Около 15% всего предложения на рынке недвижимости Москвы приходится на апартаменты. Главное их отличие от квартиры - юридический статус. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, что не позволяет оформить в них постоянную регистрацию. За счет этого, а также различного рода ограничений (проблемы с социальной инфраструктурой, более тесная посадка зданий и др.) при прочих равных на первичном рынке апартаменты оказываются на 10-15% дешевле квартир с аналогичными характеристиками, что компенсирует повышенную ставку для расчета налогов и тарифы на коммунальные услуги.
Аналитики Циан исследовали ситуацию на вторичном рынке апартаментов Москвы и выяснили, сохраняется ли там ценовой дисконт.
П На вторичном рынке Москвы 10-15%-ый дисконт на апартаменты не сохраняется. В смешанных ЖК различия между стоимостью квадратного метра в квартирах и апартаментах составляет в среднем не более 1%.
П Апартаменты на вторичном рынке за год выросли в цене на 15%, квартиры за это же время подорожали на 21%.
П Различий в ставках аренды квартир и апартаментов в рамках одного жилого комплекса практически нет. Факторы, оказывающие влияние на дисконт на первичном рынке здесь не так важны.
П На перепродаже апартаментов получится заработать ~30% первоначальной стоимости. От квартиры прибыль будет меньше.
I. Апартаменты на вторичном рынке дорожают медленнее квартир
В июне 2021 года средняя цена квадратного метра в апартаментах на вторичном рынке Москвы составляет 337 тыс. рублей. Это на 15% выше, чем год назад (293 тыс. рублей). В квартирах за это же время ценник увеличился на 21%. В течение последнего года квадратный метр в апартаментах дорожал в среднем на 1,2% в месяц, в квартирах - на 1,6%. Апартаменты традиционно пользуются меньшим спросом на рынке, чем квартиры, из-за отсутствия возможности оформить постоянную регистрацию, высоких налогов на имущество, коммунальных и эксплуатационных расходов, проблем с социальной инфраструктурой. На них не распространяются нормы СанПиН для жилых зданий, а значит посадка зданий будет плотнее, что уменьшает инсоляцию; как правило отсутствуют балконы и лоджии и т.д. В результате, квартиры остаются более привлекательным вариантом для покупки, спрос на них выше, и цены увеличиваются быстрее.
В среднем по вторичному рынку Москвы цена квадратного метра в апартаментах на четверть выше, чем в квартирах (в июне 2021 года 337 тыс. рублей против 266 тыс. рублей*). Это связано с тем, что апартаментные корпуса чаще строятся в более престижных локациях.
*расчеты для квартир производились без учета премиального сегмента
Динамика цены квадратного метра в квартирах и апартаментах на вторичном рынке
Источник: Аналитический центр Циан
II. Дисконт на вторичном рынке апартаментов отсутствует
На первичном рынке при прочих равных характеристиках апартаменты оказываются на 10-15% дешевле аналогичных квартир. Аналитики Циан сопоставили стоимость квадратного метра на вторичном рынке в квартирах и апартаментах в смешанных проектах жилых комплексов (где есть и квартирные корпуса, и апартаментные) и пришли к выводу, что на вторичном рынке 10-15%-ый дисконт не сохраняется.
При том, что апартаменты в среднем по рынку столицы дорожают медленнее квартир, дисконт должен увеличиваться, а не исчезать. Возможное объяснение сложившейся ситуации - собственники апартаментных лотов при реализации на вторичном рынке сразу повышают цены до "квартирных" уровней. Кроме того, в данном случае не стоит ориентироваться на весь рынок в целом, логичнее смотреть на сопоставимые лоты внутри одного жилого комплекса. Обычно более дорогие варианты дорожают медленнее более дешевых. То есть в смешанных жилых комплексах квартиры, которые изначально имеют более высокую цену за квадратный метр, прибавляют в стоимости медленнее, чем сопоставимые по характеристикам апартаменты, в результате чего цены выравниваются.
Всего было проанализировано 13 проектов “комфорт”, “бизнес” и “премиум” класса, в которых на вторичном рынке недвижимости был представлен большой выбор как среди квартир, так и среди апартаментов. Различия в стоимости составили в среднем не более 1%, причем только в 3-х из 13 жилых комплексов цена квадратного метра в квартирах оказалась больше, чем в апартаментах.
Отношение цены кв. м. в квартире к цене кв. м. в апартаментах в смешанных жилых комплексах (в среднем с января 2018 по июнь 2021 года)
Источник: Аналитический центр Циан
III. Заработок на перепродаже апартаментов выше, чем квартир
На первичном рынке апартаменты стоят на 10-15%, а иногда и 20% дешевле, чем квартиры. На вторичном рынке такой дисконт не сохраняется. Это говорит о том, что при переходе недвижимости из категории новостройки в категорию “от собственника” апартаменты сильнее прибавляют в цене, чем квартиры.
Аналитики Циан сравнили среднюю стоимость квадратного метра в апартаментах на первичном и на вторичном рынках внутри одного жилого комплекса с интервалом в 1 год. Аналогичный расчет был проведен для квартир. В “комфорт” классе различия в сегменте квартир составили ~15%, в то время как в сегменте апартаментов ~30%. В классе “бизнес” ~25% и 45% соответственно. То есть приобретая недвижимость для перепродажи, на апартаментах получится заработать больше, чем на квартире: например, квартиру, приобретенную на первичном рынке в 2018 году в ЖК класса “комфорт”, в 2019 году можно продать на 15% дороже, а апартаменты - дороже на треть.
Различие в стоимости кв. м на первичном и вторичном рынках с интервалом в 1 год
квартира
апартаменты
ЖК "комфорт" класса
15%
30%
ЖК "бизнес" класса
25%
45%
Источник: Аналитический центр Циан
IV. Аренда квартир и апартаментов по одной цене
Помимо стоимости квадратного метра в квартирах и апартаментах в смешанных проектах жилых комплексов аналитики Циан сравнили ставки аренды в них на длительном промежутке времени (от 1 года до 3 лет для разных ЖК в зависимости от наличия лотов под сдачу). Всего было проанализировано 10 проектов “комфорт”, “бизнес” и “премиум”, в которых на рынке аренды представлен большой выбор квартир и апартаментов с сопоставимыми площадями.
Во всех ЖК разница между ставками составляет не более 4%. При этом в 6 ЖК чуть дороже сдаются квартиры, в 4 - апартаменты. То есть существенных различий в зависимости от юридического статуса сдаваемого помещения на рынке аренды нет. Это касается всех классов ЖК от “комфорт” до “премиум”. При съеме квартиры вопрос регистрации - главное отличие апартаментов от квартир - не имеет значения. Остальные ограничения (по доступности социальной инфраструктуры, по инсоляции и планировкам квартир и т.д.) также не стоят так остро, как при приобретении в собственность.
Отношение ставки аренды квартиры к ставке аренды апартаментов в смешанных жилых комплексах (в среднем с июня 2020 по июнь 2021 года)
Источник: Аналитический центр Циан
«Апартаменты выгодно покупать тем, кто хочет в дальнейшем заработать на перепродаже или сдаче в аренду. На первичном рынке они стоят дешевле, чем сопоставимые по характеристикам и местоположению квартиры, в то время как на вторичке этот дисконт не сохраняется – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Практически нет различий и в ставках аренды, поэтому за счет более низкого порога входа срок окупаемости таких инвестиций меньше».
Компания: ЦИАН
Количество показов: