизилась лишь в двух городах: Орске и Воткинске.
П «Вторичка» больше не дороже новостроек: только в 3 из 16 городов (с численностью населения от миллиона человек) средняя цена кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара, Омск. Год назад в данном списке также были Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону.
П Стартовая средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ выросла за год на 21%. Во время «карантина» продавцы демпинговали для привлечения спроса.
П Двухкомнатная квартира на первом этаже в кирпичном доме – типичное жильё в продаже на вторичном рынке РФ.

1. Стоимость кв. м впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей. Цены растут в два раза быстрее, чем в прошлом году
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила по итогам 2020 года 90,2 тыс. рублей. За год прирост составил 16,1% (по итогам 2019 года средняя цена «квадрата» была равна 77,7 тыс. рублей. Причем основной рост цен пришелся на период действия льготной ипотечной ставки на первичном рынке, благодаря которой застройщики получили возможность существенно увеличить стоимость жилья. Собственники, видя такую ситуацию, также стали прибавлять стоимость относительно первичного рынка.
Еще одна причина роста цен – это большая доступность ипотечного кредитования. Еще в январе 2020 года ключевая ставка составляла 6,25%, сегодня - 4,25%. Снижение на 2 п. п. позволило снизить и проценты по кредиту примерно на ту же величину. Если в начале года покупатель готового жилья мог рассчитывать на ипотеку примерно под 9,5% годовых, то сегодня кредит на покупку жилья можно найти по ставке уже в 8%.
В 1 кв. 2020 года средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ пока показывала минимальную динамику: - 0,4% (до 77,8 тыс. рублей).
2 кв. 2020 года практически полностью прошел в режиме самоизоляции – и если застройщики смогли оперативно перестроиться на дистанционные продажи, то вторичный рынок фактически был поставлен на паузу. Снижение спроса привело к падению цен в мае 2020 года (- 1,3% относительно апреля). Рынок купли продажи, в отличие от рынка аренды, реагирует на любые события с лагом по времени – поэтому еще в апреле, несмотря на самоизоляцию, средняя цена кв.м на готовое жилье РФ не менялась). В июне за счет активизации отложенного в период «карантина» спроса цены пошли вверх, компенсировав майское падение. В результате по итогам всего второго квартала средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,7%.
В 3 кв. 2020 года вторичный рынок еще «лихорадило» - в июле средние цены снижались (-1,9%), в августе был зафиксирован прирост на 6,3% на фоне дорожания новостроек из-за льготной ипотеки. В результате за третий квартал средняя цена кв. м выросла на 5,2%.
4 кв. 2020 года отметился рекордным ростом цен в декабре: +7,5%. Причины “накапливались” в течение всего второго полугодия – девальвация курса рубля, низкие ставки по банковским вкладам, из-за чего часть вкладчиков ушла на рынок недвижимости. Кроме того, оказывает влияние и особенность менталитета – россияне традиционно стремятся закрыть все главные вопросы до конца года. Поездки в этом году у многих отменились – появилось время на решение жилищного вопроса. Наконец, именно в ноябре-декабре наблюдается самый высокий прирост цен на первичном рынке, который толкает стоимость вверх и на «вторичке».
На ценообразование готового жилья в конце года оказывала влияние и эмоциональная составляющая, не подкрепленная реальным спросом. На фоне новостей об общем подорожании товаров и услуг некоторые продавцы стали поднимать цены и на недвижимость, пользуясь также снижением объема предложения из-за пандемии.

Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
Месяц
Средняя цена кв. м
Динамика
Относительно предыдущего месяца
Относительно предыдущего квартала
Относительно предыдущего года
дек.19
77,7

янв.20
77,3
-0,5%
-0,4%
16,1%
фев.20
77,8
0,6%
мар.20
77,4
-0,5%
апр.20
77,5
0,1%
2,7%
май.20
76,5
-1,3%
июн.20
79,5
3,9%
июл.20
78
-1,9%
5,2%
авг.20
82,9
6,3%
сен.20
83,6
0,8%
окт.20
83,6
0,0%
7,9%
ноя.20
83,9
0,4%
дек.20
90,2
7,5%
Источник: Аналитический центр Циан
Годовой прирост цен на уровне 16,1% - в два раза выше прошлогоднего. По итогам 2019 года рост на вторичном рынке РФ составил 7,5%. Таким образом, за два года средние цены на вторичном рынке увеличились на 24,8% ( в рублевом выражении - на 18 тыс. рублей за кв.м).
Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)


Средняя цена кв. м, тыс. р.
Динамика относительно предыдущего года, %
2018
72,3

2019
77,7
7,5%
2020
90,2
+16,1%
Источник: Аналитический центр Циан

Динамика средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке РФ в городах (население 100 тыс.+)


Источник: Аналитический центр Циан
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) составил по итогам 2020 года 5,4 млн рублей. За год бюджет предложения вырос на 670 тысяч рублей, за два года - на 20,4% или 930 тыс. рублей. Таким образом, всего за два года средняя квартира на вторичном рынке РФ подорожала почти на миллион рублей.

Средний бюджет предложения на вторичном рынке в городах РФ (население 100 тыс.+)

Средний бюджет квартиры в продаже
Относительно предыдущего года в %
Относительно предыдущего года в млн. руб.
2018
4,57


2019
4,83
5,7%
0,26
2020
5,5
13,9%
0,67
Источник: Аналитический центр Циан
2. Вторичная недвижимость в регионах и столичных агломерациях дорожает сопоставимыми темпами
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Московской и Петербургской агломерациях составила по итогам 2020 года 158,6 тыс. рублей — это на 15% выше, чем в год назад. Наибольший рост зафиксирован в Московской области (+16% за год, до 91,5 тыс. р.). Москва и Санкт-Петербург подорожали сопоставимо: +12,6% (237 тыс. р.) и +13% (139,2 тыс. р.). Наименьший прирост зафиксирован в Ленинградской области (+7%, 75,8 тыс. р.).
Недвижимость вторичного рынка в других регионах выросла в цене сопоставимо - до 64,6 тыс. рублей (+15,2% за год). Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год выросла на 11,3%. Наибольший рост - в Омске (20,6%), Нижнем Новгороде (16%), Красноярске (14,8%). Наименьший - в Самаре (2,6), Волгограде (3,8%).
Города с численностью населения от 500 тыс. до миллиона выросли в стоимости квадратного метра значительнее: в среднем на 16,3%. Циан отмечает относительно небольшую разницу в стоимости «квадрата» для обеих категорий – за счет большего роста цен города с меньшей численностью «догоняют» по цене крупнейшие города. Квадратный метр в крупных городах (62,8 тыс. р.) сегодня стоит чуть выше, как и “квадрат” в крупнейших городах год назад (61 тыс. р.).

Компания: ЦИАН

Количество показов: