Аналитики Циан подвели итоги 2020 года на первичном рынке столичного региона. Льготная ипотека компенсировала весенний провал: число сделок в Москве в сравнении с 2019 годом выросло на 5,4%. В Московской области зафиксировано минимальное падение на уровне 3,2%. Средняя стоимость кв. м в Москве увеличилась на 21% - более чем на 40 тысяч рублей.

П Льготная ипотека позволила компенсировать весенний провал: спрос сохранился на уровне прошлого года. В Москве заключено 82,2 тыс. ДДУ (+5,4% за год). В Московской области – 69,7 тыс. (-3,2%).
П Доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона увеличилась за год с 54% до 64%. В 2020 году выдано почти 100 тысяч ипотек на первичном рынке.
П Льготная ипотека не позволила расширить площади покупки, однако средний бюджет приобретенного в кредит жилья вырос в «старой» Москве на 1,8 млн рублей. В Новой Москве – на 1,2 млн рублей. В Подмосковье – на 600 тысяч.
П Средняя цена «квадрата» в Москве увеличилась за год более чем на 40 тысяч рублей – до 236 тыс. (+21%). В Московской области прирост составил 24 тыс. рублей или 26% - до 112,6 тыс. рублей за кв. м в среднем.
П В продаже сегодня – 66,7 тыс. квартир и апартаментов в Московском регионе (-29% за год). Застройщики вывели 8,2 млн кв.м жилья - на 1% меньше, чем в прошлом году.
П В 2020 году девелоперы Московского региона получили выручку в размере 1,32 трлн рублей. Это на 22% выше, чем в 2019 году.
П Лидером продаж среди проектов «старой» Москвы стал ЖК «Огни+Событие». В Новой Москве – «Саларьево Парк». В Московской области – «Государев дом».

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
I. Продажи в 2020 году оказались сопоставимыми с прошлым годом
По итогам 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы заключено 82,2 тыс. ДДУ (+5,4% относительно 2019 года). В старых границах Москвы спрос вырос на 12,3% , тогда как в Новой Москве, наоборот, снизился на 10,3%.
В Московской области за 2020 год заключено 69,7 тыс. ДДУ – это на 3,2% ниже, чем за весь 2019 год.
В целом по Московскому региону в 2020 году подписано 151,9 тыс. договоров долевого участия с физлицами – на 1,3% больше, чем в прошлом году. Льготная ипотека помогла компенсировать весенний провал по числу сделок. Впрочем, побить рекорд 2018 года, когда было подписано 156,4 тыс. ДДУ, не удалось: спрос в 2020 году оказался ниже на 3%.
Наибольшее число сделок в 2020 году в целом по Московскому региону пришлось на декабрь -18,9 тыс. ДДУ, что является абсолютным рекордом за всю историю.

Динамика числа ДДУ с физлицами в 2020 году, Московский регион

Кол-во ДДУ, тыс.
Кол-во ДДУ, тыс.
Динамика за год
2020
2019
Москва
60,9
54,2
12,3%
Новая Москва
21,4
23,8
-10,3%
Московская область
69,7
72,0
-3,2%
Москва+НМ
82,2
78,0
5,4%
Москва+НМ+МО
151,9
150,0
1,3%
Источник: Аналитический центр Циан
Эксперты Циан назвали пять основных факторов, оказавших влияние на спрос в сегменте новостроек в 2002 году:
Девальвация курса рубля, вызвавшая ажиотажный спрос и стремление переложить накопления в «квадратные метры» (это происходило в марте на фоне развала сделки ОПЕК+ и в августе-сентябре на фоне роста геополитических рисков).
Весенний локдаун с закрытием офисов продаж и ограничениями на перемещения по городу. Май показал худшие результаты продаж за 2020 год.
Льготная ипотека, ставшая «спасательным кругом» строительной отрасли. Дешевые жилищные кредиты привели к рекордному спросу на рынке – именно в 2020 году впервые в истории число сделок в месяц в Москве превысило 10 тысяч.
Рекордный рост цен, позволивший девелоперам нарастить объемы выручки на 22%, несмотря на сопоставимое число сделок с 2019 годом.
Дальнейший переход на эскроу-счета, который вместе с программой льготного кредитования стал причиной роста цен на первичном рынке.

II. За год в столичном регионе выдано почти 100 тысяч ипотек – 64% всех сделок прошло в кредит
По итогам 2020 года 64% ДДУ с физлицами были заключены с привлечением ипотеки. Для сравнения – в 2019 году доля составляла 54%. В старых границах Москвы в 2020 году доля ипотечных сделок составила 59% (в 2019 году – 49%). В Новой Москве – 67% (в 2019 году – 55%). Московской области – 68% (в 2019 году – 58%).
В общей сложности было выдано 98 тысяч ипотек на первичном рынке. До апреля 2020 года доля сделок в ипотеку была сопоставима с прошлогодними средними значениями. Резкий рост доли ипотечных сделок был отмечен в мае 2020 года (первом месяце после запуска ипотечной ставки). Начиная с сентября, доля сделок в кредит постепенно снижается (с 68% в сентябре до 63% в декабре), одновременно число ипотек находится на стабильном уровне (более 11 тыс. сделок в кредит).
Динамика доли ипотечных сделок в Московском регионе, 2020 год

Источник: Аналитический центр Циан
III. Средний чек кредитной сделки увеличивается – площадь - уменьшается
Средний чек ипотечной сделки на первичном рынке существенно увеличился: наибольший прирост отмечен для Новой Москвы (+19%) и Москвы в старых границах (+17%). В денежном выражении средний чек сделки (для квартир в кредит) вырос на 1,8 млн рублей для «старой» Москвы и на 1,2 млн рублей для ТиНАО.
Несмотря на рост среднего чека, средняя площадь приобретенной в ипотеку квартиры стабильна, а по отдельным локациям – даже снижается. То есть льготное ипотечное кредитование не изменило спрос качественно – покупатели не стали выбирать большие площади.
Средняя стоимость квартиры, купленной в кредит

Средняя стоимость квартиры, купленной в кредит, млн руб.
Динамика за год
Динамика за 2 года
2018
2019
2020
Москва в старых границах
10,2
11,3
13,1
17%
28%
Новая Москва
5,2
6,2
7,4
19%
42%
Московская область
4,0
4,4
5,0
14%
25%
Источник: Аналитический центр Циан
Средняя площадь квартиры, купленной в кредит

Средняя площадь квартиры, купленной в кредит, кв.м.
Динамика за год
Динамика за 2 года
2018
2019
2020
Москва в старых границах
58,0
57,2
57,0
0%
-2%
Новая Москва
49,2
51,0
51,6
1%
5%
Московская область
48,6
48,0
47,6
-1%
-2%
Источник: Аналитический центр Циан

IV. Средняя цена «квадрата» в Москве увеличилась за год на 40 тысяч рублей
2020 год стал рекордным с точки зрения роста стоимости. По итогам 2020 года средняя цена кв. м в Москве увеличилась на 40 тысяч рублей. Сегодня она составляет в Москве 236 тысяч против 194,3 тыс. в начале 2020 года (+21% или 41,3 тыс. рублей). Причем в денежном выражении рост оказался сопоставимым как для новостроек в старых границах (+19%/40,4 тыс. рублей), так и для присоединенных территорий (+ 32%/41,9 тыс. рублей). В Московской области из-за изначально более низкой стоимости в рублевом выражении рост цен не столь выражен: +24 тыс. рублей/+26% - до 112,6 тыс. рублей за год. Текущая стоимость по всем локациям находится на историческом максимуме.
Причем рост цен не прекратился и после 1 ноября (а именно на эту дату ориентировалось большинство покупателей, планирующих взять “льготную ипотеку”. Даже в новогодние праздники, когда активность покупателей традиционно снижается из-за длительных каникул, застройщики продолжили наращивать стоимость. Только за последний месяц цена “квадрата” в среднем увеличилась в Москве на 3,5%, в Московской области - на 3,3%.
Льготная ипотека стала далеко не единственным фактором роста стоимости. Увеличению цен также способствует переход все большего числа проектов на продажу через счета эскроу, когда финансирование строительства осуществляется на заёмные банковские средства, а не поступления от дольщиков. Влияние оказывала, и девальвация курса рубля, которая приводит в первую очередь к росту инвестиционной активности и проходу на рынок клиентов, стремящихся сохранить свои средства. В меньшей степени обесценивание отечественной валюты оказывает воздействие на себестоимость строительства, во многом – благодаря импортозамещению.

Компания: ЦИАН

Количество показов: